N° RG 24/01141 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GIKS

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e KARM, vestiaire T 35:

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[R] [D] [N] [Y]

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 19 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [U] [J] [V] [I]

né le 18 Septembre 1933 à NOGENT LE PHAYE (28630)

demeurant 4 avenue de l’Europe – La charmeraie – 28400 NOGENT LE ROTROU

représenté par M^e Mathieu KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 postulant de

M^e OHMER, demeurant 17 quai Joseph Gillet-Immeuble QC – 69004 LYON 04, avocat au barreau de LYON, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [D] [N] [Y]

né le 21 Octobre 1971 à COURTALAIN (28290)

demeurant Résidence le Val – 10 rue de Ruet etage 4 – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Septembre 2024 et mise en délibéré au 19 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat signé les 20 et 21 juillet 2023, Monsieur [U] [I], en sa qualité d’usufruitier, a donné à bail à Monsieur [R] [Y] un appartement situé Résidence Le Val, 10 rue de Ruet à 28400 NOGENT LE ROTROU, pour un loyer mensuel de 450 € outre 42€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [I] a fait signifier, par acte de commissaire de justice, le 11 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 1.209,76€ visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, Monsieur [U] [I] a ensuite fait assigner Monsieur [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement. Monsieur [U] [I] sollicite :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Y] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de le condamner au paiement :

— de l’arriéré locatif à la somme de 1.409,76 € au titre des impayés à la date du 14 mars 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer et les frais liés à la procédure d’exécution forcée.

A l’audience du 10 septembre 2024, Monsieur [U] [I] – représenté par son conseil- maintient les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 43,33 euros.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [U] [I] soutient sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que

Monsieur [R] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [R] [Y], régulièrement cité à personne, n’est ni présent, ni représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

I. SUR LA RECEVABILITE :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 2 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024.

Par ailleurs, Monsieur [U] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2024.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu les 20 et 21 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article : VIII. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.209,76 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois selon les termes du bail. Monsieur [R] [Y] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [U] [I] produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [Y] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 43,33 € à la date du 27 août 2024.

En conséquence, il sera condamné à verser à Monsieur [U] [I] la somme de 43,33€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.209,76 € à compter de la date du commandement de payer (11 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Ces délais de trois ans s’appliquent à l’ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015).

Il ressort de la fiche de diagnostique social et financier que Monsieur [R] [Y] est en attente de l’ouverture de ses droits de sécurité sociale suite à un accident de travail qui l’empêche de poursuivre son métier de garagiste.

Il ressort du décompte produit et arrêté à la date du 27 août 2024, qu’il a bénéficié d’une aide d’Action Logement pour un montant de 1.313,76 euros et que le le paiement du loyer a repris.

Compte tenu de cette reprise de paiement et de la situation de Monsieur [R] [Y] qui est en mesure de rétablir sa situation d’un point de vue financier, il convient de lui octroyer des délais de paiement.

Monsieur [R] [Y] sera par conséquent autorisé à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Compte-tenu du faible montant de l’arriéré locatif, les effets de la clause résolutoire seront dès lors, pendant le temps des délais accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier de l’échéancier de paiement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, Monsieur [R] [Y] sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [R] [Y] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [R] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Les dépens ne comprendront pas les frais relatifs à une procédure d’exécution forcée, laquelle n’est que hypothétique.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au vu des démarches qu’a dû entrependre le bailleur, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [Y] au paiement de la somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [U] [I] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 20 et 21 juillet 2023 entre Monsieur [U] [I] et Monsieur [R] [Y] concernant l’appartement situé au Résidence Le val 10 rue de Ruet 28400 NOGENT-LE-ROTROU sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 11 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à verser à Monsieur [U] [I] la somme de 43,33 € (quarante-trois euros et trente-trois centimes) (décompte arrêté au 27 août 2024, incluant le mois de août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 sur la somme de 1.209,76 € et à compter du présent jugement pour le surplus;

AUTORISE Monsieur [R] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité de 20 € et une 2ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [R] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [U] [I] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [R] [Y] soit condamné à verser à Monsieur [U] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN