DU 19 Février 2025 Minute numéro :

N° RG 24/00982 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OACG

Code NAC : 30B

S.N.C. UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC prise en la personne de son Gérant en exercice, domicile es qualité audit siège social

C/

S.A.R.L. LES FRERES ELEMM , prise en la personne de son Gérant en exercice, élisant domicile dans les locaux loués savoir « VALAD PARC DES BETHUNES » – [Adresse 3] ( CG21)

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.N.C. UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC prise en la personne de son Gérant en exercice, domicile es qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas BOUYER de la SELARL GRAND MARTROY AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 302, M^e Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, vestiaire :

DÉFENDEUR

S.A.R.L. LES FRERES ELEMM , prise en la personne de son Gérant en exercice, élisant domicile dans les locaux loués savoir « [Adresse 9] ( CG21), dont le siège social est sis [Adresse 1]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 22 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 19 Février 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 12 mars 2024 à effet au 13 mars 2024, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC a consenti un bail commercial à la société LES FRERES ELEMM, portant sur un local commercial dépendant d’un ensemble immobilier sis " [Adresse 8] à [Localité 7], consistant en des locaux d’une surface totale d’environ 170m² situés dans le bâtiment B de l’ensemble immobilier et formant le lot B4, pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 18 700 euros, payable trimestriellement et d’avance.

Par courrier recommandé du 10 juillet 2024, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC a mis en demeure la société LES FRERES ELEMM de payer la somme de 8 711,83 euros au titre de l’arriéré locatif sous un délai de huit jours.

Le 2 août 2024, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société LES FRERES ELEMM, portant sur la somme totale de 10 902,21 euros selon décompte arrêté au 26 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC a fait assigner en référé la société LES FRERES ELEMM devant le tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins de :

— Dire et juger que la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC est régulière, recevable et bien fondée dans ses demandes, tant en droit qu’en fait,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 12 mars 2024 à la date du 3 septembre 2024 et subséquemment la résiliation de ce bail,

— Ordonner l’expulsion de la société LES FRERES ELEMM des locaux objet du bail commercial conclu le 12 mars 2024, et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et si besoin avec le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir,

— Dire et juger que le dépôt de garantie à hauteur de 4 675 euros sera légitimement appréhendé par la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC à titre de premiers dommages intérêts,

— Fixer l’indemnité d’occupation journalière due par la société INSTALLATIONS MAINTENANCES ETUDES à la somme de 182,93 euros, outre charges journalières à hauteur de 21,65 euros à compter du 4 septembre 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués et remise des clés, outre tous accessoires de loyer, et condamner en tant que de besoin la société LES FRERES ELEMM au paiement provisionnel de ces indemnités,

— Dire et juger que ladite indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur la base de l’évolution de l’indice des loyers des activités tertiaire (ILAT), l’indice de base étant le dernier indice applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir l’indice du 1er trimestre 2024 (135,13), et l’indice de comparaison étant l’indice du même trimestre de l’année suivante,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Condamner la société LES FRERES ELEMM au paiement provisionnel des sommes suivantes :

o 8 705,91 euros au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 3 septembre 2024,

o Les intérêts de retard au taux contractuel majoré de 10% l’an, outre une somme forfaitaire de 150 euros,

o 1 741,18 euros au titre de la clause pénale,

o 177,90 euros au titre des frais du commandement de payer délivré le 2 août 2024

— Condamner la société LES FRERES ELEMM à payer à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC une indemnité forfaitaire équivalent à 10% de toutes les sommes dues en vertu du bail commercial, en application de la clause pénale,

— Condamner la société LES FRERES ELEMM à régler à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter la société LES FRERES ELEMM de l’intégralité de ses demandes à intervenir,

— Condamner la société LES FRERES ELEMM aux entiers dépens, comprenant le coût de la présente assignation et de la levée des états à intervenir,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 janvier 2025 à laquelle la société LES FRERES ELEMM, citée par dépôt de l’acte à l’étude de commissaires de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 12 mars 2024 contient une clause résolutoire (article 15 CLAUSE RESOLUTOIRE en page 47) qui stipule " A défaut de paiement du loyer à son échéance exacte de tout ou partie d’un seul terme de loyer, de toutes sommes qui en constituent l’accessoire, de toutes indemnités d’occupation […], et un mois après un commandement de payer (ou d’exécuter) resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit […]. "

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 2 août 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi par le décompte des sommes dues établi le 23 septembre 2024 que les causes du commandement de payer du 2 août 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. En effet, seul un versement partiel de 2 600 euros en date du 12 août 2024 apparait au décompte.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 2 septembre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Sur la dette locative

Le décompte établi le 23 septembre 2024 et produit par la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC laisse apparaitre un solde débiteur de 8 705,91 euros.

Au titre de la dette locative, il convient de déduire la somme totale de 4 825 euros décomptée comme suit :

— « pénalité de retard du 01/07/2024 » le 16/07/2024 : 150 euros

— « dépôt de garantie pour non remise GAPD » le 24/07/2024 : 4 675 euros

En effet, ces sommes ne correspondent pas à des arriérés de loyers ou charges, mais relèvent de l’application de certaines clauses du contrat de bail qui se heurtent à des contestations sérieuses.

En conséquence, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société défenderesse n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3 880,91 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 23 septembre 2024 et il convient de condamner la société LES FRERES ELEMM par provision au paiement de cette somme.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 16 (page 48) que " dans toutes les hypothèses où le preneur se maintiendrait dans les locaux loués après l’expiration ou la résiliation du bail pour quelque cause que ce soit, […]le preneur sera redevable de plein droit jusqu’à la libération des locaux loués de tout occupant de son chef et de tout mobilier, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent, prorata temporis à trois fois le montant du loyer en vigueur à la date de ladite expiration ou résiliation, exigible et calculée au jour le jour, en sus des charges et augmentée de tous accessoires dudit loyer. "

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Ainsi, elle relève de l’appréciation de ce juge.

La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la société LES FRERES ELEMM depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. La demande relative à l’indexation de cette somme sera rejetée, le versement de l’indemnité d’occupation n’ayant pas vocation à perdurer, le bailleur disposant de la possibilité de recourir au concours de la force publique et d’un serrurier pour faire exécuter l’expulsion.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ".

Le contrat de bail conclu entre les parties le 12 mars 2024 prévoit en son article 14.2 (page 47) que : « à défaut de paiement de toute somme due en vertu des présentes à son échéance, et quinze jours après soit l’envoi au preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit la signification au preneur d’un acte extrajudiciaire restée sans effet, valant mise en demeure, une majoration de 20% des sommes dues sera appliquée de plein droit, et ce indépendamment des intérêts de retard, de tous dommages-intérêts et du jeu de la clause résolutoire. »

Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause.

En l’espèce, la clause pénale est à hauteur de 20% des sommes dues indépendamment des intérêts de retard et des dommages et intérêts. Ce taux étant élevé, puisqu’il excède les 10% habituels en la matière, son appréciation relève du pouvoir du juge du fond. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la majoration des intérêts et la somme forfaitaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause (page 46-47) qui stipule que " Tout loyer ou somme due en application du Bail qui ne serait pas payé au plus tard le jour de son exigibilité:

— portera intérêt au taux légal majoré de 10% à titre de pénalité (calculée au jour le jour à partir de la date d’exigibilité de la somme principale considérée et payable avec ladite somme principale)

et

— déclenchera l’exigibilité d’une somme forfaitaire de 150 € due par le preneur au bailleur"

Les demandes tendant à majorer l’intérêt au taux légal de 10 % et au paiement d’une somme forfaitaire de 150 euros en application des stipulations contractuelles, seront rejetées car fondées sur des clauses s’apparentant à des clauses pénales susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 12 mars 2024 stipule dans son article 7 (page 22-23) que « pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le preneur verse à la date de signature du présent bail au bailleur une somme représentant un terme de loyer, soit trois mois de loyer hors taxes et hors charges, à titre de dépôt de garantie »

Il prévoit également que : « Dans le cas de résiliation du bail, par suite d’inexécution par le preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur au titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres. »

Selon le décompte produit, la société LES FRERES ELEMM a versé le 13 mars 2024 le montant du dépôt de garantie qui s’élevait à la somme de 4 675 euros, équivalent à trois loyers mensuels tel que prévu contractuellement.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner la conservation du dépôt de garantie par la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC à hauteur de 4 675 euros, eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LES FRERES ELEMM, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 2 août 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LES FRERES ELEMM ne permet d’écarter la demande de la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé le 12 mars 2024 et la résiliation de ce bail à la date du 2 septembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés " VALAD [Adresse 5] " [Adresse 2] à [Localité 7], dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LES FRERES ELEMM et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société LES FRERES ELEMM à payer à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC la somme provisionnelle de 3 880,91 au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 23 septembre 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société LES FRERES ELEMM à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, à compter du

2 septembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société LES FRERES ELEMM au paiement de cette indemnité ;

DISONS que les indemnités d’occupation impayées à bonne échéance seront augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter de leur exigibilité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre de la clause pénale, de la majoration des intérêts de retard et de la somme forfaitaire contractuelle ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur à hauteur de

4 675 euros ;

CONDAMNONS la société LES FRERES ELEMM au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société LES FRERES ELEMM à payer à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière, le 19 Février 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES