TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 05.01.2025 pror 26 Janvier 2026

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 03 Novembre 2025

GROSSE :

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à Me .. Elsa FOURRIER-MOALLIC……………….

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/05541 – N° Portalis DBW3-W-B7J-672R

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [E]

né le [Date naissance 5] 1977 à [Localité 9] (GEORGIE), demeurant [Adresse 10]

non comparant

Madame [H] [K]

née le [Date naissance 3] 1981 à M.[C] (UKRAINE), demeurant [Adresse 10]

non comparante

7EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé et conventionné du 1er février 2018, la société d’HLM SA UNICIL a donné à bail à Madame [T] [S], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 7].

Madame [T] [S] est décédée le [Date décès 4] 2020.

Madame [G] [S], la fille de Madame [T] [S], informait par courrier la société [Adresse 13] du décès de la locataire et de sa volonté de bénéficier du transfert de bail.

Le [Date décès 4] 2023, la société UNICIL SOCIETE D’HLM a notifié à Madame [G] [S], un refus de transfert du bail.

Par jugement du 28 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Marseille a constaté la résiliation du bail liant la société d’HLM UNICIL et Mme [T] [S] relativement au logement sis [Adresse 8], à la date du décès de la locataire, soit le [Date décès 4] 2020, et a débouté la demande d’expulsion de Mme [G] [S] et en paiement à des indemnités d’occupation, la société requérante n’apportant pas la preuve de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, la SA UNICIL, pris en la personne de son représentant légal, a fait assigner M. [J] [E] et Mme [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection au visa des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles L.412-1 et L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile, aux fins de :

Ordonner l’expulsion immédiate de M. [J] [E] et Mme [H] [K] de l’appartement sis [Adresse 11], avec le concours de la force publique si besoin est,Supprimer les délais de deux mois de l’article L.412-1 et de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ou à tout le moins les réduire,Condamner solidairement M. [J] [E] et Mme [H] [K] au paiement de la somme de 13.907,19 euros au 4 septembre 2025, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges courantes que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci et ce, jusqu’au départ effectif de ces derniers, soit la somme de 506,97 euros par mois, laquelle indemnité sera indexée annuellement,Condamner solidairement M. [J] [E] et Mme [H] [K] à payer à la SA UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025 au cours de laquelle la société d’HLM SA UNICIL représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cités par actes remis à étude, M. [J] [E] et Mme [H] [K] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser par toute mesure conservatoire ou de remise en état.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Enfin, le contrôle de proportionnalité auquel le juge des référés est tenu ne s’opère pas au stade de la détermination de l’illicéité manifeste du trouble invoqué laquelle conditionne la compétence du juge des référés mais au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour y mettre fin. Ce contrôle de proportionnalité peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que:

Que la résiliation du bail du 1er février 2018 liant la SA UNICIL à Mme [T] [S] a été constaté par jugement du 28 janvier 2025 ; Selon procès-verbal de constat du 1er avril 2025, sur demande de la SA UNICIL, le commissaire de justice rédacteur s’est rendu dans l’immeuble sis [Adresse 11], appartenant à la partie demanderesse, et a constaté la présence d’une personne du sexe masculin M. [J] [E], de nationalité géorgienne, et autre du sexe féminin Mme [H] [K], de nationalité ukrainienne, qui ont communiqué leurs documents d’identité. Ils indiquent avoir récupéré les clés avec Mme [G] [S], qui en partant au Canada travailler, leur a laissé les clés. Ils déclarent occuper les lieux avec un enfant, né le [Date naissance 2] 2015 à [Localité 12], qui est scolarisé et informent avoir déposé un dossier DALO afin d’être relogés. Ils précisent que, dès que le dossier DALO aboutira, ils restitueront les clefs sans difficulté. Il est établi que M. [J] [E] et Mme [H] [K] occupent les lieux sans droit ni titre.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion apparaissant être la seule mesure de nature à permettre à la SA UNICIL de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement au sein de la Résidence Pasteur, [Adresse 6], occupé illicitement. Par conséquent, il sera fait droit à la demande d’expulsion formée par la SA UNICIL selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Sur les délais légaux

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 d’exécution, est écarté si l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la SA UNICIL ne justifie pas des circonstances dans lesquelles M. [J] [E] et Mme [H] [K] ont pu s’introduire dans l’appartement au sein de la Résidence Pasteur, [Adresse 6], le procès-verbal de constat dressé le 1er avril 2025 ne produisant aucun constat de l’état de la porte d’entrée, mention à des marques d’effraction ou des photos du local. En outre, M. [J] [E] et Mme [H] [K] déclarent avoir récupéré les clés avec Mme [G] [S], fille de l’ancienne locataire. Les éléments présents dans le constat du commissaire de justice ne sont pas suffisants pour caractériser une voie de fait.

En effet, une voie de fait ne saurait résulter de la seule occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants, tels que des actes de violences ou d’effraction imputables au défendeur.

En l’espèce, la SA UNICIL n’établit aucune voie de fait imputable à la M. [J] [E] et Mme [H] [K].

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est de principe que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire. Elle a en effet pour objet d’une part de constituer une contrepartie à la jouissance des lieux et de compenser la privation pour le bailleur de la disposition de son bien.

La SA UNICIL demande une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 506,97 euros, justifiant du précèdent bail signé le 1er février 2018 pour un loyer mensuel de 309,18 euros, outre 131,96 euros de provision sur charges. La somme demandée est donc justifiée.

L’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 506,97 euros par mois, et M. [J] [E] et Mme [H] [K] seront condamnés solidairement à payer à titre provisionnel ladite somme jusqu’à la libération complète des lieux et à compter du 1er avril 2025.

M. [J] [E] et Mme [H] [K] seront condamnés solidairement à payer la SA UNICIL la somme de 4 055,76 euros au titre d’indemnités d’occupation pour la période du 1er avril 2025 au 1er novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [E] et Mme [H] [K] qui succombent à l’instance, sont condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SA UNICIL les frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance et il convient d’allouer à ce titre la somme de 200 en application de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle M. [J] [E] et Mme [H] [K] sont condamnés solidairement.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige, sera ordonné en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE que M. [J] [E] et Mme [H] [K] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 11] appartenant à la SA UNICIL ;

ORDONNE à M. [J] [E] et Mme [H] [K] de libérer et vider les lieux situés [Adresse 11] dès la signification du present jugement et à défaut ;

ORDONNE l’expulsion de M. [J] [E] et Mme [H] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux occupés sans droit ni titre [Adresse 11] au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont est redevable M. [J] [E] et Mme [H] [K] à la somme de 506,97 euros ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [E] et Mme [H] [K] à payer à la SA UNICIL, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 506,97 euros (cinq cent six euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [E] et Mme [H] [K] à payer à la SA UNICIL, la somme provisionnelle de 4 055,76 euros (quatre mille cinquante-cinq euros et soixante-seize centimes) au titre d’indemnités d’occupation pour la période du 1er avril 2025 au 1er novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [E] et Mme [H] [K] à payer la SA UNICIL la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [E] et Mme [H] [K] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande plus ample au contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS

La greffière Le Vice-Président