TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00632

N° Portalis DB2Z-W-B7J-H6JC

JUGEMENT du 18/11/2025

Monsieur [D] [E] [A] [H]

C/

Société TROIS MOULINS HABITAT

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— M. [D] [H]

— SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 18 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [E] [A] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

ET :

DÉFENDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS substituée par Maître Jérôme CHERUBIN, Avocat au Barreau de l’ESSONNE

Après débats à l’audience publique du 30 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [H] est titulaire d’un contrat de bail conclu avec la société TROIS MOULINS HABITANT portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Par requête enregistrée le 23 décembre 2024, Monsieur [D] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Melun pour solliciter la condamnation de TROIS MOULINS HABITAT à lui verser :

la somme de 177,69 € au titre d’un trop perçu de charges pour les années 2022 et 2023,la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Lors de l’audience du 30 septembre 2025, Monsieur [D] [H] soutient ses demandes.

La société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son avocat, sollicite le rejet des prétentions de Monsieur [D] [H].

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

I. Sur la demande principale

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [D] [H] soutient que les sommes qu’il a payées au titre des charges annuelles correspondant à la consommation d’eau froide pour le nettoyage des parties communes (soit 40,29 € pour 2022 et 138,39 € pour 2023) ne sont pas justifiées.

La société TROIS MOULINS HABITAT soutient que ces sommes correspondent à la quote-part due par le locataire, résultant du montant total de la dépense d’eau froide pour l’entretien des parties communes, divisée par la base totale de lots, puis multipliée par la base lot pour chaque locataire.

Monsieur [D] [H] relève que le montant de la dépense d’eau froide est totalement disproportionné par rapport à l’utilisation d’eau froide dans son bâtiment. Pour l’année 2022, il relève ainsi que la somme qui lui est réclamée, rapportée au prix du mètre cube d’eau (6,39€), revient à lui facturer la consommation de 6 300 litres d’eau, ce qui est incohérent avec les fréquences de nettoyage qui lui ont été communiquées (2 fois par semaine pour le hall d’entrée, 1 fois par semaine pour les escaliers et paliers). Il précise enfin qu’aucun compteur n’est positionné au niveau du robinet utilisé par le personnel de ménage.

Confrontée à cette incohérence, la société TROIS MOULINS HABITAT produit un tableur, qui, faute d’explication fournie, doit être considéré par le juge comme étant un tableur établi en interne par le bailleur, reprenant les facturations en eau établies par son fournisseur, déduisant le montant réclamé auprès des locataires au titre de leur consommation individuelle d’eau, et aboutissant au montant correspondant à la consommation totale d’eau pour les parties communes.

Elle ne précise pas si ce montant correspond au bâtiment dans lequel se trouve le logement de Monsieur [D] [H], ou à un ensemble plus vaste, et ne donne aucune explication quant à l’argument avancé par ce dernier selon lequel ce montant correspond à une consommation d’eau totalement disproportionnée par rapport au seul usage lié au nettoyage des parties communes.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la société TROIS MOULINS HABITAT ne justifie pas que le montant facturé au locataire correspond effectivement à ses obligations locatives.

Il sera fait droit à la demande de Monsieur [D] [H] tendant au remboursement de la part qu’il estime indue au titre des charges annuelles, à hauteur de 177,69 € (soit 39,71€ au titre de l’année 2022 et 137,98 € au titre de l’année 2023).

II. Sur la demande en dommages-intérêts

En application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [D] [H] soutient avoir subi un préjudice, constitué par la pénibilité des démarches entreprises pour obtenir gain de cause auprès de son bailleur (multiples courriers, déplacement pour le rendez-vous de conciliation préalable, ainsi que pour l’audience).

Il souligne que ces démarches sont rendues nécessaires chaque année du fait de l’absence de réponse satisfaisante du bailleur.

Le bailleur verse effectivement un jugement rendu par la présente juridiction le 7 septembre 2023, le condamnant à verser à Monsieur [H] la somme de 116 euros, correspondant au remboursement de charges indues pour l’année 2021.

Ainsi, confrontée à une première condamnation au remboursement de charges indûment facturées à son locataire, la société TROIS MOULINS HABITAT n’estime pas nécessaire d’apporter à son locataire l’explication sollicitée sur le point litigieux de la surconsommation manifeste d’eau froide pour le nettoyage des parties communes.

Ce comportement fautif a contraint Monsieur [D] [H] à saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir gain de cause, lui occasionnant un préjudice qui sera justement réparé à hauteur de 100 €.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société TROIS MOULINS HABITAT succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la société TROIS MOULINS HABITAT à verser à Monsieur [D] [H] la somme de 177,69 € ;

CONDAMNE la société TROIS MOULINS HABITAT à verser à Monsieur [D] [H] la somme de 100 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société TROIS MOULINS HABITAT aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la vice-présidente et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,