N° RG 24/00596 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLML

==============

Ordonnance n°

du 21 Juillet 2025

N° RG 24/00596 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLML

==============

S.A.S. FAIR IMPACT REAL ESTATE III

C/

S.A.R.L. ROYAL 28

Copie exécutoire délivrée

le

à

M^e Charles NOUVELLON

la SELARL THIBAULT DECHERF

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

21 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. FAIR IMPACT REAL ESTATE III, (RCS PARIS n°922 001 441)

dont le siège social est sis 90 rue de Miromesnil – 75008 PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Laurène DOUSE substituant M^e Sébastien REGNAULT, demeurant 26 avenue de l’Opéra – 75001 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K 0055

plaidant et ayant pour avocat postulant la SELARL THIBAULT DECHERF, demeurant 57 bis Rue du Docteur Maunoury – 2ème étage – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 47,

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. ROYAL 28, (RCS CHARTRES n°829 253 962)

dont le siège social est sis Boulevard de l’Europe – 28500 VERNOUILLET

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Charles NOUVELLON, demeurant 6 8 rue du Docteur Maunoury – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18 postulant de la SELARL ARTHEMIS, avocats au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

En présence de : Inès MAZABRARD, attachée de justice lors des débats

Greffier : Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 30 Juin 2025 et mise en délibéré au 21 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2012, la SCI Vernouillet Plein Sud a donné à bail commercial, à la SARL Etoile d’or, un lot n°16 d’une superficie d’environ 734m² situé au rez-de-chaussée du centre commercial « Plein Sud », Boulevard de l’Europe à Vernouillet 28500, pour une durée de 10 ans, moyennant un loyer annuel de 58 720 euros HT, payable de manière trimestrielle.

Par acte de cession du 31 mai 2017, la SARL Etoile d’or a cédé son fonds de commerce à la SARL Royal 28, moyennant le prix de 380 000 euros.

Par acte authentique du 22 décembre 2022, la SAS Fair Impact Real Estate III a acquis auprès de la SCI Vernouillet Plein Sud la totalité, en pleine propriété, de l’ensemble de bâtiments situés 30 rue du Pressoir, 2 Boulevard de l’Europe, rue Paul Henri Spaak, 31 route de Chartres à Vernouillet (28500).

Le 26 mai 2023, au motif que le preneur s’est révélé défaillant dans le paiement des loyers et des charges, la SAS Fair Impact Real Estate III a fait signifier à la SARL Royal 28, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer la somme de 54 367,89 euros au titre des loyers et charges impayés depuis l’année 2020, visant la clause résolutoire figurant au bail.

A la suite de ce commandement de payer, la SARL Royal 28 a procédé à trois règlements à hauteur de 30 000 euros, 22 082,71 euros et 19 000 euros, effectués respectivement les 14 juin, 8 septembre 2023 et 21 février 2024.

Le 17 juin 2024, la SAS Fair Impact Real Estate III a fait signifier à la SARL Royal 28 un nouveau commandement de payer la somme de 85 165, 09 euros au titre des loyers et charges impayés depuis l’année 2020, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Le commandement de payer étant resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024, la SAS Fair Impact Real Estate III a fait assigner la SARL Royal 28 devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 18 juillet 2024,Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la SARL Royal 28 ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions de l’article L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Condamner par provision la SARL Royal 28 à payer à la SAS Fair Impact Real Estate III la somme de 108 612,79 euros TTC correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire,Condamner par provision la SARL Royal 28, à compter du 18 juillet 2024 à payer à la SAS Fair Impact Real Estate III une indemnité d’occupation mensuelle de 35 170,50 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publiée par l’Insee, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,Condamner la SARL Royal 28 au paiement des dépens qui comprendront le coût des commandements du 26 mai 2023 et du 17 juin 2024, des états de privilèges et nantissements et de la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 12 septembre 2024, le bailleur a signifié l’assignation à la société Aarpi Opera Avocats Associés, créancier inscrit sur le fonds de commerce du défendeur.

Par conclusions n°1 en réponse, la SAS Fair Impact Real Estate III, qui maintient l’ensemble de ses demandes, actualise la somme sollicitée au titre de l’arriéré de loyers et accessoires, qu’elle arrête au 16 juin 2025, à hauteur de 183 883,70 euros. Elle conclut au débouté des demandes de la SARL Royal 28. A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la SARL Royal 28 à régler la dette locative selon les délais correspondants à des mensualités d’égal montant.

A l’audience du 30 juin 2025, la SAS Fair Impact Real Estate III, représentée maintient ses demandes.

La SARL Royal 28, représentée, conclut au débouté de la SAS Fair Impact Real Estate III de l’intégralité de ses demandes et sollicite la condamnation de la SAS Fair Impact Real Estate III à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. A titre subsidiaire, elle sollicite du juge des référés de lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, de rappeler que cette clause sera réputée n’avoir jamais jouée si les délais sont respectés, de débouter la SAS Fair Impact Real Estate III de ses demandes subséquentes et de statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire est mise en délibéré au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SAS Fair Impact Real Estate III justifie, par la production du contrat de bail commercial du 16 mars 2012, de l’acte de cession du 31 mai 2017 et de l’acte authentique du 22 décembre 2022, être liée par un bail commercial avec la SARL Royal 28, concernant un lot n°16 d’une superficie d’environ 734m² situé au rez-de-chaussée du centre commercial « Plein Sud », Boulevard de l’Europe à Vernouillet 28500.

Le bail contient une clause résolutoire (page 23) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer du 17 juin 2024, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SAS Fair Impact Real Estate III a mis en demeure la SARL Royal 28 d’avoir à régler la somme de 85 165, 09 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2024.

La SAS Fair Impact Real Estate III justifie, par la production de la fiche locataire de la SARL Royal 28 recensant ses impayés, arrêtée au mois d’avril 2025, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

Pour s’opposer au mécanisme de l’acquisition de la clause résolutoire, la SARL Royal 28 fait valoir que le commandement de payer n’a pas été délivré de bonne foi et lui est inopposable en ce sens qu’elle a subi un trouble de jouissance causé par les travaux du bailleur, en infraction aux dispositions de l’article 1719 3° du code civil, en raison des travaux de désamiantage et de rénovation de la toiture effectués dans le centre commercial « Plein Sud ».

Il ressort d’un courrier du 13 mars 2024, produit aux débats par la société défenderesse, que ces travaux de rénovation étaient prévus sur la partie de la toiture concernant le local de la SARL Royal 28 pour la période allant du 20 mars au 10 avril 2024, nécessitant une fermeture temporaire du local.

Si la SARL Royal 28 soutient que ces travaux se sont poursuivis jusqu’en novembre 2024, entraînant une baisse importante de sa clientèle mais également une perte de chiffre d’affaires qui a chuté de 176 253,09 euros entre les activités de 2023 et 2024, de sorte qu’elle a subi un préjudice l’ayant placé dans l’impossibilité d’honorer ses loyers ; il n’en demeure pas moins que la SAS Fair Impact Real Estate III produit un courriel du 5 avril 2024 aux termes duquel il est indiqué que les travaux de toiture imposant la fermeture temporaire du local de la SARL Royal 28 se termineraient le 8 avril 2024 et qu’une réouverture au public était possible dès le 9 avril. La production aux débats de quatre attestations de clients du restaurant, faisant état, pour deux d’entre elles, de l’encombrement du parking en septembre 2024 et pour deux d’entre elles du non fonctionnement de l’enseigne lumineuse sans mention de la période, sont insuffisantes pour établir un manquement par le bailleur à ses obligations de nature à faire échec au mécanisme de la clause résolutoire.

En outre, si la SARL Royal 28 évoque avoir subi des inondations à la suite de ces travaux, toujours est-il qu’elle ne produit aucun justificatif, si ce n’est un devis du 21 novembre 2024, lequel atteste seulement de la fourniture et pose de peinture au plafond.

Enfin, il doit être relevé qu’il ressort de la fiche locataire jointe au commandement de payer que la défaillance de la société preneuse est antérieure aux travaux litigieux.

Dès lors, la SARL Royal 28 ne peut opposer une exception d’inexécution pour justifier du non-paiement des loyers et charges dont elle était redevable.

En outre, la SARL Royal 28, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne justifie pas avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, cette dernière ayant seulement procédé à deux virements les 14 avril et 8 juin 2025 à hauteur de 6 000 euros et de 3 000 euros.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail commercial au 18 juillet 2024.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il résulte de la fiche locataire de la SARL Royal 28 recensant ses impayés, arrêtée au mois d’avril 2025, que la SARL Royal 28 est redevable de la somme de 99 247,57 euros restant due au titre des loyers et charges impayés, échéance de juillet 2024 inclus dont a déjà été soustrait la somme de 3 000 euros correspondant au paiement effectué par la SARL Royal 28 le 8 juin 2025 et la somme de 6 000 euros correspondant au paiement effectué le 14 avril 2025.

La SARL Royal 28 sera donc condamnée au paiement de la somme de 99 247,57 euros à ce titre.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la SARL Royal 28 est tenue à une indemnité d’occupation mensuelle calculée sur la base du dernier loyer annuel majoré de 50%, charges et taxes en sus, prévue à la page 23 du bail, à compter de la résiliation du bail, les lieux étant désormais occupés sans droit ni titre.

Contrairement à ce qui est affirmé par la SAS Fair Impact Real Estate III, il résulte du contrat de bail que le montant actuel du loyer s’élève à la somme de 23 447,70 euros par trimestre et non par mois. Il convient donc de prendre le montant du dernier loyer annuel augmenté des charges et taxes (104 460,07 pour l’année 2024), majoré de 50% (52 230,035), soit la somme de 156 690,105 euros, ce qui équivalent à une somme mensuelle de 13 057,51 euros.

Cette indemnité d’occupation sera donc égale à la somme mensuelle de 13 057,51 euros TTC, et sera due à compter de l’échéance du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur, étant précisé que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’Insee, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la SARL Royal 28 sera condamnée à payer à la SAS Fair Impact Real Estate III :

La somme provisionnelle de 99 247,57 euros restant due au titre des loyers et charges impayés, échéance de juillet 2024 inclus dont a déjà été soustrait la somme de 3 000 euros correspondant au paiement effectué par la SARL Royal 28 le 8 juin 2025 et la somme de 6 000 euros correspondant au paiement effectué le 14 avril 2025,Une indemnité mensuelle d’occupation de 13 057,51 euros TTC à compter de l’échéance du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur.

Sur la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement de la SARL Royal 28

L’article L. 145-41, al. 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Ces dispositions ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la SARL Royal 28 sollicite un délai pour s’acquitter de son retard de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’elle n’a pas été en mesure de s’acquitter du loyer et des charges du fait de la crise sanitaire du Covid et des travaux de désamiantage et de rénovation de la toiture effectués dans le centre commercial « Plein Sud » qui a causé une diminution de chiffre d’affaires qui a chuté de 176 253,09 euros entre les activités de 2023 et 2024.

Néanmoins, il ressort des pièces produites aux débats qu’il n’y a eu aucun versement des loyers courants depuis avril 2024 à l’exception de deux versements de 3 000 et 6 000 euros ; que dès lors, la société défenderesse est manifestement dans l’impossibilité de faire face au paiement des loyers et indemnités d’occupation courants et a fortiori de solder sa dette qui est d’un montant très élevé.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SARL Royal 28.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ayant été rejetés, il convient d’ordonner l’expulsion de la SARL Royal 28, et de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique, et dans des conditions qui seront fixées au dispositif.

Le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

La SARL Royal 28 sera condamnée aux entiers dépens de l’instance lesquels comprennent le coût des commandements de payer du 26 mai 2023 et du 17 juin 2024 et les états de privilèges et nantissements.

La SARL Royal 28 sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SAS Fair Impact Real Estate III la somme de 1 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle Jond-Necand, Présidente, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 18 juillet 2024 ;

CONDAMNONS la SARL Royal 28 à restituer le local commercial correspondant au lot n°16 situé au rez-de-chaussée du centre commercial « Plein Sud », Boulevard de l’Europe à Vernouillet 28500, dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL Royal 28 à payer à la SAS Fair Impact Real Estate III :

La somme provisionnelle de 99 247,57 euros (quatre vingt dix neuf mille restant due au titre des loyers et charges impayés, échéance de juillet 2024 inclus dont a déjà été soustrait la somme de 3 000 euros correspondant au paiement effectué par la SARL Royal 28 le 8 juin 2025 et la somme de 6 000 euros correspondant au paiement effectué le 14 avril 2025,Une indemnité mensuelle d’occupation de 13 057,51 euros TTC à compter de l’échéance du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur.

DISONS que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d‘occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’Insee, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS la SARL Royal 28 à payer à la SAS Fair Impact Real Estate III la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SARL Royal 28 aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer du 26 mai 2023 et du 17 juin 2024 et les états de privilèges et nantissements ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Karine SZEREDA Estelle JOND-NECAND