TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame LIEGEOIS

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 01 Septembre 2025

GROSSE :

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à Me ..M^e Frédéric POURRIERE………………….

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/06553 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TK6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric POURRIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [Z] [X]

né le 22 Avril 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aouatef DUVAL ZOUARI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signature privé en date du 27 novembre 2018, l’office public de [Adresse 4] [Localité 5] Provence [Localité 3]-[Localité 5] Provence Métropole a donné à bail à M. [B] [X] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 303,28 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, l’office public de [Adresse 4] Marseille Provence [Localité 3]-[Localité 5] Provence Métropole fait assigner M. [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Marseille, sur les fondement des articles 1134, 1184, 1729 du code civil, 6-1 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail le liant à M. [B] [X],lui ordonner de quitter les lieux dès la signification du présent jugement et à défaut,ordonner l’expulsion de M. [B] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin estdire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code de procédures civiles d’exécution,condamner M. [B] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le contrat s’est poursuivi, soit 337,89 euros, outre les charges sur justificatif, et à indexer jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs,condamner M. [B] [X] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Il fait valoir que M. [B] [X] commet a commis des violences sur plusieurs occupants de son immeuble, notamment envers la famille [F] en raison de nuisances sonores imputées à leur fille mineure souffrant d’un handicap, qu’une plainte a été déposée le 13 avril 2024, qu’il a été condamné le 17 avril 2024 pour des faits de violences avec menace ou usage d’une arme par la 11ème chambre du tribunal correctionnel de Marseille. Le bailleur ajoute qu’il l’a mis en demeure de cesser ces comportements par courrier recommandé du 24 avril 2024, de sorte qu’il est fondé à sollicier la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible.

A l’audience du 12 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 1er septembre 2025, l’office public de [Adresse 4] [Localité 5] Provence [Localité 3]-[Localité 5] Provence Métropole, représenté par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [B] [X], représenté par son conseil, demande aux termes de conclusions oralement soutenues à l’audience de rejeter l’ensemble des demandes de l’office public de [Adresse 4] [Localité 5] Provence [Localité 3]-[Localité 5] Provence Métropole et de le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la demande de résiliation du bail n’est pas recevable, faute pour le bailleur d’avoir dénoncé son assignation à la préfecture en application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 et que le bailleur n’a pas procédé à la mise en demeure préalable exigée par l’article 6-1 de cette même loi avant d’engager la procédure judiciaire. Sur le fond, il conteste les manquements invoqués en exposant qu’il est lui-même victime d’insultes et de violences de la part de ses voisins Mme [F] et M. [E] et que malgré ses signalements auprès du bailleur depuis octobre 2023 et une demande de relogement en urgence, celui-ci n’est pas intervenu. Il indique, pour les faits ayant donné lieu à sa condamnation que ses voisins ont eu un comportement fautif et que les faits qui lui sont reprochés sont isolés.

Il estime que le bailleur ne démontre pas, dans ces circonstances, la gravité du manquement ni le caractère persistant et récurrent du trouble invoqué.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courrier du 24 août 2025 reçu le 26 août 2025 au tribunal mais remis après la clotûre des débats, M. [B] [X] demande le report du jugement aux motifs qu’il n’a pu transmettre avant l’audience de nouvelles pièces et témoignages à son conseil.

Dans la mesure où son conseil, qui le représentait à l’audience du 1er septembre 2025, n’a pas formulé de demande de renvoi ni même fait état de pièces complémentaires à verser aux débats, il n’y a pas lieu de donner suite à ce courrier.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Il convient de relever qu’en application des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 seule une demande résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement du loyers ou des charges ou sur un non versement du dépôt de garantie doit être préalablement notifiée au représentant de l’Etat dans le département. La demande de résiliation du bail formée par l’office public de [Adresse 4] [Localité 5] Provence [Localité 3]-[Localité 5] Provence Métropole étant fondée sur un trouble de jouissance imputé au locataire, ce moyen est donc inopérant et la fin de non recevoir soulevée est rejetée.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

L’article 6-1 précise qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, l’office public de [Adresse 4] Marseille Provence [Localité 3]-[Localité 5] Provence Métropole produit la copie du plumitif de l’audience du 17 avril 2024 de la 11ème chambre B1 du tribunal correctionnel de Marseille indiquant que M. [B] [X] a été condamné pour des faits de violences avec usage ou menace d’une arme suivie d’une incapacité n’excédant pas 8 jours commis le 13 avril 2024 à Marseille à une peine de 18 mois d’emprisonnement avec maintien en détention. Les autres mentions manuscrites concernant l’action publiques sont illisibles et concernant l’action civile, il est indiqué que les constitutions de parties civiles de M. [E] et de Mme [F] sont rejetées.

Il n’est pas contesté que cette condamnation fait suite à la plainte déposée le 13 avril 2024 par Mme [H] [F] qui occupe un logement situé au même étage du même bâtiment (n°1170) que M. [B] [X]. Elle fait état d’un différend avec lui depuis un an et demi en raison du bruit que fait sa fille âgée de 7 ans atteinte d’un handicap. Elle explique qu’aux alentours de minuit trente et alors qu’elle sortait de son apprtement pour jeter les poubelles celui-ci est sorti également avec un couteau type opinel, l’a insultée et lui a donné un coup de couteau au niveau de sa main gauche occasionant 3 jours d’ITT. Quand son mari est intervenu, M. [B] [X] l’ étranglé, elle a tenté de s’interposer et il l’a mordu puis il a fini par les lâcher mais a continué de les insulter. Elle précise qu’environ trois mois auparavant il a déchiré la doudoune de son mari et qu’elle ne sait pas s’il a des soucis avec d’autres voisins mais elle pense qu’il est dangereux.

La plainte de M. [Y] [E] du 15 avril 2024, concubin de Mme [H] [F], relate le même incident, précise que celle-ci a eu le doigt entaillé, que les insultes et les menaces ont continué le lendemain et que la famille vit dans la crainte de M. [B] [X] depuis des mois.

Un rapport de situation d’un tavailleur social de SOLIHA PROVENCE du 21 mars 2024 signale la situation de Mme [H] [F] et de ses quatre filles dont l’une est en situation de handicap, ce qui peut provoquer du bruit, du fait que M. [B] [X] lequi frappe régulièrement et continuellement à la porte de celle-ci pour demander de cesser de le déranger, que lors des sorties de la famille ce voisin sort également de son domicile et se montre agressif. Ce travailleur social fait état de la grande souffrance de Mme [F] par rapport à cette situation.

L’office public de [Adresse 4] [Localité 5] Provence [Localité 3]-[Localité 5] Provence Métropole produit enfin aux débats une mise en demeure adressée à M. [B] [X] le 24 avril 2024 de faire cesser les troubles de voisinage tenant à des menaces et agression verbale du personnel de l’office et des agressions physiques du voisinage sous peine de voir engager une procédure de résiliation du bail.

Pour sa part, M. [B] [X] produit des courriers du 18 octobre 2023 et 9 janvier 2024 faisant état des menaces, insultes à son encontre ainsi que de la saleté des voisins. Il demande un changement de logement en urgence, demande à laquelle l’office public de [Adresse 4] [Localité 5] Provence [Localité 3]-[Localité 5] Provence Métropole a répondu par courrier du 15 février 2024 qu’il ne pouvait présager de la date à laquelle satisfaction pourrait lui être donnée.

Concernant les faits du mois d’avril 2024, M. [B] [X] verse aux débats le courrier d’un voisin domicilié logement n°1171, M. [I] [W], sorti pour demander à Mme [H] [F] qui sortait les poubelles de faire moins de bruit, indiquant que son mari était armé d’un couteau et qu’il s’est interposé pour protéger M. [B] [X]. Ce courrier est également signé par M. [L] [W].

M. [B] [X] produit un écrit de sa main en date du 13 avril 2024 relatant sa version des faits et des actes de violences à son encontre commis par Mme [H] [F].

Outre que les témoignages des consorts [W] ne sont pas établis dans les formes légales, force est de constater que ceux-ci comme les propres déclarations de M. [B] [X] sur le déroulement des faits ne sont pas de nature à remettre en cause la décision du tribunal correctionnel du 17 avril 2024 ressortant du plumitif lequel a bien retenu la culpabilité de M. [B] [X] pour des faits de violences volontaires aggravées à l’occasion de cette altercation avec Mme [H] [F] et M. [Y] [E].

La matérialité des troubles de voisinage est ainsi établie de même que leur particulière gravité au regard de la qualification pénale retenue, des violences volontaires avec usage d’un couteau et blessure à la main de la voisine, et de la peine prononcée de 18 mois d’emprisonnement avec maintien en détention.

De plus, M. [B] [X] ne peut valablement soutenir qu’il s’agirait de faits isolés et ponctuels, le rapport du travailleur social de SOLIHA PROVENCE du 21 mars 2024 corroborant les déclarations de Mme [H] [F] dans sa plainte du 13 avril 2024 en indiquant une antériorité des troubles et des tensions remontant à plusieurs mois.

Enfin, le fait que M. [B] [X] se soit lui même plaint d’insultes et de nuisances sonores en octobre 2023 l’ayant conduit à solliciter un changement de logement en urgence ne saurait l’exonérer, compte tenu de la condamantion pénale prononcée à son encontre et des autres éléments convergents qui le mettent personnellement mettant en cause, de sa propre responsabilité quant aux violences qui lui sont imputées.

Une mise en demeure préalable à la demande de résiliation judiciaire lui a bien été notifiée le 24 avril 2024 par son bailleur. S’il n’est pas fait état de faits postérieurs à ce courrier, la gravité des derniers faits commis à l’encontre de ses voisins de palier et le fait qu’ils s’inscrivent dans une série d’incidents depuis plusieurs mois, qui tenaient jusqu’alors plutôt à des échanges d’insultes et à un climat d’extrême tension, caractérisent un manquement suffisamment grave de M. [B] [X] à son obligation de jouissance paisible du logement loué pour justifier la résiliation du contrat de bail du 27 novembre 2018.

La résiliation du bail est en conséquence prononcée à compter du présent jugement et à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion est ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

Il est rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [B] [X] est donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant de 490 euros, correspondant à la valeur locative du bien loué augmenté des charges du mois de septembre 2024.

Sur les mesures accessoires

M. [B] [X], qui succombe, supporte les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui est donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables la demande de résiliation du bail de l’office public de [Adresse 4] [Localité 5] Provence [Localité 3]-[Localité 5] Provence Métropole ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 27 novembre 2018 entre l’office public de [Adresse 4] [Localité 5] Provence [Localité 3]-[Localité 5] Provence Métropole et M. [B] [X] portant sur un logement situé [Adresse 7] ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la l’office public de [Adresse 4] [Localité 5] Provence [Localité 3]-[Localité 5] Provence Métropole pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [X] à verser à l’office public de [Adresse 4] [Localité 5] Provence [Localité 3]-[Localité 5] Provence Métropole une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 490 euros, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE M. [B] [X] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [B] [X] à verser à l’office public de [Adresse 4] [Localité 5] Provence [Localité 3]-[Localité 5] Provence Métropole la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection