TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00651 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EYX7

Minute

Jugement du :

04 MAI 2026

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Mars 2026 où les débats ont eu lieu sous la présidence de M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 04 Mai 2026 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 04 Mai 2026, le jugement a été rendu par M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.R.L. [X], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Richard DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES

DEFENDEUR

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 02 mars 2020, la S.A.R.L. [X], ayant pour mandataire FONCIOA LCA, a donné à bail à Monsieur [H] [T] un logement situé [Adresse 3], rez-de-chaussée, à [Localité 1] (08), moyennant un loyer mensuel de 300 € outre une provision mensuelle sur charges de 40 €.

Le 12 juin 2025, un commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant en principal de 2 493,86 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, S.A.R.L. [X] a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— Constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— Autoriser et ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [H] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique du local d’habitation ;

— Autoriser la SARL [X] à faire transporter le mobilier garnissant le logement L.433 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner le locataire au paiement d’une somme d’un montant de 3 600,18 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 2 663,76 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 936,42 euros ;

— Dire et juger que les sommes dues seront actualisées au jour de l’audience et que Monsieur [H] [T] y sera condamné ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant actuel du loyer mensuel, soit 533,13 euros et 50 euros de charges mensuelles et 14,11 euros d’assurance privilège, soit un total de 597,24 euros, indexé comme le serait le montant du loyer si le contrat de location n’avait pas été résilié et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux, au prorata de sa présence dans les lieux ;

— Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, soit 533,13 euros et 50 euros de charges mensuelles et 14,11 euros d’assurance privilège, soit un total de 597,24 euros, indexé comme le serait le montant du loyer si le contrat de location n’avait pas été résilié et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux, au prorata de sa présence dans les lieux ;

— Condamner le locataire au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— Condamner le locataire au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 ;

— Condamner le locataire aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 mars 2026.

La S.A.R.L. [X], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées.

Monsieur [H] [T] n’a pas comparu, bien que régulièrement convoqué suivant acte signifié à domicile.

Le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 04 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est précisé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois, après la saisine de la CCAPEX.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale.

De plus, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, la notification de cette assignation aux services de la Préfecture doit être faite au moins six semaines avant la date de l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 12 novembre 2025 a été dénoncée le 13 novembre 2025 aux services de la préfecture, soit six semaines au moins avant l’audience prévue le 02 mars 2026.

De plus, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette dernière accusant réception de le 16 juin 2025.

En conséquence, la S.A.R.L. [X] sera dite recevable en son action.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il est produit par le bailleur, le commandement de payer visant la clause exécutoire et un décompte locatif arrêté au 1er septembre 2025. Aux termes de ce décompte, le bailleur indique que les locataires restent à devoir, la somme de 3 600,18 €, arrêtés au mois de septembre 2025.

Le bailleur n’a pas actualisé la dette lors de l’audience du 02 mars 2026.

Monsieur [H] [T], ne comparaissant pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme totale de 3456.08 €, au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse et déduction faite des frais administratifs injustifiés (144.10 euros frais de recouvrement), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux et un commandement de payer a été décerné au locataire le 12 juin 2025.

Il ressort du décompte produit au soutien de l’assignation que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, Monsieur [H] [T] n’ayant pas repris le règlement de son loyer, de sorte que la clause résolutoire a été acquise le 13 août 2025.

L’expulsion de Monsieur [H] [T] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 13 août 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice à son bailleur. Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tout occupants de son chef.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence Monsieur [H] [T], à payer à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs, et avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la S.A.R.L. [X] n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice, ni ne caractérise la mauvaise foi du défendeur.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner les défendeurs aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

L’équité et la situation économique des parties commandent de condamner Monsieur [H] [T] à payer à la S.A.R.L. [X] une indemnité de 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens que le bailleur a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A.R.L. [X] ;

CONSTATE à la date du 13 août 2025 la résiliation du bail conclu entre la S.A.R.L. [X] d’une part, bailleur, et Monsieur [H] [T] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 3], rez-de-chaussée, à [Localité 1] (08) ;

CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [H] [T] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [T] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

AUTORISE la S.A.R.L. [X], en cas de difficultés quant aux meubles, à procéder conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue du relogement de Monsieur [H] [T], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à la S.A.R.L. [X] la somme de 3456.08 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à la S.A.R.L. [X] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat c’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et restitutions des clés ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à la S.A.R.L. [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 04 mai 2026, la minute étant signée par :

LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE