N° RG 24/09802 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NECG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

11ème civ. S4

N° RG 24/09802 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NECG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Sophie ENGEL

M^e Sophie KAPPLER

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Sophie ENGEL

M^e Sophie KAPPLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [E] [R]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie KAPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 212

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [J]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 315

OBJET : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Novembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 24/09802 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NECG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er juin 2021 à effet à la même date, Madame [R] [E] a donné à bail à usage d’habitation à M. [J] [N], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, des locaux consistant en un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 830 euros, charges comprises, payable d’avance le 10 de chaque mois.

Suivant acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, Mme [R] [E] a délivré congé à M. [J] [N], à effet du 31 mai 2024, en lui indiquant qu’elle était motivé par sa volonté de reprendre le logement en vertu de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 au bénéfice de M. [R] [Z], son petit-fils.

Faisant valoir qu’il occupait toujours les locaux, Mme [R] [E] a assigné M. [J] [N], par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins, à titre principal, de :

— validation du congé et de constatation, au besoin de prononcé, de la résiliation du bail à effet au 31 mai 2024,

— fixation et paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2024 correspondant à un montant équivalent au loyer et à l’avance sur charges mensuels, soit la somme de 878 ,93 euros jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés,

— condamnation de M. [J] à lui payer la somme de 4 499,49 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 28 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Elle sollicite, en tout état de cause, l’expulsion de M. [J] et de tous occupants de son chef ainsi que la réduction à 15 jours du délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour pouvoir procéder à l’expulsion faute de départ volontaire, outre une astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Elle réclame enfin de voir condamner M. [J] [N] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 mars 2025 – au cours de laquelle le diagnostic social et financier en date du 25 février 2025 a été communiqué aux parties – et a été renvoyée à la demande de M. [J], souhaitant demander la désignation d’un avocat au titre de l’aide juridictionnelle, au 16 juin, puis 15 septembre 2025, après dépôt de mandat de Me [F], initialement désigné.

A cette audience, Madame [R] [E], représentée par son conseil, se réfère à l’assignation, sauf à s’opposer aux délais d’évacuation sollicités et à actualiser la dette à 18 163,95 euros au 4 septembre 2025.

M. [J] [N], représenté par M^e Engel, se réfère à ses conclusions du 12 septembre 2025, par lesquelles il demande de se voir accorder les plus larges délais d’évacuation en cas d’expulsion et de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, au vu de sa situation financière. Il indique être dans une situation de détresse mentale importante. Il ajoute à l’audience essayer de trouver une solution de relogement.

La décision est mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Sur le congé

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, le contrat de bail a pris effet le 01 juin 2021 pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, de sorte que le bail arrivait à expiration le 31 mai 2024.

Le congé a été délivré pour cette date à M. [J] [N] le 30 octobre 2023, soit au moins 6 mois avant, aux fins de reprise du logement au profit de M. [R] [Z], petit-fils de la bailleresse.

La régularité du congé délivré ainsi que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise ne sont pas contestés.

Par suite, il y a lieu de valider le congé et de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 31 mai 2024, M. [J] [N] étant ainsi dépourvu de tout titre d’occupation des locaux depuis le 1er juin 2024. Son expulsion sera, en conséquence, ordonnée.

Sur la demande de réduction du délai de deux mois

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les locaux peut être réduit ou supprimé par le juge, notamment lorsque la procédure de relogement, effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation, n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.

En l’espèce, au soutien de la réduction à 15 jours du délai de deux mois, la demanderesse fait valoir que M. [J] prive M. [Z] [R] du bien qui devrait être sa résidence principale depuis le 31 mai 2024, qu’il a invoqué des raisons non justifiés pour s’opposer au congé et qu’en ne réglant plus les loyers et provisions sur charges, il démontre sa mauvaise foi.

M. [J] s’oppose à cette réduction de délai puisqu’il demande au contraire les plus larges délais d’évacuation.

Selon le diagnostic social et financier en date du 25 février 2025, M. [J] a pris contact avec le centre médico-social en mai 2024 concernant ses difficultés financières et, compte tenu de ses problèmes de santé, un dossier MDPH a été transmis avec une demande d’AAH et une demande d’invalidité. M. [J] justifie de la notification qui lui a été faite le 21 mars 2025 par la MDPH de la décision lui attribuant la reconnaissance de travailleur handicapé à compter du 14 novembre 2024.

Le diagnostic social et financier ajoute que le loyer actuel n’est plus en adéquation avec les ressources de M. [J] – ce dernier justifie qu’il perçoit l’allocation de solidarité spécifique à hauteur de 579,90 euros par mois – et qu’il a déposé une demande de logement social fin 2024, mais que les délais pour l’obtenir ne permettront pas un relogement dans un court délai, de sorte que des demandes ont été faites en vue d’un hébergement.

Au vu de ces éléments, il apparaît que, si M. [J] s’est maintenu à tort dans le logement, ce maintien n’est pas une raison suffisante en l’espèce pour réduire le délai de deux mois compte tenu de sa situation personnelle particulière.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les délais d’évacuation

En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les locaux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Aux termes de l’article L412-3, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [J] [N] s’est maintenu dans les lieux depuis plus d’un an après la résiliation du bail. Il ne sera pas expulsable avant la fin de la période hivernale. De plus, il ne justifie pas de démarche de relogement et selon les relevés de compte produits, il ne paye plus ses loyers et provisions sur charges depuis janvier 2024, sauf un versement de 320 euros le 18 mars 2024 et de 200 euros le 27 mai 2024.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais d’évacuation.

A défaut pour M. [J] de quitter les lieux dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, il pourra donc être expulsé, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous réserve de la trêve hivernale ; en revanche, il n’y a pas lieu à astreinte à défaut de départ volontaire.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation et de la dette locative

L’occupation illicite des lieux par M. [J] [N] cause un préjudice au bailleur, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ; il sera donc fait droit à la demande de fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2024 d’un montant de 878,93 euros, correspondant à 813,93 euros de loyer et 65 euros de provision sur charges.

Par ailleurs, la bailleresse produit un relevé de compte actualisé au 4 septembre 2025 selon lequel M. [J] est redevable jusqu’en septembre inclus de la somme de 18 163,95 euros au titre des loyers et avances sur charges ; il ressort toutefois des sommes mises en compte que le loyer mensuel a été porté à 842,36 euros le 1er septembre 2024 et à 863,15 euros le 1er juin 2025. Or, la demande d’indemnité dont la juridiction est saisie est limitée à un montant de 813,93 euros en ce qui concerne le loyer. Dès lors seront déduits les sommes suivantes :

28,43 X 9 = 255,8749,22 X 4 = 196,98soit au total : 452,85 euros.

Par ailleurs, les frais du commandement de payer de 172,19 euros, imputés au débit du compte le 1er mai 2024, seront déduits.

Il convient donc de condamner M. [J] [N] au paiement d’un arriéré locatif et d’indemnités d’occupation pour un montant de 17 538,91 euros (18 163,95 – 452,85 – 172,19) assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 sur la somme de 4 299,49 euros – due à la date de l’assignation au titre des loyers et provisions échues jusqu’en mai 2024 (versement de 200 euros du 27 mai déduit) – et du 15 septembre 2025, date d’actualisation de la demande, sur le surplus.

Il convient de le condamner également au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 878,93 euros à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [J] [N], partie perdante au procès, supportera les dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation de M. [J] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de sa situation économique précaire.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail à compter du 31 mai 2024 par l’effet du congé ;

CONSTATE que M. [J] [N] ne dispose plus de titre pour occuper le logement, sis [Adresse 1], depuis le 1er juin 2024 ;

DÉBOUTE Mme [R] [E] de sa demande de réduction à 15 jours du délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux ;

DÉBOUTE M. [J] [N] de sa demande de délais d’évacuation supplémentaires ;

ORDONNE, en conséquence, l’expulsion de M. [J] [N] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte à défaut d’exécution volontaire ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [J] [N] à la somme de 878,93 euros à compter

du 1er juin 2024 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à Mme [R] [E] les sommes suivantes :

17 538,91 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 sur la somme de 4 299,49 euros et à compter du 15 septembre 2025 sur le surplus,

878,93 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Catherine GARCZYNSKI