TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 25/03/2025

à : M^e Didier NAKACHE

Copie exécutoire délivrée

le : 25/03/2025

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08591 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53MA

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 25 mars 2025

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08591 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53MA

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 19 juillet 1994, modifié par avenants des 19 octobre 2012 et 13 avril 2017, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 5] (l’OPAC) aujourd’hui dénommé [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [B] [D] un logement à usage d’habitation situé dans l’immeuble sis [Adresse 2], et une cave, [Localité 4].

Par acte d’huissier en date du 12 septembre 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [B] [D], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Juger que Monsieur [B] [D] ne demeure pas 8 mois par an dans son logement et se trouve en conséquence en infraction avec l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et ‘article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 et aux conditions générales de son contrat de location ;

Juger que Monsieur [B] [D] a illicitement sous-loué, notamment à Monsieur [U] [G], l’appartement loué par [Localité 5] HABITAT-OPH ;

En conséquence

➢

prononcer la résiliation du bail en date du 10 juillet 1994, modifié par avenants des 19 octobre 2012 et 13 avril 2017, sur le local à usage d’habitation sis131 [Adresse 6], et une cave, [Localité 4], aux torts exclusifs de preneur ;➢condamner Monsieur [B] [D] à lui payer la somme de 18900 euros au titre des fruits civils indument perçus ;➢ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [B] [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef dont Monsieur [U] [G], avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier si besoin est ;➢supprimer le bénéfice du délai de deux mois visé à l’article L412-1 u Code des procédures civiles d’exécution ;➢condamner Monsieur [B] [D] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers actualisés, doublés, augmentés des charges, tels que Monsieur [B] [D] les réglait au titre de son bail, et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clefs et un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;➢dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ; ➢condamner Monsieur [B] [D] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût d’établissement des procès-verbaux de constat et de la sommation de faire.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 5] HABITAT OPH fait valoir qu’il a appris que Monsieur [B] [D] sous-louait des chambres de son logement par le biais d’Internet qu’après sommation de cesser la sous- location en date du 13 mars 2024, par procès-verbaux de constat sur requête des 19 juillet 2024 et 27 août 2024, le commissaire de justice désigné s’est vu ouvrir la porte par un Monsieur [J] [Z] [H] de nationalité anglaise, lequel lui a indiqué occuper une chambre depuis le mois d’avril 2024, et la seconde fois, il s’est vu ouvrir la porte par un Monsieur [U] [G] qui lui a indiqué occuper une chambre depuis le mois d’avril 2024, à titre gratuit ; que les clauses du contrat de bail sont claires quant à l’interdiction de sous-louer ou d’échanger un logement ; qu’il s’agit ici d’un bail portant sur un logement à loyer modéré ; que ces manquements justifient la résiliation du bail.

A l’audience du 15 octobre 2024, après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 7 février 2025.

[Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, reprend ses demandes comme exposées dans l’assignation.

Il sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de Monsieur [B] [D].

Monsieur [B] [D], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions de voir :

juger que [Localité 5] HABITAT OPH est défaillante dans la démonstration de l’occupation insuffisante de l’appartement loué par Monsieur [B] [D] ;juger que [Localité 5] HABITAT-OPH est défaillante dans la démonstration d’une infraction de sous-location sans son accord qu’aurait commise Monsieur [B] [D] ;en conséquence ;débouter [Localité 5] HABITAT OPH de toutes ses demandes comme étant mal fondées;condamner [Localité 5] HABITAT OPH à lui payer la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner [Localité 5] HABITAT OPH à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il indique reconnaître la publication d’une annonce sur le site LEBONCOIN mais assure l’avoir directement enlevé en en mars 2024. Il affirme avoir hébergé des amis et ce sans contrepartie financière, et sans lien avec l’annonce. Il verse une expertise graphologique tendant à démontrer qu’il n’est pas signataire du « reçu de caution » produit aux débats.

Il ajoute que rien ne démontre qu’il n’a pas son logement à [Localité 5] à titre principal, c’est-à-dire au moins huit mois par an, même s’il est amené à voyager très souvent, notamment en Chine, compte tenu de sa profession étant Docteur en géopolitique et spécialiste international de la Chine, ainsi que dans le Sud de la France où réside sa famille.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il en résulte que le bailleur qui sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail doit prouver les manquements du locataire suffisamment graves ou répétés pour justifier ladite résiliation.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 6 du même code, on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes moeurs, principe repris par l’article 1162 qui affirme que le contrat ne peut déroger à l’ordre public, ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer, disposition d’ordre public en application de l’article 2 de ladite loi.

Le contrat de bail en date du 19 juillet 1994, modifié par avenants des 19 octobre 2012 et 13 avril 2017, produit aux débats, et objet de la présente instance, prévoit au premier article de ses conditions générales :

« Ce contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toutes autres personnes, il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat. »

En l’espèce, Il ressort des pièces 4 à 4 ter produites par le bailleur que la gardienne de l’immeuble a été contactée par un tiers se déclarant sous-locataire de Monsieur [B] [D] depuis le mois de mai 2023, précisant que celui-ci allait déposer une annonce sur le site LEBONCOIN afin de sous-louer deux pièces de son logement.

Il ressort du procès-verbal du constat de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, qu’il est justifié par le texte de l’annonce rédigée et mise en ligne par Monsieur [D], que ce dernier propose alors au sein de l’appartement loué, une chambre pour un prix mensuel de 900 euros.

Si Monsieur [B] [D] justifie avoir ensuite retiré son annonce du site LEBONCOIN en date du 27 mars 2024 (pièce 4) il ne justifie pas avoir donné suite à la sommation lui ayant été délivrée le 13 mars 2024 notamment d’adresser au bailleur les relevés de transaction, au moins depuis le mois de mai 2023, nonobstant sa réponse en date du 5 septembre 2024 (pièce 6).

Il résulte en outre des termes du procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 27 août 2024, que les trois chambres de l’appartement ont été sous-louées, ce dernier ayant notamment constaté que chacune comprenait un lit double et des valises dans chacune d’elle.

Il est avéré par les deux constats des 19 juillet 2024 et 27 août 2024, que le commissaire de justice a rencontré deux occupants différents, l’un indiquant vivre dans l’appartement depuis le mois de juin 2024 et l’autre depuis le mois d’avril 2024.

Il n’est nullement reproché à Monsieur [B] [D] de ne pas personnellement occuper les lieux loués pendant au moins huit mois dans l’année, mais des sous- locations illicites, lesquelles ont suffisamment démontrées par les éléments précis, circonstanciés et concordants produits aux débats par le bailleur, peu important que Monsieur [D] ait ou non signé de sa main ou pu faire signer par un tiers mandataire wen son absence, un reçu de caution daté du 22 mai 2023.

Il ressort de ces éléments circonstanciés une violation manifeste par le locataire de ses obligation, laquelle ne saurait être sérieusement contredite par les trois attestation d’amis de l’intéressé, ne répondant nullement au formalisme requis à l’article 202 du Code de procédure civile pour valoir témoignages (pièces 7, 10 et 10.1) violation suffisamment longue et grave pour justifier de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à compter de ce jour.

Sur l’expulsion du locataire et le sort des meubles

[Localité 5] HABITAT OPH, qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [B] [D] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, dont Monsieur [U] [G], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de sorte que cette demande sera rejetée.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de Monsieur [B] [D], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, Monsieur [B] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant, majoré des charges locatives, à compter du prononcé de la résiliation judiciaire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du présent jugement.

Aucun élément produit aux débats ne justifie la majoration du double du loyer telle que sollicitée par le bailleur qui verra en conséquence sa demande rejetée.

Sur les fruits civils issus de la sous-location à restituer

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L’article 549 de ce même code précise que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique… ». la bonne foi requise pour l’acquisition des fruits doit revêtir un caractère permanent. Sitôt qu’elle cesse, cesse l’acquisition des fruits (Cass. 3eme civ. 2 décembre 2014, n°13-21.127).

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, (Cass 3ème civ 12 septembre 2019, n°18-20.727), étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l’existence d’un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière causant nécessairement un préjudice financier à celui-ci.

En application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient donc au demandeur de justifier de sa demande à hauteur de 18900 euros.

Il ressort du procès-verbal du constat de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, qu’il est justifié par le texte de l’annonce rédigée et mise en ligne par Monsieur [D], que ce dernier propose au sein de l’appartement loué, une chambre pour un prix mensuel de 900 euros, qu’à compter du mois de mai 2023, une personne occupait l’appartement, (pièce 4 à 4 ter du requérant) et indiquait que deux autres pièces allaient être proposées à la location, que début mars 2024 une annonce était déposée pour louer une chambre de 10m2 pour 900 euros par mois dans un appartement de 100m2, que le 19 juillet 2024, Monsieur [J] [Z] [H] a indiqué au Commissaire de justice sur place occuper une chambre depuis le mois de juin 2024 et être seul dans le logement , tandis que le 27 août 2024, Monsieur [U] [G] a indiqué occuper une chambre depuis le mois d’avril 2024 et le commissaire de justice a constaté l’occupation des trois chambres à cette même date.

Il est en conséquence justifié des sommes suivantes :

-900 euros au titre de l’occupation du mois de mai 2023 ;

-1800 euros (2 X 900 euros) au titre de l’occupation de deux mois (juin/juillet 2024) de Monsieur [J] [Z] [H] ;

-4500 euros (5 X 900 euros) au titre de l’occupation de 5 mois (août 2024 à avril 2024) de Monsieur [U] [G] ;

-1800 euros (2 X 900 euros) au titre des deux autres chambres occupées au mois d’août 2024,

Soit un total justifié de 9000 euros.

Ainsi, dans la limite des périodes de sous-location effectivement constatées, Monsieur [B] [D] sera condamné à restituer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 9000 euros correspondant à la sous-location des lieux au titre des mois de mai 2023 à août 2024 inclus.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

Monsieur [B] [D], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût d’établissement des procès-verbaux de constat et de la sommation de faire.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de [Localité 5] HABITAT OPH la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [B] [D] sera condamné à payer la somme de 500 euros à [Localité 5] HABITAT OPH au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Prononce la résiliation du bail signé le 19 juillet 1994, modifié par avenants des 19 octobre 2012 et 13 avril 2017, entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 5] (l’OPAC) aujourd’hui dénommé [Localité 5] HABITAT-OPH et Monsieur [B] [D] portant sur un logement à usage d’habitation situé dans l’immeuble sis [Adresse 2], et une cave, [Localité 4], à compter de la présente décision et aux torts du locataire ;

— Autorise [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [B] [D] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef dont Monsieur [U] [G], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux, sis [Adresse 2], et une cave, [Localité 4] ;

— Rejette la demande de [Localité 5] HABITAT-OPH visant à supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion ;

— Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution visées aux articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 ;

— Condamne Monsieur [B] [D] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer en cours, majoré de la provision pour charges locatives, à compter de la présente décision, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ;

— Dit que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du présent jugement ;

Rejette la demande de [Localité 5] HABITAT-OPH visant à voir majoré au double du loyer pour la fixation de ladite indemnité d’occupation ;

— Condamne Monsieur [B] [D] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 9000 euros correspondant à la restitution des fruits civils pour la sous-location illicite des lieux au titre des mois de mai 2023 à août 2024 inclus ;

— Déboute du surplus des demandes des parties plus amples ou contraires ;

— Condamne Monsieur [B] [D] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût d’établissement des procès-verbaux de constat et de la sommation de faire ;

— Condamne Monsieur [B] [D] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé à [Localité 5] et mis à la disposition du public au greffe le 25 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE