TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00004 – N° Portalis DBWT-W-B7J-ESKL

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Jugement du :

07 JUILLET 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Juin 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 Juillet 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 07 Juillet 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. PLURIAL NOVILIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEUR

Monsieur [K] [H],

demeurant [Adresse 2]

Non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 1er avril 1986, la Société Anonyme d’Habitations à Loyers Modérés des Régions de l’Est a consenti à Monsieur et Madame [H] un bail portant sur un pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 2], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1726.32 francs pour le logement outre les charges et un dépôt de garantie égal à deux fois le montant d’un loyer mensuel.

Selon acte notarié du 21 décembre 2016, La SA PLURIAL NOVILIA a fait l’acquisition d’un ensemble de logements dont le pavillon situé [Adresse 3] loué à Monsieur [K] [H].

Madame [C] [H] est décédée le 21 octobre 2021. Un nouveau bail a été régularisé et Monsieur [K] [H] est devenu seul titulaire du bail moyennant un loyer mensuel 561.19 euros.

Monsieur [H] manquant à ses obligations d’entretien des lieux loués, un courrier lui a été envoyé le 22 septembre 2022 par la Mairie afin qu’il évacue les encombrants s’accumulant dans son jardin.

Malgré plusieurs rencontres et en l’absence de déblaiement constaté, La société PLURIAL NOVILIA a mis en demeure Monsieur [K] [H], le 24 février 2023, de désencombrer son jardin pour le 31 mars 2023.

Un constat a été dressé par Maitre [R], commissaire de justice, le 9 avril 2024 démontrant le mauvais entretien de la parcelle de jardin et un encombrement de détritus divers ainsi que la présence d’animaux de basse-cour.

Une requête aux fins de pénétrer dans les lieux pour procéder au nettoyage a été rejetée comme irrecevable et nécessitant un débat contradictoire.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, une sommation a été délivrée à Monsieur [K] [H], lui enjoignant de débarrasser son jardin sans délai.

Un nouveau constat a été dressé le 23 octobre 2024 démontrant l’absence d’évolution de la situation.

Par acte de commissaire de justice du 09 janvier 2025, la S.A. PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [K] [H] afin de voir prononcer, à titre principal, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation judicaire du bail d’habitation situé [Adresse 2] pour défaut d’entretien, ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [H] et de tout occupant de son chef avec concours de la force publique et assistance d’un serrurier si besoin, condamner Monsieur [K] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à l’entière libération des lieux.

A titre subsidiaire, la société PLURIAL NOVILIA demande qu’il soit ordonné à Monsieur [K] [H] de débarrasser et de nettoyer son jardin et de façon générale, les surfaces extérieures des lieux loués, de tous détritus, ferrailles, épaves de véhicules, encombrants divers sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement ;

En tout état de cause, condamner Monsieur [K] [H] au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025. A cette audience, le dossier RG 25/97 a fait l’objet d’une jonction avec le dossier RG 25/00004.

A cette audience, la S.A. Plurial Novilia, régulièrement représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de l’intégralité des prétentions figurant dans son assignation.

Monsieur [K] [H] n’a pas comparu, ni personne pour lui. Il a été assigné à étude et la décision est susceptible d’appel. Elle sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025

EXPOSÉ DES MOTIFS

A-Sur la demande de résiliation judicaire du bail :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En application de l’article 1741 du même code, « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur à leurs engagements ».

Les articles 1728 et 1729 disposent que « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

« Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du bail et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnées dans le bail.

Le décret du 26 août 1987 relatif aux réparation locatives mentionne que le locataire doit prendre en charge l’entretien des parties extérieures dont il a l’usage exclusif, notamment les jardins privatifs.

Il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Enfin, il est constant que la résiliation judiciaire d’un contrat à exécution successive ne prend pas nécessairement effet à la date à laquelle on la prononce.

En l’espèce et suite à un échange verbal, un courrier émanant du maire de la commune a été envoyé à Monsieur [K] [H] le 22 septembre 2022 lui enjoignant de remettre en état et de désencombrer les lieux.

Un second courrier émanant de la société PLURIAL NOVILIA a été envoyé le 24 février 2023 laissant un délai à Monsieur [K] [H] jusqu’au 31 mars 2023 compte tenu du volume constaté.

Le procès-verbal de constat de Maitre [R], commissaire de justice, du 9 avril 2024 met en évidence l’absence de déblaiement ; ainsi une carcasse de caravane fortement verdie, deux remorques remplies de déchets verts, des pneus, un fauteuil roulant hors d’usage, un cabanon de jardin non entretenu, de nombreux détritus (tonneaux, bouteilles de gaz…) et des animaux de basse-cour sont constatés.

Une sommation de débarrasser sans délai a été notifiée à Monsieur [K] [H] le 1er octobre 2024.

Un nouveau procès-verbal de constat a été établi le 23 octobre 2024 et met de nouveau en évidence le fait que Monsieur [K] [H] ne s’est pas exécuté. La carcasse de caravane verdie est toujours présente ainsi qu’une remorque, des pneus, un amas de détritus, un vélo, une carcasse de voiture, un fauteuil pour handicapé, des cabanons en très mauvais état, des herbes envahissantes et des arbres non entretenus. La présence d’animaux de basse-cour est de nouveau constatée. Il est fait mention que le jardin et l’ensemble des biens qui s’y amoncellent sont visibles de la voie publique.

Les manquements continus de Monsieur [K] [H] à satisfaire ses obligations d’entretien et d’usage paisible des lieux loués revêtent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail dont il est titulaire et ce d’autant plus qu’il ne s’est jamais exécuté depuis 2022 malgré les nombreuses demandes et échanges en ce sens.

Monsieur [K] [H] ayant manqué à son obligation essentielle d’entretien et d’usage paisible des lieux loués, il y a lieu de dire que la résiliation du bail a pris effet à la délivrance de l’assignation, qui a traduit la volonté non équivoque de la société PLURIAL NOVILIA de voir le contrat de bail prendre fin, soit le 09 janvier 2025.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation à compter du 09 janvier 2025 du bail d’habitation et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [H] et de tous occupants de son chef.

B- Sur l’indemnité d’occupation :

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 09 janvier 2025, Monsieur [K] [H] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce à compter du 9 janvier 2025 et jusqu’à son départ définitif.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

C-Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Monsieur [K] [H], partie succombante, devra supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation et celui de l’assignation.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [K] [H] sera condamné à verser à son bailleur la somme de 400.00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

PRONONCE la résiliation judicaire du bail à la date de l’assignation ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [K] [H] d’avoir libéré les lieux situés au [Adresse 2] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer à la société PLURIAL NOVILIA, en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 9 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 400.00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet des Ardennes en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE