TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00120 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GG2A

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Patricia BUFFON

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[P] [W]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 21 Mai 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [H] [N]

né le 26 Septembre 1982 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Frédéric GONDER, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : substitué par M^e Patricia BUFFON, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [P] [W],

demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé assisté de Gaëlle LABAUDRE, Magistrat à titre temporaire stagiaire

Greffier: Séverine FONTAINE en présence d'[S] [U], greffier stagiaire

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 09 Avril 2024 et mise en délibéré au 21 Mai 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 23 octobre 2020 et prenant effet à compter du 24 novembre 2020, Monsieur [L] [N], régulièrement représenté par l’EURL CENTURY 21 Maitrejean Immobilier dont le siège social est situé [Adresse 1], a donné à bail à Madame [W] [P] un logement situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 575 euros, outre 80 euros au titre des charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 986,47 euros en principal ont été délivrés le 03 novembre 2023.

Par exploit d’huissier signifié à étude le 10 janvier 2024, Monsieur [L] [N] a fait assigner Madame [W] [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;

— constater l’occupation sans droit ni titre de Madame [W] [P] ;

— ordonner l’expulsion de Madame [W] [P] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique ;

— condamner Madame [W] [P] au paiement des sommes suivantes :

* 2 174,36 euros à titre provisionnel, avec intérêts de droit,

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et des charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

*la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d'[Localité 5] le 11 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 avril 2024.

A l’audience, Monsieur [L] [N], représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2 309 euros, échéance du mois d’avril 2024 incluse.

Madame [W] [P], régulièrement citée en l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d'[Localité 5] le 11 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 06 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 10 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 03 novembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé à la locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 03 novembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [W] [P] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 04 janvier 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par la débitrice qui a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

Toutefois, à défaut de demande en ce sens de la locataire ou du bailleur, ces délais ne peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Madame [W] [P] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 04 janvier 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [L] [N], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 04 janvier 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [W] [P] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [W] [P] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [W] [P] reste devoir une somme de 1 977,89 euros (2 174,36 euros – 129,37 – 11,90 – 55,20 euros au titre des frais de procédure) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance de janvier 2024 incluse.

Cependant, il convient de noter que le décompte de la dette mentionne également une somme relative à des réparations. Or, Monsieur [L] [N] n’apporte aucun élément de preuve tendant à justifier cette somme. Par conséquent, il y a lieu de déduire de ce montant la somme de 146,84 euros correspondant à des réparations.

Il convient en conséquence de condamner Madame [W] [P] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 831,05 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance de janvier 2024 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Cette dette sera apurée par mensualités de 100,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [W] [P], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande de faire droit à la demande de Monsieur [L] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame [W] [P] à lui payer la somme de 200 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS Monsieur [L] [N] recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre Monsieur [L] [N] et Madame [W] [P] à compter du 04 janvier 2024 et portant sur les lieux situés au [Adresse 7] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance de référé ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [L] [N] pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [W] [P], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 04 janvier 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant, majoré des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [W] [P] à payer à Monsieur [L] [N] la somme provisionnelle de mille huit cent trente-et-un euros et cinq centimes (1 831,05 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte, échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [W] [P] à s’acquitter de sa dette par 18 mensualités de cents euros (100,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 19ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Madame [W] [P] à payer à Monsieur [L] [N] la somme de deux cents euros (200,00 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [W] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 21 Mai 2024.

LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINEFrançois RABY