N° RG 25/00050 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GPGR

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[X] [S]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 16 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR

dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)

dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS,

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [J] [M]

domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [S]

demeurant 1 rue de Bruxelles – Logement n°21 – 28110 LUCÉ

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 20 Mai 2025 et mise en délibéré au 16 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

par acte sous seing privé du 11 mars 2022, l’OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Monsieur [X] [S] un bail portant sur un logement sis à LUCE .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 13 août 2024 , d’avoir à payer la somme de 2 167,68 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 9 décembre 2024, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte,

— de le condamner au paiement de la somme de 2 346,33 € au titre des loyers échus au 21 octobre 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de le condamner à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, demande le bénéfice de la clause résolutoire contractuelle , actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 3565,46 euros au 30 avril 2025 inclus, indique que le locataire fait l’objet d’une décision de surendettement et maintient ses demandes

Monsieur [X] [S] expose qu’il a été déclaré recevable en son dossier de surendettement le 27 février 2025, qu’il cumule un emploi avec des allocations de chômage le tout pour un total de 1650€, qu’il a un enfant à charge et sollicite des délais de paiement de 100 € par mois .

Le diagnostic social est versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025, la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 10 décembre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 13 août 2024 le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 14 octobre 2024 , la décision de surendettement étant postérieure, est indifférente à cette acquisition.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

Par décision du 27 février 2025, la commission de surendettement de l’Eure et Loir a déclaré Monsieur [S] recevable en sa demande et arrêté sa dette de loyers à la somme de 2160,48 € à cette date  ;

En conséquence, le locataire sera condamné au paiement de la somme de 3565,46€ à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 avril 2025, l’état des dettes arrêté par la commission précitée n’interdit pas au juge de rendre une condamnation mais suspend les mesures d’exécution ;

Aux termes de l’article 24-VI de la loi du 6 juillet 1989 : Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, par décision du 27 février 2025, la commission de surendettement de l’Eure et Loir a déclaré Monsieur [S] recevable en sa demande ;

il ressort des explications du locataire ainsi que du rapport de diagnostic social que Monsieur [X] [S] perçoit des allocations de chômage de 750€ augmentées de la prime d’activité pour 282€ , soit un total de 1032€.

Il propose d’apurer la dette par mensualités de 100 euros à régler en plus du loyer courant, proposition qui semble adaptée à son budget.

Pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ;

Il s’établit que le locataire a repris le règlement intégral du loyer avant la date de l’audience ;

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 36 mois modulable en fonction de la décision de surendettement, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Monsieur [X] [S] pourra être expulsé sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ou de fixer une astreinte.

sur les autres demandes

Si le locataire ne respecte pas les délais ainsi accordés, il sera réputé occupante sans droit ni titre depuis le 14 octobre 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où le locataire succombe à l’instance, il sera condamné aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 1, Rue de Bruxelles 28110 LUCE, sont réunies à la date du 14 octobre 2024;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 3565,46 euros (trois mille cinq cent soixante cinq euros et 46 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024;

ACCORDE à Monsieur [X] [S] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’il devra s’en acquitter par 35 paiements mensuels successifs de 99 euros (quatre vingt dix neuf euros) , le premier le 5 août 2025, les 34 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 36ème et dernière mensualité

DIT que dès que les mesures imposées par la commission de surendettement seront notifiées , elles se substitueront aux présents délais ;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [X] [S] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN la somme de 200 euros (deux cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI