TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/52165 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4KJQ

N° : 12

Assignation du :

15 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 juin 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Monsieur [M] [Z] [P] domicilié chez son mandataire la société SARL Sainte Aubane Immobilière

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Claude HUCHET, avocat au barreau de PARIS – #B1023

DEFENDERESSES

S.A.S. STELLAR

[Adresse 1]

[Localité 4]

S.A.S. STELLAR [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [D] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentées par M^e Arthur DUPREZ-GOYAT, avocat au barreau de PARIS – #A0721

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé les 30 et 31 octobre 2023, Monsieur [M]-[Z] [P] a consenti à la société STELLAR un contrat de bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1] [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxes et charges de 56.400€, ainsi qu’une provision sur charges mensuelle de 100€.

Par deux actes distincts du 30 octobre 2023, la société STELLAR [Localité 5] et Madame [D] [L] se sont portées caution des engagements pris par le preneur.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur le 30 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 40.026,74€ au titre de la dette locative échue à cette date, la clause pénale et le coût du commandement, celui-ci visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Ce commandement a été dénoncé à la société STELLAR [Localité 5] le 1er février 2024 et à Madame [L], le 7 février suivant.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement, Monsieur [M]-[Z] [P] a, par exploit délivré le 15 mars 2024, fait citer la SAS STELLAR, la SAS STELLAR PARIS et Madame [D] [L] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2024,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens,

— condamner conjointement et solidairement les défendeurs au paiement par provision de la somme de 43.210,62€ au titre des loyers et charges dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5000€, charges et taxes en sus, à compter du prononcé de la décision jusqu’à libération des lieux,

— les condamner au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement et de l’état d’endettement.

A l’audience du 22 mai 2024, les défendeurs ont sollicité un renvoi, ce qui leur a été refusé compte tenu de la date de délivrance de l’assignation.

La requérante actualise la dette locative à la somme de 48.028,62€ au 6 mai 2024 et s’oppose à l’octroi de tout délais de paiement compte tenu de la réception d’un congé adressé par la locataire, congé qu’il accepte.

En réponse, les défendeurs sollicitent l’octroi de délais de paiement sur vingt-quatre mois, exposant avoir fait face à des difficultés d’attraction du commerce compte tenu de la présence, devant ses portes, de personnes sans domicile fixe. Ils concluent au rejet de la clause pénale et sollicite la compensation de la dette locative avec la créance locative. Enfin, ils estiment que l’acte de caution ne respecte pas le formalisme imposé par les textes, de sorte que les demandes à leur encontre se heurtent à une contestation sérieuse.

Par note en délibéré dûment autorisée, les défendeurs ont communiqué des justificatifs afin d’étayer la demande de délais. Le requérant y a répondu par note en délibéré également autorisée.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes des articles 1103 et 1224 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La résolution des conventions résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 16 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires au loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer contenant stipulation de la clause résolutoire, demeuré infructueux.

Il n’est allégué aucune contestation sur les conditions qui ont entouré la délivrance du commandement de payer le 30 janvier 2024, qui vise la clause résolutoire et le délai d’un mois pour en régulariser les causes. Il contient un décompte locatif permettant au locataire d’en contester éventuellement les sommes.

Il n’est pas justifié par la défenderesse qu’elle en aurait régularisé les causes dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, les documents joints sont relatifs à la situation de la société STELLAR [Localité 5] qui n’est pas le preneur. Dès lors, à défaut de justifier de sa situation financière et compte tenu de l’augmentation de la dette locative depuis la citation, il n’y a pas lieu d’accorder au preneur des délais de paiement.

L’expulsion de la défenderesse sera donc ordonnée et celle-ci, condamnée, jusqu’à son départ définitif, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes en cours, étant précisé que la demande de fixation de l’indemnité à la somme de 5000€ (200€ de plus que le loyer) n’est pas développée.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Après déduction des frais d’impayés et d’huissier, pour partie non justifiés et pour l’autre, recouvrable au titre des dépens (520,62€), la dette locative s’élève à la somme de 47.508€, au titre des loyers et charges échus au 14 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

Le bailleur doit restitution du dépôt de garantie (14.000€), même si celui-ci ne lui a pas été remis dans les faits.

La société STELLAR y consentant conformément aux dispositions de l’article 1347-2 du code civil, il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre, de sorte qu’elle ne sera condamnée qu’au paiement de la somme de 33.508€ par provision.

Sur le cautionnement

En premier lieu, si les termes « conjointement et solidairement » sont antinomiques, il résulte des écritures ainsi que de la nature solidaire des cautionnements versés aux débats que le requérant a entendu solliciter la condamnation solidaire des cautions.

En vertu des articles 2288 et 1103 du code civil, applicables au contrat de cautionnement, la caution n’est tenue de satisfaire à l’obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement.

Conformément aux dispositions de l’article 2297 du même code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

En l’espèce, par mention manuscrite électroniquement, Madame [L] a écrit « En me portant caution de STELLAR dans la limite de la somme de quarante-trois mille deux cents euros (43.200€) couvrant le paiement des loyers, des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail et de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts ou intérêts de retard et pour la durée de 27 ans, je m’engage à rembourser au bailleur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si STELLAR n’y satisfait par lui-même. En renonçant au bénéfices de discussion et de division définis aux articles 2305 et 2306 du Code civil et en m’obligeant solidairement avec STELLAR, je m’engage à rembourser le bailleur sans pouvoir exiger qu’il poursuivre préalablement STELLAR ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions (…) ».

L’acte de cautionnement respectant les dispositions de l’article 2297 précité et le commandement de payer ayant été dénoncé à la caution, personne physique, l’obligation au paiement solidaire de la dette principale, dans la limite toutefois de la somme de 43.200€, n’apparaît pas sérieusement contestable.

En outre, l’acte de cautionnement ne s’étend ni au dépôt de garantie ni aux honoraires de rédaction, de sorte qu’après déduction de la somme de 28.200€ à ce titre, Madame [L] sera tenue solidairement dans la limite de 19.308€.

En ce qui concerne la société STELLAR [Localité 5], cette dernière s’est portée caution solidaire pour toutes les sommes dues par le preneur au titre de l’occupation des lieux et notamment, le loyer, les charges, frais, accessoires, impôts et taxes, le dépôt de garantie ou le complément de dépôt de garantie, les intérêts et pénalités de retard, astreinte, toutes les condamnations qui pourraient être prononcée à l’encontre du preneur, y compris les frais irrépétibles et les dépens, ou encore l’indemnité d’occupation, et ce, pour toute la durée du bail d’origine et du/des deux renouvellements successifs suivants.

La société STELLAR [Localité 5] est donc solidairement tenu des sommes auxquelles la société STELLAR est condamnée.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, sans qu’il ne soit besoin d’énumérer les actes couverts par les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire au 1er février 2024 ;

Disons que la SAS STELLAR devra libérer les locaux situés [Adresse 1] [Localité 4] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons solidairement la SAS STELLAR et la SAS STELLAR [Localité 5] à payer à Monsieur [P] la somme de 33.508 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 14 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, dont la somme de 19.308€ solidairement avec Madame [D] [L] ;

Condamnons solidairement la SAS STELLAR, la SAS STELLAR [Localité 5] et Madame [D] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l’exécution, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

Rappelons que Madame [L] est tenue solidairement dans la limite de la somme de 43.200 euros ;

Condamnons la SAS STELLAR, la SAS STELLAR [Localité 5] et Madame [D] [L] à verser à Monsieur [P] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SAS STELLAR, la SAS STELLAR [Localité 5] et Madame [D] [L] au paiement des dépens,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 juin 2024.

Le Greffier,Le Président,

Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN