TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01183 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GIO5

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[O] [U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 19 Novembre 2024

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [U],

demeurant 3 rue de la Billardière – 28130 HANCHES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Septembre 2024 et mise en délibéré au 19 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 25 janvier 2023, la société civile immobilière INCA, représentée par Monsieur [W] [J], a consenti à Monsieur [O] [U] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 3 rue de la Billardière, appartement n° 05 à HANCHES 28130, moyennant le paiement mensuel de la somme de 480,00 euros outre une provision sur charges de 20,00 euros.

Par un autre acte sous seing privé en date du 24 janvier 2023, Monsieur [W] [J] a conclu un contrat de cautionnement Visale avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI INCA, régulièrement représentée par Monsieur [W] [J] a fait jouer la caution afin d’obtenir le règlement de ces sommes.

Après la constatation par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la défaillance du locataire dans le paiement des loyers et des charges, une quittance subrogative a été réalisée le 30 novembre 2023 pour les loyers impayés des mois d’avril 2023, mai 2023, juillet 2023, août 2023, septembre 2023, octobre 2023 et novembre 2023.

Puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du créancier, a fait signifier le 02 janvier 2024 pour une somme en principal de 2 099,00 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 10 avril 2024 signifié en l’étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

3 099,00 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 02 janvier 2024 sur la somme de 2 099 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2024.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 6 099,00 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Monsieur [O] [U], régulièrement cité en l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en paiement de l’arriéré locative

L’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

En l’espèce, l’assignation du 10 avril 2024 a bien été délivrée dans le délai triennal, les sommes réclamées au titre des loyers ne remontant pas au delà de ce délai.

L’action en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable.

Sur le droit d’ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en constatation d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 2309 du code civil dispose que “la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”.

Au surplus, selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est fondée à agir aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 24 janvier 2023 et 4 quittances subrogatives en date des 30 novembre 2023, 07 février 2024, 04 mars 2024 et 15 septembre 2024.

En outre, même si des quittances subrogatives n’ont pas été fournies, la quittance subrogative en date du 15 septembre 2024 comprend un historique des paiements déjà réalisés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à la SCI INCA et précise que cette dernière subroge la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre son locataire défaillant au titre des loyers et charges impayés pour un montant de 6 099 euros.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment subrogée dans les droits du bailleur est bien fondée à solliciter à Monsieur [O] [U] le recouvrement des sommes versées, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure-et-Loir par acte d’huissier du 11 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 04 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu contient une clause résolutoire dans son article VII intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE” et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02 janvier 2024 pour un principal de 2 099 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 mars 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [O] [U] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Monsieur [O] [U] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [O] [U] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 03 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SCI INCA et en cas de subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 03 mars 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [O] [U] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [O] [U] au paiement de celle-ci

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES – contrat de bail signé, commandement de payer, quittances subrogatives et détail de la créance – que la dette de Monsieur [O] [U] s’élève à la somme de 3 099 euros représentant les loyers et charges impayés au 04 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse.

Il convient donc de condamner Monsieur [O] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 099 euros au titre des loyers et charges impayés au 04 mars 2024 échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 02 janvier 2024 date du commandement de payer sur la somme de 2 099 euros et à compter du 10 avril 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [O] [U], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 03 mars 2024 et ainsi la résiliation de plein droit à cette date du contrat de bail signé entre la société civile immobilière INCA, régulièrement représentée par Monsieur [W] [J], et Monsieur [O] [U] le 25 janvier 2023 et portant sur un logement situé 3 rue de la Billardière, appartement n° 05 à HANCHES 28130 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la société civile immobilière INCA, pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [U], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 03 mars 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de la société civile immobilière INCA, la somme de 3 099,00 euros (trois mille quatre-vingt-dix-neuf euros) au titre des loyers et charges impayés au 04 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 02 janvier 2024 date du commandement de payer sur la somme de 2 099,00 euros et à compter du 10 avril 2024, date de l’assignation, pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de la société civile immobilière INCA une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée au dispositif du présent jugement, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et sous réserve que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY