N° RG 25/00056 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQQO

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

à :

[P] [X], [C] [L]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 21 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [X]

comparant en personne

Madame [C] [L]

non comparante, ni représentée

Tous deux demeurant 23 rue des Bas Menus – Etg 1 – Appt A114 – 28300 MAINVILLIERS

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Septembre 2025 et mise en délibéré au 21 Octobre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 12 septembre 2014, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] un logement situé 23 rue des Bas Menus, Villa Matisse, étage 1, appartement A114 à MAINVILLIERS 28300, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505,85 euros hors charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 8 novembre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 6 207,82 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à tiers présent à domicile et à personne physique le 25 février 2025, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin d’obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

6 230,81 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés, une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi, 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens qui comprendront le coût du(es) commandement(s).

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 27 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025 et renvoyée à l’audience du 16 septembre 2025.

A l’audience, C’CHARTRES HABITAT, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 8 598,89 euros, échéance du mois d’août 2025 incluse. Il indique que la dette a augmenté et que la régularisation des charges pose des problèmes depuis plusieurs années. Il précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [C] [L], régulièrement citée à personne physique, n’a pas comparu et n’a pas été représentée tandis que Monsieur [P] [X], régulièrement cité à tiers présent à domicile a comparu. Il indique avoir demandé un avocat. Il conteste le montant des charges et expose que ce n’est pas normal d’avoir une régularisation d’eau à 3 500 euros. Il précise avoir cinq enfants et être dans le logement depuis 2014. Il indique être dans l’attente de savoir quel est leur compteur et précise avoir réalisé un règlement la veille de l’audience au titre du loyer.

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 14 novembre 2024 et de la caisse d’allocations familiales le 18 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 8 novembre 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 8 novembre 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 9 janvier 2025.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par les débiteurs qui ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, et compte-tenu de l’accord du bailleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect par Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] des délais qui leur ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 9 janvier 2025 jusqu’au départ effectif de Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] au paiement de celle-ci, étant précisé que la solidarité a été expressément prévue dans l’article 3 du contrat de bail intitulé « Solidarité des colocataires du bail ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, Monsieur [P] [X] conteste le montant des charges qui lui sont réclamées et notamment la régularisation de leur consommation d’eau qui n’est pas normale selon lui.

Cependant, C’CHARTRES HABITAT produit les avis de régularisation pour la période du 1er avril 2021 au 31 avril 2024 et il résulte des courriers du 22 novembre 2023 et du 18 novembre 2024 que ce dernier a vérifié les index de compteur du logement de Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L].

En conséquence, C’CHARTRES HABITAT justifie avoir procédé à une vérification des facturations des locataires.

A l’inverse, Monsieur [P] [X] se contente de s’opposer aux régularisations d’eau sans pour autant apporter les éléments de preuve nécessaire au succès de sa prétention.

S’il est indéniable qu’il y a eu une nette augmentation de la facture d’eau des locataires sur l’année 2021-2022, il convient de noter que leur consommation d’eau est du même ordre pour les années suivantes et qu’ils n’ont entrepris aucune démarche de vérification depuis qu’ils ont pris connaissance de ces factures élevées.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, les contestations de Monsieur [P] [X] ne revêtent pas d’un caractère sérieux.

Il ressort de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] restent devoir une somme de 8 347,91 euros (8 598,89 – 165,02 – 25 – 60,96 euros au titre des frais de procédure, des frais SLS et des pénalités d’enquête) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 9 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] et notamment de l’article 3 intitulé « Solidarité des colocataires du bail ».

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 8 347,91 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 9 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés.

Cette dette sera apurée par mensualités de 200,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre C’CHARTRES HABITAT, Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] à compter du 9 janvier 2025 et portant sur les lieux situés au 23 rue des Bas Menus, Villa Matisse, étage 1, appartement A114 à MAINVILLIERS 28300 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] à payer à C’CHARTRES HABITAT, la somme provisionnelle de 8 347,91 euros (huit mille trois cent quarante-sept euros et quatre-vingt-onze cents) au titre des loyers et charges impayés au 9 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant ;

AUTORISONS Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] à s’acquitter de leur dette par 35 mensualités de deux cents euros (200,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DISONS qu’en cas de respect par Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS que C’CHARTRES HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement en ce cas Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] à payer à titre provisionnel à C’CHARTRES HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 9 janvier 2025 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisés par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETONS la demande de C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [X] et Madame [C] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 21 Octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION