TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

N° RG 25/57003 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZAT

N° : 4-CH

Assignation du :

20 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur, [W],, [V], [Y],

[Adresse 1],

[Localité 2]

Madame, [G], [H] veuve, [Y],

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentés par Maître Caroline BAZA de la SELEURL ALTEI CONSEIL, avocats au barreau de PARIS – #D1505

DEFENDEUR

Monsieur, [K], [N], [Z], [L] exploitant un fonds de commerce sous l’enseigne AM MOBILE,

[Adresse 3],

[Localité 4]

représenté par Maître Lorène CARDOT, avocat au barreau de PARIS – #G0796

DÉBATS

A l’audience du 25 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 2 août 2023, Mme, [G], [H], M., [W], [Y] et Mme, [Q], [Y] ont donné à bail commercial à M., [K], [L] des locaux situés, [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 20 400 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance, pour une durée de 36 mois débutant le 2 août 2023 et se terminant le 1er août 2026.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 16 juillet 2025, à M., [K], [L], pour une somme de 10 414,52 euros, au titre de l’arriéré locatif au 26 juin 2025.

Par acte du 16 octobre 2025, Mme, [G], [H] et M., [W], [Y] ont fait assigner M., [K], [L] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de M., [K], [L] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— autoriser les bailleurs à faire transporter le mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner M., [K], [L] à payer à Mme, [G], [H] et M., [W], [Y] la somme provisionnelle de 12 476,83 euros au titre de l’arriéré locatif,

— condamner M., [K], [L] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 100%, jusqu’à la libération des locaux, outre le paiement des charges,

— condamner M., [K], [L] au paiement d’une somme correspondant à 10% de chaque loyer impayé depuis la résiliation du bail au titre de la clause pénale,

— autoriser les bailleurs à conserver le dépôt de garantie,

— condamner M., [K], [L] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 25 février 2026, Mme, [G], [H] et M., [W], [Y] ont maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 11 695,05, et en s’opposant à l’octroi de tout délai.

M., [K], [L] était représenté. Il a contesté pour partie la dette, expliquant que seuls les mois de juillet et octobre 2024 n’ont pas été payés. Il a demandé de lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de la dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

A l’audience, M., [L] a indiqué avoir toujours fait un virement mensuel pour payer son loyer, à l’exception de 2 mois, et demande de ne pas constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il conteste donc son obligation au paiement des loyers sollicités et les conséquences tirées du commandement de payer.

Or, le commandement de payer du 16 juillet 2025 ne contient pas décompte détaillé permettant au preneur de vérifier la nature et le montant des sommes réclamées par le bailleur, celui-ci visant simplement la somme totale qui serait due sans plus de précisions. Dans ces conditions, il ne peut être considéré que le bailleur fasse preuve de la bonne foi requise pour la mise en œuvre de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande du bailleur au titre de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, il n’y a pas non plus lieu à référé sur les demandes d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et relative au transport des meubles.

Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par les demandeurs, l’obligation de M., [K], [L] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 23 février 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 695,05 euros (échéance du mois de mars comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision M., [K], [L], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

En application de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

M., [K], [L] explique cette absence de paiement par des difficultés liées à l’existence d’autres dettes, notamment envers l’URSSAF, qui ont donné lieu à une saisie vente des biens meubles du défendeur.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués puisque la dette a été actualisée à la baisse, et de la situation personnelle de M., [K], [L], la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 18 mois à M., [K], [L] pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M., [K], [L], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

M., [L] étant tenu aux dépens, il sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme, [G], [H] et M., [W], [Y] tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion de M., [K], [L], à être autorisés à conserver le dépôt de garantie, à être autorisés à transporter les meubles, au titre de l’indemnité d’occupation et au titre de la clause pénale ;

Condamnons M., [K], [L] à payer à Mme, [G], [H] et M., [W], [Y] la somme provisionnelle de 11 695,05 euros (onze mille six-cent quatre-vingt-quinze euros et cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif au 23 février 2026, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 octobre 2025 ;

Disons que M., [K], [L] pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 18 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Disons que, faute pour M., [K], [L] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ;

Condamnons M., [K], [L] aux entiers dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement ;

Condamnons M., [K], [L] à payer à Mme, [G], [H] et M., [W], [Y] la somme de 1 000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à, [Localité 1] le 25 mars 2026

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Rémi FERREIRA