TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/57803 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GQS

N° : 3

Assignation du :

08 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juin 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. CIPAV RC venant aux droits de la Caisse Interprofessionnelle de Prévoyance et d’Assurance Vieillesse (CIPAV)

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par la SELARL PRCB AVOCATS prise en la personne de M^e Pascal ROTROU, avocat au barreau de PARIS – #D1443

DEFENDERESSE

La société EASY PURCHASING INTELLIGENCE COMPLIANCE SOLUTION (EASYPICS) S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Matthieu CORDELIER de l’AARPI LEXONE, avocats au barreau de PARIS – #A0473

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 30 mai 2012, la CIPAV, aux droits de laquelle vient la SCI CIPAV RC , a donné à bail commercial à la société Easypics Easy Purch Intel Compl Solut (Easypics) des locaux situés [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2012.

Par acte du 22 novembre 2021, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer de 91.818,60 euros HT/HC.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 4 juin 2024, à la société Easypics, pour une somme de 300.357,69 euros, au titre de l’arriéré locatif au 9 juillet 2024.

Par acte du 8 novembre 2024, la SCI CIPAV RC a fait assigner la société Easypics devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 5 juillet 2024 ; juger en conséquence que le bail se trouve résolu à compter du 5 juillet 2024 pour défaut de paiement des causes du commandement délivré le 4 juin 2024 ;ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société Easypics devenue occupante sans droit ni titre ainsi que de tous occupants de son chef et toute personne dans les lieux, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers et matériels garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur ou à la juridiction de céans de désigner, aux frais, risques et périls de la société Easypics, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;condamner la société Easypics à lui payer une somme provisionnelle de 288.330,51 euros correspondant à la dette locative arrêtée prorata temporis au 5 juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ; fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme calculée sur la base du dernier loyer annuel majoré de 50% de charges et taxes en sus, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux, en application de l’article 18, alinéa 4, du bail ;

condamner la société Easypics au paiement provisionnel de ladite indemnité d’occupation à compter du 5 juillet 2024 ;majorer le montant de la condamnation prononcé à titre provisionnel d’une majoration de 10% à titre de pénalité forfaitaire en vertu de l’article 18, alinéa 5, du bail ; assortir toutes ces sommes de l’intérêt au taux légal à compter du 4 juin 2024, date du commandement de payer ; ordonner la capitalisation des intérêts au même taux contractuel ; ordonner l’imputation de tout éventuel règlement postérieur à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 5 juillet 2024, sur la dette d’indemnité d’occupation de la société Easypics ; condamner la société Easypics à payer à la SCI CIPAV RC une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 4 juin 2024.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 12 mai 2025, la société Easypics demande au juge des référés de :

se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris, ou, à défaut dire n’y avoir lieu à référé ; à titre subsidiaire :

débouter la demanderesse de l’acquisition des effets de la clause résolutoiredébouter la société CIPAV de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion ;à titre infiniment subsidiaire :

lui accorder des délais de paiement conformément à l’article 1343-5 du code civil, selon l’échéancier qu’elle fournit ;condamner la société CIPAV aux entiers dépens et à 4.000 euros d’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions de la défenderesse.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI CIPAV RC n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 300.357,69 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 4 juin 2024.

La société Easypics ne conteste pas ne pas avoir acquitté les causes du commandement dans le délai d’un mois, faisant uniquement valoir un paiement partiel, lequel ne peut faire obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

De plus, la locataire, qui expose avoir réalisé des travaux à hauteur de 250.000 euros dans les locaux sans avoir été indemnisée, fait valoir que la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire se heurterait à une contestation sérieuse du fait de « l’enrichissement sans cause » du bailleur, lequel chercherait à l’expulser pour relouer le bien à un prix plus élevé.

Il résulte toutefois du bail commercial conclu entre les parties le 30 mai 2012 que le bailleur aurait, en contrepartie des travaux effectués par la locataire, accordé à celle-ci une franchise de quatorze mois de loyer. De surcroît, l’acte de renouvellement du bail commercial conclu entre les parties le 22 novembre 2021 stipule que « tous travaux (…) deviendront la propriété du Bailleur par voie d’accession à la fin du bail, sans indemnité d’aucune sorte ». Trois mois de franchise de loyer sont également accordés à la locataire aux termes de cet acte de 2021.

L’octroi de franchises de loyer n’est pas discuté par les parties. Aucune contestation sérieuse ne peut donc être soulevée par la locataire au titre d’une prétendue absence de contrepartie aux travaux qu’elle a effectués.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Easypics et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Easypics depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI CIPAV RC, l’obligation de la société Easypics au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 5 juin n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 360.147,76 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Easypics.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juin 2024.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la pénalité forfaitaire de 10% s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Enfin, il n’y a pas lieu d’ordonner l’imputation de tout éventuel règlement postérieur à la date d’acquisition de la clause résolutoire sur la dette d’indemnité d’occupation de la société Easypics.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil précité, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La défenderesse sollicite un délai de dix mois pour régler sa dette locative, soutenant faire face à des difficultés financières temporaires.

Elle ne verse toutefois aux débats qu’un mandat de levée de fonds du 6 mai 2025, lequel démontre uniquement que la défenderesse recherche actuellement des investisseurs dans l’objectif de lever dix millions d’euros sous forme de capital ou de dette. Les difficultés financières alléguées ne sont dès lors nullement établies.

En outre, le décompte actualisé produit par la bailleresse fait état d’une dette totale de 360.147,76 euros au 9 mai 2025.

Ainsi, au regard du montant élevé de la dette et en l’absence de tout règlement depuis le 22 juillet 2024, démontrant l’incapacité de la société preneuse à faire face aux loyers courants, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

Sur les frais et dépens

La société Easypics, partie perdante, doit supporter la charge des dépens.

Elle sera par suite condamnée à payer à la SCI CIPAV RC a somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 juillet 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Easypics Easy Purch Intel Compl Solut et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Easypics Easy Purch Intel Compl Solut à payer à la SCI CIPAV RC une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail le 5 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Easypics Easy Purch Intel Compl Solut à payer à la SCI CIPAV RC la somme de 360.147,76 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 9 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation, de paiement de la pénalité forfaitaire de 10 %, et d’imputation des paiements sur les indemnités d’occupation ;

Condamnons la société Easypics Easy Purch Intel Compl Solut aux dépens ;

Condamnons la société Easypics Easy Purch Intel Compl Solut à payer à la SCI CIPAV RC la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 23 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE