TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [P] [C]

Préfecture de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03233 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PUS

N° MINUTE :

7/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 septembre 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT- OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS ,vestiaire E0399

DÉFENDERESSE

Madame [P] [C]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03233 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PUS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 02 mars 2018, l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 340,47 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1214,65 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [C] le 18 novembre 2024.

Par assignation du 21 mars 2025, l’établissement PARIS HABITAT -OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ordonner l’expulsion de Mme [P] [C], et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1748,52 euros au titre de son arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1214,65 euros et de l’assignation pour le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 mars 2025, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2025.

Prétentions et moyens des parties

A cette audience, l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 mai 2025, s’élève à 1743,51 euros. Le bailleur s’oppose au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse, précisant que Mme [P] [C] n’a repris le paiement que du loyer résiduel avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [P] [C], comparante en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros pendant 36 mois. Elle indique être en arrêt maladie depuis 2019 et percevoir le RSA, dans l’attente de la reprise du versement par la CPAM de ses indemnités journalières.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 15 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1214,65 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois accordé par le bailleur (soit un délai plus favorable que le délai légal) et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 janvier 2025.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mai 2025, Mme [P] [C] lui devait la somme de 1743,51 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [P] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision avec intérêts au taux légal sur la somme de 1214,65 euros à compter du commandement de payer, et de l’assignation pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [P] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [P] [C] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pour solder sa dette.

Si elle justifie ne pas être en mesure de solder sa dette en un seul paiement compte-tenu de ses faibles ressources (199,18 euros mensuels selon diagnostic social et financier), la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite, puisqu’au mois de mai 2025, seule la somme de 107,15 euros a été réglée.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience de Mme [P] [C], et du diagnostic social et financier que Mme [C] a subi une perte de revenu qui a généré des dettes, qu’un accompagnement social a été mis en place notamment pour la constitution d’un dossier FSL et en vue de la perception de ses indemnités journalières. Mme [C] indique à l’audience qu’elle perçoit pour le moment le RSA et des aides sociales. Le loyer résiduel à verser est de 107,15 euros. Ainsi, il apparait qu’elle peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Il convient en conséquence de lui octroyer des délais de paiement qui, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [P] [C] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 janvier 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, applicable en l’espèce,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 02 mars 2018 entre l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [P] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 16 janvier 2025,

ORDONNE à Mme [P] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente decision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [P] [C] à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1743,51 euros (mille sept cent quarante-trois euros et cinquante et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1214,65 euros à compter du commandement de payer, et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [P] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [P] [C] au paiement à titre de provision à l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 13 mai 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTE l’établissement [Localité 4] HABITAT -OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [C] aux dépens.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la communication de la présente ordonnance à M. le Préfet de [Localité 4],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge