Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 31 octobre 2024, n° 23/05707

TJ Marseille 31 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant qu'ils occupent les lieux sans droit depuis la résiliation du bail.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté que les locataires devaient des sommes pour loyers et charges impayés, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a jugé que les locataires devaient une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative des lieux.
Accepté
Préjudice subi du fait de l'occupation
La cour a reconnu le préjudice subi par la bailleur et a accordé des dommages et intérêts.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que les défendeurs devaient rembourser les frais de justice à la bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 31 oct. 2024, n° 23/05707
Numéro(s) :	23/05707
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Romain MARECHALGuillaume FABRICE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffiers : Madame BERKANI, lors des débats

Madame BOINE, lors des délibérés

Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024

GROSSE :

Le 16 janvier 2025

à M^e FABRICE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 janvier 2025

à M^e MARECHAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05707 – N° Portalis DBW3-W-B7H-34P3

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [F] [M]

née le 12 Mai 1950 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 5] – [Localité 2]

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [B]

né le 17 Novembre 1969 à [Localité 7] (13)

demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

représenté par M^e Romain MARECHAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [B]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

représentée par M^e Romain MARECHAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er septembre 2006, MADAME [F] [M] a donné à bail à MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] – [Localité 1] pour un loyer mensuel de 620 euros, outre 120 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, MADAME [F] [M] a fait signifier à MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] par acte d’huissier de justice en date du 19 avril 2023 un commandement de payer la somme de 7.551 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, MADAME [F] [M] a fait assigner MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er août 2023, soit la somme de 10.907 euros,

— condamner MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, MADAME [F] [M] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 19 avril 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 novembre 2023.

Par une ordonnance du 11 janvier 2024, le Juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 février 2024, en invitant MADAME [F] [M] à s’expliquer sur la rédaction du contrat de bail en date du 1er septembre 2006 et à mettre en adéquation ses prétentions et le dispositif de l’assignation en ce qui concerne les indemnités d’occupation.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 31 octobre 2024.

A cette audience, MADAME [F] [M], représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions récapitulatives n°1, auxquelles il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions. Elle actualise oralement sa créance selon un décompte arrêté au 31 octobre 2024, pour une somme de 22.653 euros, terme du mois d‘octobre 2024 inclus et demande aux termes de ses écritures de :

CONSTATER le non-paiement des loyers et accessoires dus au titre du bail,

DIRE & JUGER la créance locative certaine, liquide et exigible, séquence,

En conséquence,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail par l’effet combiné de la clause résolutoire prévue conventionnellement, et du commandement de payer signifié le 19 avril 2023, à l’issue du délai de deux suivant la signification dudit commandement ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 18 juin 2023 :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT par provision Monsieur & Madame [P] [B] à payer à Madame [F] [M]-[R], la somme en principal de DIX MILLE NEUF CENT SEPT EUROS (10.907,00 €) correspondant au montant des loyers, charges et provisions sur charges dus au 1er août 2023 sur le fondement de l’article 1728 du Code civil ainsi que de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT par provision Monsieur & Madame [P] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme mensuelle de HUIT CENT TRENTE-NEUF EUROS (839,00 €), jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit (à compter du 18 juin 2023);

ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur & Madame [P] [B] ainsi que celle de toute personne introduite par ce dernier dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNER que, faute de départ volontaire de Monsieur & Madame [P] [B], il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

ORDONNER qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle, et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L 433-1 et suivants, et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur & Madame [P] [B] à payer à Madame [F] [M]-[R] la somme de MILLE EUROS (5.000,00 €) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur & Madame [P] [B] à payer à Madame [F] [M]-[R] la somme de DEUX MILLE EUROS (2500,00 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur & Madame [P] [B] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire (166,83 €), le cout de l’assignation (54,92 €) et de leurs dénonces respectives à la CAPEX et la Préfecture ;

Bien que régulièrement cité à domicile en ce qui concerne MADAME [J] [B] et, à personne, en ce qui concerne MONSIEUR [P] [B], ceux-ci ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1ER septembre 2006 contient une clause résolutoire (article 12) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2023, pour la somme en principal de 7.551 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 juin 2023.

MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, aucune disposition du contrat de bail ne stipule l’existence d’une solidarité entre les cotitulaires du bail et il n’est pas établi que MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] sont mariés ou pacsés.

Il n’y a donc pas lieu à condamnation solidaire des cotitulaires du bail.

MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] par remise des clés au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 839 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] restent devoir la somme de 22.653 euros, à la date du 31 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 22.653 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.551 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de MADAME [F] [M] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2006 entre MADAME [F] [M] et MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] concernant le logement situé [Adresse 3] – [Localité 1] sont réunies à la date du 19 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, MADAME [F] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] à verser à MADAME [F] [M], à titre provisionnel, la somme de 22.653 euros décompte arrêté au 31 octobre 2024 incluant la mensualité d’octobre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.551 euros à compter du 19 avril 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 839 euros à ce jour, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE MONSIEUR [P] [B] et MADAME [J] [B] à verser à MADAME [F] [M] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente