TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 18 Septembre 2025

Enrôlement : N° RG 23/11931 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GHQ

AFFAIRE : S.D.C. 86 AVENUE ROGER SALENGRO 13003 MARSEILLE ( la SELARL C.L.G.)

C/ M. [B] [I] ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Septembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 86 avenue Roger Salengro 13003 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 352 590 616, dont le siège social est sis 146 rue Paradis 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [B] [I]

né le 18 mai 1925 à BRISKA (ALGERIE), de nationalité française, demeurant et domicilié 26 rue Jean Fiolle 13006 MARSEILLE

Madame [L] [Z] épouse [I]

née en 1927 à KRISKA (ALGERIE), de nationalité algérienne, demeurant et domiciliée 26 rue Jean Fiolle 13006 MARSEILLE

tous deux représentés par Maître Brice MICHEL, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [I] et Madame [L] [Z] épouse [I] sont propriétaires des lots 1 et 3 dans un ensemble immobilier sis au 86 avenue Roger SALENGRO 13003 Marseille, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic en exercice est le cabinet CITYA PARADIS.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer aux époux [I], par actes de commissaire de justice en date du 24 février 2023, deux sommations de payer les sommes demeurées impayées.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 86 boulevard SALENGRO – 13003 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, a attrait devant le tribunal judiciaire de Marseille, les époux [I] aux fins de les condamner solidairement au paiement de diverses sommes :

—  22.801, 98 euros au titre des charges de copropriété courant du 16 octobre 2017 au 1er juillet 2023

—  2.780,27 euros au titre des frais nécessaires

—  4.000 euros au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

—  1.753 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/11931.

Monsieur [B] [I] et Madame [L] [Z] épouse [I], régulièrement assignés à personne, ont constitué avocat.

*

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Vu les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

— REJETER toutes les demandes formulées par Monsieur [B] [I] et Madame [L] [Z] épouse [I] ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [I] et Madame [L] [Z] épouse [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 86 Avenue Roger Salengro 13003 MARSEILLE :

• La somme en principal de 25 219,65 € au titre des charges de copropriété dues au 4 février 2025 ;

• La somme de 3 057,35 € au titre des frais nécessaires.

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023, date du commandement de payer.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [I] et Madame [L] [Z] épouse [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 86 Avenue Roger Salengro 13003 MARSEILLE la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [I] et Madame [L] [Z] épouse [I] au paiement d’une somme de 1 753 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique en date du 7 mai 2024, les époux [I] demandent au Tribunal de :

Vu le code civil et notamment ses articles 1353 et 1343-5 du Code civil,

Vu la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 510 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

• DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du 86, avenue Roger Salengro, 13003 Marseille de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des époux [I];

A titre subsidiaire,

• REPORTER et SUSPENDRE l’exigibilité de la créance et le paiement des sommes dues par Monsieur et Madame [I] au titre des charges de copropriété pour leurs bien situés au 86, avenue Roger Salengro, 13003 MARSEILLE ;

• AUTORISER Monsieur et Madame [I] à s’acquitter de leurs dettes dans le délai de deux ans à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

• ACCORDER à Monsieur et Madame [I] un délai de deux ans pour payer les charges de copropriété dues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 86, avenue Roger Salengro, 13003 MARSEILLE ;

• Dire n’y avoir lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre infiniment subsidiaire,

• ACCORDER à Monsieur et Madame [I] un échelonnement de deux ans pour payer les charges de copropriété dues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 86, avenue Roger Salengro, 13003 MARSEILLE ;

• Dire n’y avoir lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance clôture a été rendue le 27 février 2025 avec fixation de l’audience de plaidoirie au 5 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

*****

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande au titre des charges impayées

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que par ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 décembre 2024, il a déjà été statué sur la question de la prescription d’une partie des charges de copropriété réclamées, qui a été écartée. Il n’y a dès lors pas lieu de répondre de nouveau aux développements des défendeurs sur ce point, qui figurent toujours dans leurs écritures au fond et qu’ils sont irrecevables à invoquer de nouveau.

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le mandat de syndic du 30.09.2021

— Le relevé de propriété des lots n°1 et 3 actualisé en 2023

— La fiche d’immeuble

— Le titre de propriété des époux [I]

— Le jugement du TGI de Marseille du 01.10.2019 ayant condamné Monsieur [I] [B] et Madame [Z] [L] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 31.209,01 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 septembre 2017

— Le commandement de payer du 24 février 2023

— La mise en demeure par LRAR du 20 octobre 2023

— Le décompte de la dette pour la période allant du 15.09.2017 au 01.07.2023

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 29.10.2018 approuvant les comptes du 01.07.2017 au 30.06.2018

— Décomptes de charges pour la période 2017-2018

— PV d’AG du 08.10.2019 approuvant les comptes du 01.07.2018 au 30.062019

— Décomptes de charges pour la période 2018-2019

— PV d’AG du 03.12.2020 approuvant les comptes du 01.07.2019 au 30.06.2020

— Décomptes de charges pour la période 2019-2020

— PV d’AG du 30.09.2021 approuvant les comptes du 01.07.2020 au 30.06.2021

— Décomptes de charges pour la période 2020-2021

— PV d’AG du 22.12.2022 approuvant les comptes du 01.07.2021 au 30.06.2022

— Arrêté de mise en sécurité relatif à l’immeuble 86 avenue Roger Salengro du 08.03.2023

— Décomptes de charges pour la période 2021-2022

— Appels de fonds 2022

— Appels de fonds 2023

— Factures du 20.10.2023 et du 20.11.2023

— PV d’AG du 30.11.2023 approuvant les comptes du 01.07.2022 au 30.06.2023

— Décomptes de charges pour la période 2022-2023

— Appels de fonds 2024 1er semestre 2024

— Appels de fonds 2ème semestre 2024

— Appels de fonds Travaux 2024

— Balance des copropriétaires au 03.07.2024

— Décompte de la dette actualisée au 26.07.2024

— Notification de phase contradictoire avant péril du 13.10.2022

— Décompte de la dette actualisée au 04.02.2025

— PV d’AG du 10.12.2024 approuvant les comptes du 01.07.2023 au 30.06.2024

— Décomptes de charges pour la période 2023-2024

— Appel de fonds régularisation budget du 10.12.2024 lot 3

— Appel de fonds régularisation budget du 10.12.2024 lots 1 et 9

— Appel de fonds 1er semestre 2025 lot 3

— Appel de fonds 1er semestre 2025 lots 1 et 9

— Appel de fonds avance trésorerie lot 3 – 01.01.25

— Appel de fonds avance trésorerie lots 1 et 9 – 19.12.24

— Appels de fonds 2eme semestre 2024 – lots 1 et 9 – 18.06.24

S’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 25.219,65 euros au 4 février 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat. En effet, les pièces produites suffisent à justifier de la créance du syndicat, la production des appels de fonds n’étant en outre imposée par aucun texte. Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, les sommes correspondant aux charges ayant donné lieu à la condamnation prononcée par le tribunal judiciaire de Marseille le 01.10.2019 ont bien été retranchées de la somme réclamée d’après le décompte produit.

En conséquence, les époux [I] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis au 86 avenue Roger SALENGRO 13003 MARSEILLE, la somme de 25.219,65 euros au titre des charges de copropriété des lots n°1 et 3, arrêtées au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2023.

S’agissant par ailleurs des frais imputés aux défendeurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— les frais de mise en demeure du 12.11.2021, du 19.01.2022 et du 10.02.2022 d’un montant respectif de 59.64 euros, 47.64 euros et 59.64 euros.

— les frais « SCP [H] [I] BEDA » du 14.04.2022 d’un montant de 164.23 euros, pour lesquels le syndicat demandeur ne transmet aucune pièce probante de nature à démontrer l’existence ou le montant,

— les frais liés aux deux sommations de payer du 17.01.2023 pour un montant de 520 euros.

Il conviendra donc de retrancher ces montants de la somme due.

Les époux [I] restent ainsi redevables, au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées arrêtées au 4 février 2025, de la somme de 1.685,8 euros.

Les époux [I] seront donc condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 26.219,45 euros au titre des charges de copropriété des lots n°1 et 3 et frais de recouvrement, arrêtées au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2023.

Sur la demande de délai de paiement des époux [I] :

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est fait état des difficultés de paiement des consorts [I], âgés de 100 et 98 ans, en raison de nombreux impayés de loyers subis dans les biens dont ils ont la propriété. Or, les époux [I] ne rapportent pas la preuve de leur situation économique.

Par ailleurs, l’ensemble en copropriété sis 86 avenue Roger Salengro ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité relatif à l’immeuble le 08.03.2023, le syndicat des copropriétaires doit faire face à des travaux structurels d’ampleur afin d’éviter de faire l’objet d’un arrêté de péril.

Octroyer des délais de paiement aux époux [I] est de nature à aggraver la situation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et compromettre la réalisation des travaux nécessaires. Il y a donc lieu de rejeter la demande de délai et d’échelonnement de paiement formulée par les époux [I].

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En omettant de s’acquitter des charges dues, les époux [I] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que les défendeurs ont déjà fait l’objet d’une précédente condamnation au paiement d’un arriéré de charges, prononcée par le jugement du TGI de Marseille du 01.10.2019.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.753 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [I], succombants, supporteront la charge des dépens liés à la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE solidairement les époux [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 86 avenue Roger Salengro 13003 MARSEILLE, la somme de 26.905,45 euros au titre des charges de copropriété des lots n°1 et 3 et des frais de recouvrement y afférant, arrêtés au 4 février 2025,

avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 86 avenue Roger Salengro 13003 MARSEILLE du surplus de sa demande de ce chef ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par les époux [I] ;

CONDAMNE solidairement les époux [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 86 avenue Roger Salengro 13003 MARSEILLE, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement les époux [I] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement les époux [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 86 avenue Roger Salengro 13003 MARSEILLE la somme de 1.753 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix huit septembre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT