N° RG 25/00092 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GP2Z

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[C] [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 17 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE (RCS BLOIS n° 967 200 049)

dont le siège social est 7, Rue Latham, 41000 BLOIS,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Madame [T] [W], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, munie d’un mandat écrit

dont le service contentieux est sis 3FCVL – AGENCE ORLEANS – 05 rue Michel Royer

45073 ORLEANS CED 2

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [B]

née le 05 Novembre 1979 à NEUILLY SUR MARNE (93330)

demeurant 74 avenue Jean Jores – 94400 VITRY SUR SEINE

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 13 Mai 2025 puis prorogée au 17 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2016, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [X] [J] et Madame [C] [B] un logement situé 2 rue du Docteur Taugourdeau, appartement n°22, 28630 LE COUDRAY, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 681,41 euros pour le logement, de 67,58 euros pour le parking, de 28,97 euros pour le jardin et de 26,41 euros pour les charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 2 mars 2016.

Par courrier reçu par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE le 26 juin 2017, Monsieur [X] [J] a indiqué vouloir résilier le contrat de location compte tenu de sa séparation avec Madame [C] [B].

Puis, l’assurance contre les risques locatifs n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 29 février 2024 pour une somme en principal de 3 491,65 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours.

Par courrier réceptionné par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE le 1er mars 2024, Madame [C] [B] a indiqué quitter le logement et vouloir résilier le contrat de location.

Un pré-état des lieux contradictoire mentionnant un logement en bon état a été réalisé le 11 mars 2024 et a été suivi, en l’absence de Madame [C] [B], d’un état des lieux de sortie dressé par acte de commissaire de justice le 3 mai 2024.

Par courrier du 5 septembre 2024, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a mis en demeure Madame [C] [B] de lui régler la somme de 14 524,41 euros en principal au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 18 février 2025, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner Madame [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin de :

Condamner Madame [C] [B] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de :5 492,17 euros au titre des loyers et charges,9 519,82 euros au titre des réparations locatives et des frais de remises en état,SOIT un total de 14 524,41 euros déduction faite du dépôt de garantie pour un montant de 487,58 euros,

Condamner Madame [C] [B] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner solidairement Madame [C] [B] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, Constater que l’exécution provisoire est de droit, étant parfaitement compatible avec cette affaire et ce conformément aux dispositions de l’article 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par Madame [W] [T] employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, indique maintenir les demandes de son assignation.

Madame [C] [B], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mai 2025 avant de faire l’objet d’une prorogation au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Sur la dette locative et le dépôt de garantie

Selon l’article 1728 2°du code civil et l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus dans le bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il peut être déduit du dépôt de garantie « le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE – contrat de bail signé, commandement de payer et décompte des sommes dues – que sa créance locative s’élève à la somme de 5 492,17 euros.

Cependant, il convient de déduire du montant de la dette locative la somme de 176,29 euros correspondant à des frais de procédure. En outre, il convient de noter que les sommes sollicitées au titre de la régularisation de charges pour un montant de 51,33 euros doivent être incluses dans les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par la locataire et non dans les sommes relatives aux réparations locatives.

Par conséquent, la dette locative de Madame [C] [B] s’élève à la somme de 5 367,21 euros (5 492,17 + 51,33 – 176,29 euros au titre de la régularisation des charges et des frais de procédure) suivant décompte arrêté au 21 février 2025.

Lors de la conclusion du contrat de bail intervenue le 2 mars 2016, Monsieur [X] [J] et Madame [C] [B] ont laissé à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE un dépôt de garantie d’un montant de 487,58 euros.

La dette locative de la locataire étant d’un montant supérieur au dépôt de garantie, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE est fondée à le conserver dans sa totalité. Il doit être imputé sur les sommes dues par Madame [C] [B].

Il convient donc de condamner Madame [C] [B] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 4 879,63 euros au titre des loyers et charges dus au 21 février 2025, déduction faite du dépôt de garantie.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les rémunérations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté, l’entretien courant des jardins privatifs, les menus raccords de peintures et tapisseries, le rebouchage de trous rendu assimilable à une réparation par leur nombre, la dimension, et l’emplacement de ceux-ci.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé le 2 mars 2016 que le logement était en bon état. En revanche, il résulte de procès-verbal de constat faisant office d''état des lieux de sortie et des photographies attachées à ce dernier que de nombreux désordres ont été constatés.

Il ressort notamment de l’état des lieux de sortie que :

— les murs de l’ensemble de du logement sont tachés avec des trous chevillés dans la cuisine, la salle à manger, les WC, la salle de bains et les chambres,

— les plafonds de la cuisine, du cagibi, de la première chambre et de la salle d’eau présentent respectivement des traces jaunâtres, des traces noires, une peinture écaillée et de l’humidité,

— les sols de la cuisine et du cagibi sont tachés tandis que les sols de la salle à manger, des WC, de la salle de bains et de la salle d’eau sont sales,

— le sol en lino des chambres est taché avec des traces, marques, griffures et rayures,

— les plinthes de l’ensemble du logement sont sales,

— les portes de l’ensemble du logement sont tachées,

— les radiateurs de la cuisine, de la salle à manger, de la troisième chambre et de la quatrième chambre sont sales tout comme les fenêtres de la cuisine, de la salle à manger, de la salle de bains et des quatre chambres,

— les murs du garage sont en mauvais état et des meubles ont été laissés sur place,

— le jardin n’a pas été entretenu et le locataire a laissé des jardinières plastiques, des chaises plastiques, un étendoir à linge et une cabane de jardin avec toboggan.

Or, les huit années passées dans le logement ne peuvent à elles seules expliquer l’état des murs de l’ensemble du logement qui sont tachés avec des trous chevillés et dont la réfection a été rendue nécessaire non pas par l’usure normale du temps mais bien du fait de la dégradation de ces pièces par la locataire.

Dès lors, Madame [C] [B] est tenue de payer la somme dûment justifiée, dans son principe et son quantum, de 3 725,43 euros au titre des frais de peinture des murs de l’ensemble du logement conformément à la facture de la SAS HICHEM.

A l’inverse, il ressort de l’état des lieux de sortie que les plafonds de la salle à manger, des WC, de la salle de bains, des placards, de la deuxième chambre, de la troisième chambre et de la quatrième chambre sont en bon état tout comme ils l’étaient dans l’état des lieux d’entrée. En conséquence, les frais engagés à hauteur de 904,49 euros sont injustifiés et ne peuvent être mis à la charge de la locataire.

De plus, s’il résulte de l’état des lieux de sortie que des traces jaunâtres ont été constatées au-dessus de la partie cuisine tout comme des traces noires dans le cagibi, de la peinture écaillée dans la première chambre et des traces d’humidité dans la salle d’eau, il convient de noter que, eu égard à la nature des pièces concernées et au nombre d’années passées dans le logement par la locataire, cette dernière ne saurait être tenue au paiement des sommes engagées à ce titre. Par conséquent, il convient de déduire des sommes réclamées la somme de 385,83 euros conformément à la facture de la SAS HICHEM.

En outre, compte tenu de la durée d’occupation du logement par la locataire, elle ne saurait être tenue au paiement de la réfection des sols des quatre chambres, la simple présence de traces, marques, griffures et rayures sur le lino pouvant raisonnablement résulter de l’usure normal des matériaux. Ainsi, à défaut de preuve du caractère anormal de l’usage du logement, les sommes réclamées à ce titre pour un montant de 1 260,08 euros par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sont injustifiées et doivent être déduites du montant des réparations locatives.

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite également la condamnation de Madame [C] [B] au paiement des frais entrepris pour repeindre l’ensemble des radiateurs du logement. Pour autant, il résulte simplement de l’état des lieux de sortie que les radiateurs de la cuisine, de la salle à manger, de la troisième chambre et de la quatrième chambre sont sales de sorte que les sommes engagées pour les repeindre sont injustifiées.

Par ailleurs, il ne ressort aucunement de ce document que les radiateurs des autres pièces sont endommagés et nécessitent d’être repeints. Dès lors, il convient de déduire des sommes dues la somme de 338,80 euros.

Au surplus, il ressort de la facture de la SAS HICHEM et des surfaces concernées que les sommes sollicitées au titre des peintures boiseries correspondent en réalité à la reprise des peintures des plinthes. Or, l’état des lieux de sortie se contente de préciser que ces dernières sont sales sauf dans la première chambre ou elles sont également tachées. Par conséquent, les sommes réclamées à ce titre sont uniquement justifiées pour la première chambre et Madame [C] [B] sera tenue au paiement de la somme de 42,90 euros.

Il apparaît également que les sommes retenues sous l’intitulé « peint menuiserie intérieur » concernent en réalité, au regard de la facture de la SAS HICHEM et des surfaces et quantités concernées, la reprise des peintures des portes du logement.

Or, s’il ressort du procès-verbal de constat en date du 3 mai 2024 que l’ensemble des portes du logement sont tachées, il résulte des photographies attachées à ce dernier qu’elles sont dans un bon état au vu du nombre d’années passées dans le logement. En outre, si la réalisation d’un pré état des lieux n’a qu’un but indicatif, il résulte de celui-ci que les portes de l’ensemble du logement étaient dans un bon état de sorte qu’elles n’ont pu se détériorer en l’espace de deux mois au point de nécessiter leur reprise totale. Eu égard aux photographies attachées au procès-verbal de constat réalisé le 3 mai 2024, seule la porte de la salle de bains est dans un état permettant de justifier cette reprise de peinture.

Ainsi, les frais intitulés « peint menuiserie intérieur » sont justifiés à hauteur de 98,74 euros.

Concernant les travaux réalisés dans le garage, il convient de noter que ce dernier était en bon état lors de l’état des lieux d’entrée alors que les parpaings et isolants des murs sont en mauvais état général selon le procès-verbal de constat du 3 mai 2024 et les photos qui lui sont annexées. En conséquence, les sommes réclamées à hauteur de 286 euros au titre de placo hydrofuge sont justifiées et Madame [C] [B] sera tenue au paiement de cette somme.

De manière plus globale, il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement était sale de sorte que les frais de nettoyage engagés à hauteur de 320,24 euros sont justifiés et devront être réglés par la locataire.

Enfin, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE précise également avoir eu recours aux services de l’entreprise RECONSTRUIRE ENSEMBLE pour débarrasser le logement des encombrants et ce pour un montant de 915 euros TTC et il ressort de l’état des lieux de sortie que la locataire a laissé sur place des jardinières plastiques, des chaises plastiques, un étendoir à linge et une cabane de jardin avec toboggan ainsi qu’un meuble fixé au garage, des tablettes en bois et un plan de travail portant pour outillage une tablette murale. Dès lors, les sommes sollicitées à ce titre pour un montant de 915 euros sont justifiées.

Madame [C] [B] devra donc payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 5 388,31 au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [C] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de condamner Madame [C] [B] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [C] [B] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE les sommes de :

4 879,63 euros au titre du solde des loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie,5 388,31 euros au titre des réparations locatives,SOIT une somme totale de 10 267,94 euros (dix mille deux cent soixante-sept euros et quatre-vingt-quatorze cents) au titre des charges et loyers impayés ainsi que des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [C] [B] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le 17 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY