N° RG 25/00054 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GPBJ

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Ordonnance n°

du 16 Juin 2025

N° RG 25/00054 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GPBJ

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[D] [O], [RS] [R], [I] [RR], [AP] [G], [T] [W], [V] [J], [L] [LD], [E] [N], [YC] [BY], [C] [X], [K] [VY] épouse [X], [P] [S] épouse [S], [F] [A], [Z] [TV] épouse [A], [NG] [Y], [H] [U] épouse [Y], [ZJ] [GF], [M] [GF] épouse [GF], [B] [ES]

C/

S.C.I. SCCV CITY DEV 21, Ste coopérative banque Po BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE

Copie exécutoire délivrée

le

à

M^e Marie-Pierre LEFOUR

M^e Mathilde PUYENCHET

M^e Bertrand LEBAILLY

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

M^e Marie-Pierre LEFOUR

M^e Mathilde PUYENCHET

M^e Bertrand LEBAILLY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

16 Juin 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [O]

né le 29 Janvier 1963 à Châlons-sur-Marne (5100), demeurant 7 rue de Madagascar – 51000 CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame [RS] [R]

née le 21 Avril 1992 à TARBES (65000), demeurant 4 rue de la Lamproie – 33270 FLOIRAC

Madame [I] [RR]

née le 20 Avril 4197 à LILLE (59000), demeurant 31 allée Chenonceaux – 59491 VILLENEUVE-D’ASCQ

Madame [AP] [G]

née le 03 Novembre 1971 à TOURCOING (59200), demeurant 31 allée Chenonceaux – 59491 VILLENEUVE-D’ASCQ

Monsieur [T] [W]

né le 21 Janvier 1968 à BESANCON (25000), demeurant 19 rue Edouard Droz – 25000 BESANCON

Madame [V] [J]

née le 28 Avril 1960 à LUXEUIL-LES-BAINS (70300), demeurant 19 rue Edouard Droz – 25000 BESANCON

Monsieur [L] [LD]

né le 25 Septembre 1991 à CHATELLERAULT (86100), demeurant 1 rue Georges Brassens – 29490 GUIPAVAS

Madame [E] [N]

née le 26 Janvier 1992 à NIORT (79000), demeurant 1 rue Georges Brassens – 29490 GUIPAVAS

Monsieur [YC] [BY]

né le 22 Janvier 1988 à MONTEREAU-FAULT-YONNE (77130), demeurant 224 rue du Faubourg Saint-Antoine – 75012 PARIS

Monsieur [C] [X]

né le 17 Décembre 1986 à LES SABLES-D’OLONNE (85100), demeurant 28 rue de Coat tan – 29200 BREST

Madame [K] [VY] épouse [X]

née le 06 Février 1980 à MONTLUCON (03100), demeurant 28 rue de Coat tan – 29200 BREST

Madame [P] [S] épouse [S]

née le 05 Septembre 1969 à CHALONS-SUR-MARNE (51000), demeurant 7 rue de Madagascar – 51000 CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [F] [A]

né le 25 Septembre 1974 à SAINT DIZIER (51200), demeurant 117 rue d’Alasce Lorraine – 51100 REIMS

Madame [Z] [TV] épouse [A]

née le 25 Septembre 1974 à SAINT DIZIER (51200), demeurant 117 rue d’Alasce Lorraine – 51100 REIMS

Monsieur [NG] [Y]

né le 04 Janvier 1972 à LA GUERCHE-DE-BRETAGNE (35130), demeurant 7, La Tréhonais – 35630 HEDE-BAZOUGES

Madame [H] [U] épouse [Y]

née le 12 Octobre 1973 à RENNES (35000), demeurant 7, La Tréhonais – 35630 HEDE-BAZOUGES

Monsieur [ZJ] [GF]

né le 05 Novembre 1968 à BAYEUX (14400), demeurant 6 impasse du Manège – 14630 CAGNY

Madame [M] [GF] épouse [GF]

née le 14 Avril 1969 à CAEN (14000), demeurant 6 impasse du Manège – 14630 CAGNY

Monsieur [B] [ES]

né le 13 Novembre 1992 à BRUGES (33520), demeurant 4 rue de la Lamproie – 33270 FLOIRAC

TOUS REPRESENTES PAR M^e Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant 48 Rue du Faubourg la Grappe – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16, postulant et de M^e Christophe BARTHELEMY, demeurant Parc d’affaires Reims-Champigny – Allée JM Amelin Bât C – 51370 CHAMPIGNY, avocat au barreau de REIMS, plaidant

DÉFENDERESSES :

S.C.I. SCCV CITY DEV 21, dont le siège social est sis 42 rue de Bassano – 75008 PARIS

représentée par M^e Mathilde PUYENCHET, demeurant 2 Allée Prométhée – Les Propylées – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 14

Ste coopérative banque Po BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE, dont le siège social est sis 9 avenue Newton – 78180 MONTIGNY-LE-BRETONNEUX

représentée par M^e Marie-Pierre LEFOUR de la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Mai 2025 et mise en délibéré au 16 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte notarié du 23 juin 2021, la SCCV City Dev 21, appartenant au groupe Fiducim, a fait l’acquisition d’un terrain à bâtir, sis 11 rue du Chemin Doux et 2 rue des Blottes à Chartres (28000), cadastré BW 193, BW 194 et BW 195, BW 196, BW 200, en vue d’y réaliser un programme immobilier incluant :

La construction d’un ensemble immobilier dénommé « White Lane » composé de quatre bâtiments (A, B, C, D) et regroupant un total de 104 logements,La construction de 208 places de stationnement pour partie dans le sous-sol du bâtiment et le reste au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier ;L’aménagement d’espaces verts entre les quatre bâtiments desservis par les cheminements et allées piétonnes.

Pour le financement de ce projet, la Banque Populaire Val de France a consenti une ouverture de crédit par découvert en compte d’un montant de 4 500 000 euros, pour une durée de 36 mois.

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2021, la Banque Populaire Val de France a consenti aux acquéreurs de l’immeuble une garantie financière d’achèvement de travaux sous forme de cautionnement solidaire, s’engageant dès lors à intervenir en cas de défaillance financière de la SCCV City Dev 21.

La date de commencement des travaux a été fixée au 10 mai 2021, l’ensemble immobilier devant être achevé le 31 décembre 2022.

Le programme immobilier « White Lane » n’a néanmoins pas été livré à cette date et a fait l’objet de plusieurs reports de livraison.

Le 19 octobre 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception, le conseil de M. et Mme [O] a mis en demeure la SCCV City Dev 21 de justifier de la disponibilité des fonds déjà versés en vue de la construction. Ils ont également sollicité la Banque Populaire Val de France en sa qualité de garant financier d’achèvement afin de savoir si le vendeur disposait des fonds nécessaires.

Le 1er décembre 2023, le conseil de la Banque Populaire Val de France leur répondait que les conditions requises au titre de la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement n’étaient pas réunies, le retard dans la livraison du programme immobilier ne résultant pas d’un défaut de fonds.

La livraison n’ayant toujours pas été effectuée, par actes de commissaire de justice des 7 et 11 février 2025, M. et Mme [O], M. et Mme [A], M. et Mme [Y], M. et Mme [GF], M. [ES], Mme [R], Mme [RR], Mme [G], M. [W], Mme [J], M. [LD], Mme [N], M. [BY], M. et Mme [X] ont fait assigner la SCCV City Dev 21 et la Banque Populaire Val de France devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins :

D’ordonner la désignation d’un technicien pour constater l’état d’avancement du programme White Lane à Chartres de la SCCV City Dev 21 et dire s’il correspond aux derniers appels de fonds effectués,D’ordonner une expertise judiciaire et désigner à cet effet tel expert qu’il plaira à la juridiction de nommer aux fins de : Réunir et entendre toutes parties et se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,Dire si la SCCV City Dev 21 (programme White Lane à Chartres) est en « défaillance financière » à savoir si elle ne dispose pas « des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble », le cas échéant depuis quelle date,Dire si la SCCV City Dev 21 est en état de cessation des paiements, le cas échéant depuis quelle date,Dire si les fonds versés par les acquéreurs de la SCCV City Dev 21 ont bien été destinés au financement du programme White Lane,Dire si les fonds versés correspondent à l’état réel d’avancement de la construction au regard du constat ordonné par la présente décision,Fixer pour chaque demandeur les préjudices immatériels notamment financiers et fiscaux découlant du retard de livraison.Autoriser les demandeurs à séquestrer les appels de fonds non versés,Désigner à cet effet la Caisse des dépôts et consignations ou la CARPA de Reims afin de recevoir le séquestre des appels de fonds de chaque demandeur jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire et à la désignation définitive, amiable ou judiciaire, de leur bénéficiaire (SCCV ou garant financier de l’achèvement),Réserver les frais irrépétibles et dépens qui suivront le sort de l’instance au fond.

Par conclusions en réplique, les demandeurs maintiennent leurs demandes et sollicitent en outre la condamnation de la Banque Populaire Val de France à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 19 mai 2025, les demandeurs, représentés par leur avocat, maintiennent l’ensemble de leurs demandes.

La Banque Populaire Val de France comparaît par son avocat et demande au tribunal de débouter les demandeurs et de les condamner in solidum à la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCCV City Dev 21 représentée par son avocat, sollicite du tribunal de débouter les demandeurs et de les condamner in solidum à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de mesures d’instruction

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La double condition pour obtenir une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tient à l’existence d’un litige et d’un motif légitime à conserver ou établir une preuve avant tout procès. La première est suffisamment caractérisée dès lors que le demandeur précise en quoi les parties sont en désaccord ou pourraient être en désaccord dans le cadre du litige à venir. La seconde est présumée, sauf au défendeur à démontrer que l’action au fond serait vouée à l’échec.

En application de l’article de l’article 249 du code de procédure civile, le juge peut charger la personne qu’il commet de procéder à des constatations. Le constatant ne doit porter aucun avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter.

Selon l’article 251 de ce code, le juge qui prescrit des constatations fixe le délai dans lequel le constat sera déposé ou la date de l’audience à laquelle les constatations seront présentées oralement. Il désigne la ou les parties qui seront tenues de verser par provision au constatant une avance sur sa rémunération, dont il fixe le montant.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent deux mesures d’instruction – une portant sur la désignation d’un technicien afin de constater l’état d’avancement des travaux, et une portant sur une demande d’expertise permettant d’établir une éventuelle défaillance financière du vendeur, la SCCV City Dev 28 – auxquelles il convient de répondre séparément.

Sur la demande de désignation d’un technicien pour constater l’état d’avancement des travaux

L’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat.

Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d’œuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant.

La personne qui constate l’achèvement remet au vendeur une attestation d’achèvement, en trois exemplaires originaux, établie conformément à un modèle défini par arrêté du ministre chargé du logement. Le vendeur remet l’un des trois exemplaires de cette attestation à l’organisme garant mentionné à l’article R. 261-17 et un autre au notaire chargé de la vente.

En l’espèce, il est établi que la SCCV City Dev 21 a connu des retards importants concernant la livraison de l’ensemble immobilier, qui, devant être achevé le 31 décembre 2022, est toujours en cours.

Pour justifier le retard, elle évoque plusieurs évènements, tels qu’une forte pénurie des matières premières dans le secteur de la construction engendrée par la guerre en Ukraine, la liquidation judiciaire de l’entreprise chargée du gros d’œuvre, des difficultés de nature administrative et la lenteur de la nouvelle entreprise de gros œuvre.

Si les demandeurs contestent la légitimité de ces nombreux retards, il n’en demeure pas moins que les acquéreurs ont été avisés des motifs des retards pris dans la construction et qu’il n’appartient pas au juge des référés de porter une appréciation sur la compétence des certificats du maître d’œuvre, adressés aux acquéreurs, pour justifier du report du délai de livraison à plusieurs reprises.

S’il n’est dès lors pas contesté que le chantier n’est pas achevé, un débat apparaît néanmoins entre les parties quant au fait de savoir si ce dernier se poursuit ou s’il est à l’arrêt.

Il ressort d’un constat de commissaire de justice du 25 mars 2025, produit par la Banque Populaire Val de France, que celui-ci a pu constater que plusieurs ouvriers se trouvaient sur le chantier, et que l’un d’eux préparait notamment « la pose de fenêtre ». Un deuxième constat du 15 avril 2025 a, quant à lui, permis d’établir, qu’entre temps, « l’ensemble des cadres et des fenêtres correspondantes ont bien été posées sur l’intégralité des couvertures ».

La Banque Populaire Val de France verse également aux débats plusieurs attestations du cabinet d’architecte Ms Architecture des 14 mars 2025, 1er et 15 avril 2025, maître d’œuvre de l’opération immobilière, dans lesquelles il établit que le gros d’œuvre est réalisé à hauteur de 90% pour l’ensemble des bâtiments et que les logements des bâtiments C et D ont été mis hors d’air.

Dès lors, il est établi que le chantier n’est pas à l’abandon et que l’édification de l’immeuble se poursuit.

Au surplus, la nécessité à ce stade du caractère contradictoire de constatation matérielle de l’état d’avancement des travaux n’est pas justifiée.

Au regard de ces éléments, il apparaît en effet que l’état d’avancement des travaux est suffisamment connu des demandeurs, tenus régulièrement informés par le maître de l’ouvrage, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une telle mesure d’instruction.

Sur la demande d’expertise

L’article L.261-10-1 du code la construction et de l’habitation dispose qu’avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement et ajoute que la garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Les demandeurs sollicitent une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer si la SCCV City Dev 21 est en défaillance financière au sens de l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, si elle est en état de cessation des paiements, si les fonds versés par les acquéreurs ont bien été destinés au financement du programme White Lane et s’ils correspondaient à l’état réel d’avancement de la construction, ainsi que de fixer les préjudices immatériels notamment financiers et fiscaux découlant du retard de livraison pour chacun des demandeurs.

Il est établi que pour financer le projet de la SCCV City Dev 21, la Banque Populaire Val de France a consenti une ouverture de crédit par découvert en compte d’un montant de 4 500 000 euros, pour une durée de 36 mois ; que par plusieurs avenants successifs des 7 mai 2024, 30 juillet 2024, 26 septembre 2024 et 18 décembre 2024, la banque a prorogé la date d’échéance du crédit consenti. Le dernier avenant du 18 décembre 2024 a ainsi augmenté le montant du découvert de 1 500 000 euros, portant le découvert en compte courant à 2 500 000 euros jusqu’au 31 mai 2025.

Si les demandeurs soutiennent que les difficultés financières de la SCCV City Dev 21 doivent s’apprécier indépendamment de cette ouverture de crédit prorogée, il n’en demeure pas moins que les SCCV sont des sociétés ayant pour objet d’acquérir, de commercialiser et d’édifier un immeuble, et que l’obtention d’un tel financement par un établissement de crédit leur permet de financer les dépenses courantes de construction en attendant la perception de fonds auprès des acquéreurs, de sorte qu’il convient d’apprécier la capacité financière de la SCCV City Dev 21 au regard de son financement global.

En outre, sur le fondement de l’autonomie des personnes morales, il n’y a pas lieu d’apprécier les difficultés financières de la SCCV City Dev 21 au regard du groupe auquel elle appartient ou encore des autres sociétés membres de ce même groupe, de sorte qu’il ne convient pas, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, qu’un expert vérifie, eu égard aux difficultés rencontrées par la société Fiducim, si les fonds versés par les acquéreurs ont bien été destinés au financement du programme White Lane et s’ils correspondent à l’état d’avancement de la construction.

Il ressort du détail des sommes à engager pour la finalisation des travaux, produit par la Banque Populaire Val de France, qu’il reste un montant total de 5 938 601 euros à engager pour achever les travaux, et que cette dernière soutient, en sa qualité de garant, que cette somme sera entièrement couverte par le crédit qu’elle a consenti à la SCCV City Dev 21 et par les appels de fonds à venir.

De plus, la Banque Populaire Val de France produit en ce sens le bilan des opérations du programme immobilier « White Lane » ainsi que les comptes annuels de la SCCV City Dev 21 de 2023, lesquels laissent apparaître un chiffre d’affaires de 3 447 560 euros pour un résultat bénéficiaire de 77 465 euros.

Dès lors, il apparait que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une quelconque défaillance financière de la SCCV City Dev 21 ni d’un état de cessation des paiements, que les travaux sont toujours en cours et que la réception de l’ouvrage n’est toujours pas intervenue, de sorte que garantie financière d’achèvement ne saurait être mobilisée à ce stade.

En effet, il résulte des dispositions de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile qu’une mesure d’instruction n’a pas vocation à suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la preuve d’un motif légitime fondant la demande d’expertise n’est pas rapportée par les demandeurs en l’absence de tout élément tangible permettant de supposer une défaillance financière, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur la demande de séquestre des appels de fonds non versés par les acquéreurs

L’article 834 du code de procédure civile énonce que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire » peut ordonner « en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En l’espèce, les demandeurs sollicitent que les appels de fonds soient séquestrés jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

La SCCV City Dev 21 et la Banque Populaire Val de France s’opposent à cette demande, rappelant que le principe même de la vente en l’état futur d’achèvement repose sur le fait que les sommes versées au titre de l’appel des fonds génèrent de la trésorerie permettant de financer la finalisation des travaux en cours.

Dès lors, si les demandeurs considèrent que du fait de l’existence d’une contestation sur l’état réel d’avancement du chantier il convient de séquestrer les appels de fonds, il n’en demeure pas moins, au vu de ce qui précède, que le chantier est en cours d’achèvement et que séquestrer les appels de fonds aurait pour conséquence de priver la SCCV City Dev 21 de la trésorerie nécessaire pour mener à bien la réalisation des travaux restants à effectuer.

En conséquence, il y a lieu de débouter les demandeurs à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les demandeurs, qui succombent, seront tenus aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formulées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Elodie Giloppe, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe par décision contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

REJETONS la demande de désignation d’un technicien pour constater l’état d’avancement des travaux ;

REJETONS la demande de désignation d’un expert judiciaire ;

REJETONS la demande de séquestre des appels de fonds non versés par les acquéreurs ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [O], Mme [P] [O], M. [F] [A], Mme [Z] [A], M. [NG] [Y], Mme [H] [Y], M. [ZJ] [GF], Mme [M] [GF], M. [B] [ES], Mme [RS] [R], Mme [I] [RR], Mme [AP] [G], M. [T] [W], Mme [V] [J], M. [L] [LD], Mme [E] [N], M. [YC] [BY], M. [C] [X], Mme [K] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sindy UBERTINO-ROSSO Elodie GILOPPE