N° RG 24/02530 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMAK

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[O] [U]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[X] [C]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 03 Décembre 2024

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [U]

né le 27 Octobre 1966 à BERNAY (27300)

demeurant 88 bis Avenue Habert de MONTMORT – 78320 LE MESNIL ST DENIS

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [C]

demeurant 15 rue des Réservoirs – BAT C – 28000 CHARTRES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 03 Décembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 24 juin 2023, Monsieur [O] [U] a donné à bail à Monsieur [X] [C] un local à usage d’habitation situé au 15 rue des Réservoirs -bâtiment C -28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 610 € et 90 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [U] a fait signifier le 8 mars 2024 un commandement de payer la somme de 2.440 € visant les clauses résolutoires insérées au bail.

Monsieur [O] [U] a ensuite fait assigner Monsieur [X] [C] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [C] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique;

— de condamner ce dernier au paiement :

— de la somme de 3050 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des entiers dépens.

A l’audience du 24 septembre 2024, Monsieur [O] [U] comparant reprend les termes de son assignation.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [O] [U] fait valoir que le locataire ne règle plus ses loyers alors que le bail est récent ;

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt de l’acte à étude le 17 mai 2024, Monsieur [X] [C] n’est ni présent ni représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « … Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article… »

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [O] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 mars 2024, soit avant la délivrance de l’assignation du 17 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur ; la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [X] [C] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le Juge dans le délai de six semaines suivant la délivrance de ce commandement,

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2024 du chef du défaut de paiement des loyers.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [X] [C] sera ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [X] [C] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, Monsieur [O] [U] produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [C] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3050 € à la date du 23 avril 2024.

Monsieur [X] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

La situation de Monsieur [X] [C] reste inconnue.

En conséquence, Monsieur [X] [C] sera condamné au paiement de cette somme de 3050 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.440 € à compter du commandement de payer du 8 mars 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l’absence de délais, Monsieur [X] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [X] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2023 entre Monsieur [O] [U] et Monsieur [X] [C] concernant le local à usage d’habitation situé au 15 rue des Réservoirs bâtiment C 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à verser à Monsieur [O] [U] la somme de 3050 € (trois mille cinquante euros) (décompte arrêté au 23 avril 2024, loyer d’avril 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024 sur la somme de 2.440 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à payer à Monsieur [O] [U] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [O] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME