N° RG 24/01763 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKA4

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[B] [F], [U] [Y]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 19 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR

dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)

dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS,

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [G] [M]

domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [F]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [Y]

non comparant, ni représenté

tous deux domiciliés 14 rue René Hue – 2045 OZOIR LE BREUIL – 28200 VILLEMAURY

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Septembre 2024 et mise en délibéré au 19 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 7 décembre 2021, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN a consenti un bail d’habitation sur un logement n°2045 situé 14 rue René HUE à 28200 VILLEMAURY à Mme [B] [F] et à M. [U] [Y], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 604,58 euros hors charges locatives.

Par acte d’huissier de justice du 30 novembre 2023, HABITAT EURELIEN a fait signifier à Mme [B] [F] et à M. [U] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 649,95 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [F] et de M. [U] [Y] le 1er décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, HABITAT EURELIEN a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le prononcé de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires faute d’avoir quitté les lieux dans la huitaine du jugement à intervenir sous astreinte de 40 € par jour de retard, et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

959,32 € sur l’arriéré dû au 10 avril 2024, mensualité d’avril 2024 non comprise,une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers courants majorés des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux,600 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,les intérêts légaux (articles 1231-6, 1344-1 et 1907 du Code civil),les dépens, y compris le commandement de payer.HABITAT EURELIEN se réservant en outre la possibilité de former ultérieurement une demande en cas de dégradation ou de réparation locative incombant à Mme [B] [F] et M. [U] [Y].

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d’Eure-et-Loir le 7 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 septembre 2024.

A l’audience, HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2.009,26 euros précisant qu’il n’y a pas eu de reprise du loyer.

Mme [B] [F] et M. [U] [Y], respectivement cités à personne et à domicile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail:

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats, et notamment du commandement de payer en date du 30 novembre 2023, des décomptes locatifs des 27 février 2024, 10 avril 2024, 30 août 2024 et 6 septembre 2024 que le paiement des loyers est irrégulier, que la dette ne parvient pas à être résorbée, que le dernier règlement a été effectué au mois de mai 2024 et que Mme [B] [F] et M. [U] [Y] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Mme [B] [F] et de M. [U] [Y] et d’éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de leur situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Il en résulte que ce manquement à l’obligation de payer le loyer est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail prenant effet le 7 décembre 2021.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail à compter du présent jugement.

Mme [B] [F] et M. [U] [Y] devront quitter le logement qu’ils occupent actuellement.

A défaut de départ volontaire, il convient d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail est résilié à compter du présent jugement.

En conséquence, Mme [B] [F] et M. [U] [Y] seront redevables envers HABITAT EURELIEN à compter de cette date, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par HABITAT EURELIEN – contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte – que Mme [B] [F] et M. [U] [Y] restent devoir une somme de 2.009,26 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 6 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Il ressort du contrat de bail que Mme [B] [F] et M. [U] [Y] sont tenus solidairement au paiement des loyers, charges et accessoires.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [B] [F] et M. [U] [Y] à payer à HABITAT EURELIEN la somme de 2.009,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en oeuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [B] [F] et M. [U] [Y], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail prenant effet le 7 décembre 2021 entre l’OPH d’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN et Mme [B] [F] et M. [U] [Y] concernant le logement n°2045 situé 14 rue René HUE à 28200 VILLEMAURY à la date du présent jugement;

ORDONNE à Mme [B] [F] et à M. [U] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés logement n°2045 situé 14 rue René HUE à 28200 VILLEMAURY ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [F] et M. [U] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du jugement, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETTE la demande d’astreinte de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [F] et M. [U] [Y] à payer à HABITAT EURELIEN la somme de 2.009,26 euros (deux mille neuf euros et vingt-six cents) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [F] et M. [U] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer;

REJETTE la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 19 novembre 2024

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN