TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00516 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK5J

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

S.C.I. SCI 2876,

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[T] [Y], [M] [G]

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 25 Février 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. SCI 2876,

dont le siège social est sis 3 rue de l’Eglise – 76150 ST JEAN DU CARDONNAY

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par Mme [K] [R]

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [T] [Y]

née le 26 Septembre 1984 à VERSAILLES (78000),

demeurant 16 rue du Gros Chêne – Etage 1 – 28240 LA LOUPE

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [G]

né le 27 Mars 1956 à PARIS (75015),

demeurant 12 Allée de l’Ile de France – 78390 BOIS D’ARCY

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 14 Janvier 2025 et mise en délibéré au 25 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 21 février 2014, la société civile immobilière DES CHEVAUX a donné à bail à Madame [T] [Y] un logement situé au 16 rue du Gros Chêne, étage 1 à LA LOUPE 28240, pour un loyer mensuel de 380,00 euros outre une provision sur charges de 60,00 euros.

Par ce même acte notarié du 21 février 2014, Monsieur [M] [G] et Madame [S] [Z] se sont portés caution solidaire au titre des sommes pouvant être dues par Madame [T] [Y].

Par acte authentique en date du 09 juillet 2016, la société civile immobilière DES CHEVAUX a vendu à la société civile immobilière DACK l’immeuble à usage d’habitation situé 16 rue du Gros Chêne à LA LOUPE 28240, percevant ainsi les loyers des logements loués de cet immeuble.

Un avenant a été signé le 21 avril 2018 entre la société civile immobilière DACK et Madame [T] [Y] afin d’ajouter au contrat de location, des locaux adjacents au logement et, à cet effet, d’augmenter le loyer mensuel de 30,00 euros.

Puis, par acte de vente en date du 14 décembre 2022, la société civile immobilière DACK a vendu à la société civile immobilière 2876 l’immeuble à usage d’habitation situé 16 rue du Gros Chêne à LA LOUPE 28240, cette dernière ayant acquis la jouissance du bien par la perception des loyers.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, la société civile immobilière 2876 a fait délivrer un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail à Madame [T] [Y], le 26 janvier 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 084,00 euros en principal.

Par la suite, une dénonciation d’un commandement de payer à la caution a été délivrée à Monsieur [M] [G] et Madame [S] [Z] le 7 février 2024.

Par exploit d’huissier signifié à étude le 10 juillet 2024 et le 11 juillet 2024, la SCI 2876 a fait assigner Madame [T] [Y], et en qualité de caution Monsieur [M] [G], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de Madame [T] [Y] faute d’avoir quitté les lieux dans la huitaine de l’ordonnance à intervenir, et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

1 084,00 euros à titre provisionnel sur l’arriéré dû au 28 mai 2024,une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant égal au loyer courant majoré des charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux loués et de la remise des clés,600,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,les intérêts légaux (articles 1153 et 197 du Code civil)

les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024, de la dénonciation du commandement à la CCAPEX du 29 janvier 2024, des dénonciations aux cautions du 07 février 2024, de la présente assignation et de sa notification à la Préfecture.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 15 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2024.

La SCI 2876, représentée par Madame [I] [R] en qualité de gérant, maintient les demandes de son assignation. Elle indique avoir des difficultés à joindre sa locataire et précise que cette dernière ne paye pas les loyers en continu. Elle actualise sa créance à la somme de 2 148,01 euros au 05 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse et precise vouloir récupérer l’appartement.

Madame [T] [Y], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée tandis que Monsieur [M] [G], régulièrement cité à étude en qualité de caution, a comparu. Il indique que la situation le met également en difficulté et précise ne plus voir la locataire. Il précise percevoir un salaire mensuel de 2 000 euros par mois.

Un rapport social a été reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

Par jugement du 22 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES a ordonné la réouverture des débats et a invité la SCI 2876 à, d’une part, produire toutes les pièces permettant de justifier de sa qualité de société civile immobilière venant aux droits de la SCI DACK et de la SCI DES CHEVAUX et d’autre part, justifier de l’envoi contradictoire de ces éléments à Madame [T] [Y] et en qualité de caution, à Monsieur [M] [G].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

A l’audience, la SCI 2876, représentée par Madame [I] [R] et Monsieur [X] [R], indique maintenir les demandes de son assignation. Elle expose avoir envoyé les documents sollicités par le juge des contentieux de la protection au tribunal ainsi qu’à Madame [T] [Y], et en qualité de caution à Monsieur [M] [G] par des courriers recommandés.

Madame [T] [Y] et en qualité de caution Monsieur [M] [G], n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 10 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 26 janvier 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé à la locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 26 janvier 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [T] [Y] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 27 mars 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, l’absence de comparution de Madame [T] [Y] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [T] [Y] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 27 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SCI 2876, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 27 mars 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [T] [Y] par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer courant majoré des charges, comme si le bail s’était poursuivi de condamner Madame [T] [Y] au paiement de celle-ci.

Il convient de noter que, selon l’article intitulé « CAUTION » du contrat de bail en date du 21 février 2014, Monsieur [M] [G] et Madame [S] [Z] se sont portés caution solidaire au titre des loyers, des frais et des taxes pouvant être dus par Madame [T] [Y] de sorte qu’ils ne sauraient être tenus au paiement des indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Sur les sommes dues solidairement par Madame [T] [Y] et Monsieur [M] [G]

Selon l’article 24 I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location sont garanties par un cautionnement, « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, il résulte de l’article intitulé « CAUTION » du contrat de bail en date du 21 février 2014 que Monsieur [M] [G] s’est porté caution solidaire au titre des loyers, des frais et des taxes pouvant être dus par Madame [T] [Y].

En outre, une dénonciation du commandement de payer à la caution a été délivrée à Monsieur [M] [G] le 07 février 2024.

Dès lors, Monsieur [M] [G] n’est tenu, en qualité de caution, qu’au paiement des loyers jusqu’au 26 mars 2024 et non pas au paiement des indemnités d’occupation dues postérieurement.

Il ressort de l’assignation et du décompte fourni que Madame [T] [Y] reste devoir une somme de 1 084,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 12 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [T] [Y] et, en qualité de caution, Monsieur [M] [G] au paiement de cette somme provisionnelle, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 date du commandement de payer sur la somme de 1 084 euros et à compter du 10 juillet 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les sommes dues par Madame [T] [Y]

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [T] [Y] reste devoir une somme de 410,00 euros (2 148,01– 1 084 – 654,01 euros au titre des sommes dues solidairement et des frais d’impayés) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 05 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Madame [T] [Y] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [Y] et Monsieur [M] [G], parties perdantes, devront supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024.

L’équité commande de faire droit à la demande de la SCI 2876 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame [T] [Y] et Monsieur [M] [G] à lui payer la somme de 300,00 euros à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS la société civile immobilière 2876 recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre la société civile immobilière DES CHEVAUX et Madame [T] [Y] à compter du 27 mars 2024 et portant sur les lieux situés au 16 rue du Gros Chêne, étage 1 à LA LOUPE 28240 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société civile immobilière 2876, venant aux droits de la société civile immobilière DACK et de la société civile immobilière DES CHEVAUX, pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 27 mars 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [Y] et, en qualité de caution, Monsieur [M] [G] à payer à la société civile immobilière 2876, la somme provisionnelle de 1 084,00 euros (mille quatre-vingt-quatre euros) au titre des loyers et charges impayés au 12 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 084 euros et à compter du 10 juillet 2024 date de l’assignation, pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [T] [Y] à payer à la société civile immobilière 2876, la somme provisionnelle de 410,00 euros (quatre cent dix euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 05 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [Y] et, en qualité de caution, Monsieur [M] [G] à payer à la société civile immobilière 2876 la somme de 300,00 euros (trois cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [Y] et, en qualité de caution, Monsieur [M] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024.

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 25 Février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY