TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01177 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GIOO

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gladys LACOSTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[M] [L]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 12 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Société HOMY – SOCIETE COOPERATIVE D’INTERET COLLECTIF ANCIENNEMENT “LE LOGEMENT DUNOIS”,

dont le siège social est sis 19 rue Henri Dunant – BP 80108 – 28205 CHATEAUDUN CEDEX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Gladys LACOSTE, demeurant 4 place Châtelet – Cabinet secondaire – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [M] [L]

née le 24 Décembre 1997 à CHATEAUDUN (28200),

demeurant 2 place du Phénix – Appt 2525 – 28200 CHATEAUDUN

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 12 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 2 août 2022, la société HOMY a donné à bail à Madame [M] [L] un local à usage d’habitation situé au 2 Place du Phénix 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel de 267,53 € et 126,16 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HOMY a fait signifier le 21 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 4.635,07 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

La société HOMY a ensuite fait assigner Madame [M] [L] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres par un acte de commissaire de justice du 21 mars 2024 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et le tout avec intérêts au taux légal:

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [L] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, un serrurier et d’un déménageur ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— de le condamner au paiement :

— de l’arriéré locatif de 5.549,27 €,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 02 JUILLET 2024, la société HOMY – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise l’arriéré locatif à la somme de 4.915,40 €.

A l’appui de ses demandes, la société HOMY fait valoir que Madame [M] [L] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il est opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures de la société HOMY pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

Madame [M] [L], bien que régulièrement citée à étude, n’était ni présente, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 21 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HOMY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans son ancienne version applicable au bail prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 7 août 2023 contient une clause résolutoire (article : « article 8 intiulé CLAUSE RESOLUTOIRE ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2023, pour la somme en principal de 4.635,07 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Madame [M] [L] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 février 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF ET LES DELAIS DE PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative »

En l’espèce, la société HOMY produit un décompte démontrant que Madame [M] [L] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.915,40 € à la date du 27 JUIN 2024.

Madame [M] [L] n’est pas présente, ni représentée, elle n’apporte de ce fait aucun élément sur une éventuelle contestation de la créance due.

Le diagnostic social et financier démontre au contraire, qu’elle n’a pas émis de réserve sur le montant de la dette.

En conséquence, elle sera donc condamnée à verser à la société HOMY la somme de 4.915,40 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

IV. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’EXPULSION :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Madame [M] [L] n’est pas présente, ni représentée pour demander la suspension des effets de la clause résolutoire et la société HOMY sollicite l’expulsion de Madame [M] [L]

Depuis la loi du 27 juillet 2023, il n’est plus possible d’accorder d’office une suspension des effets de la clause résolutoire.

Du fait de son absence à l’audience, la locataire ne produit par définition ni d’élément sur sa situation financière ni sur son aptitude à régler la dette, qui par ailleurs reste élevée.

Le diagnostic social et financier mentionne, que la locataire a une fille à charge, qu’elle a repris le paiement du loyer, mais indique également qu’elle a perdu son emploi en décembre 2023.

Elle a mentionné aux services sociaux souhaiter la mise en place d’un plan d’apurement.

Néanmoins, il est constant, que la dette locative reste très importante alors que Madame [M] [L] n’est dans les lieux que depuis l’année 2022 soit depuis environ deux ans seulement.

Les versements figurant sur le décompte produit par le bailleur social, montrent que les montants mensuels, hors la somme ponctuelle de 1.482,69€ réglée le 31 mars 2024, sont insuffisants pour apurer la dette en 36 mois.

En conséquence, l’expulsion de Madame [M] [L] sera ordonnée. Madame [M] [L] ne formulant du fait de son absence à l’audience aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et sa situation financière étant inconnue.

Compte tenu de l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [M] [L] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [M] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2022 entre la société HOMY et Madame [M] [L] concernant le local à usage d’habitation situé au 2 Place du Phénix 28200 CHATEAUDUN sont réunies à la date du 22 février 2024, date de la résiliation du bail ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HOMY pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et d’un déménageur;

CONDAMNE Madame [M] [L] à verser à la société HOMY la somme de 4.915,40€ (décompte arrêté au 27 JUIN 2024, mois de juin incluant) (quatre mille neuf cent quinze euros et quarante centimes), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE Madame [M] [L] à payer à la société HOMY une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE la société HOMY de ses demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTE la société HOMY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [M] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME