MINUTE N° : 25/00921

JUGEMENT

DU 06 Octobre 2025

N° RC 25/01640

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[B] [O]

[I] [O]

ET :

[C] [V]

[H] [W]

Débats à l’audience du 03 Juillet 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. [V]

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juillet 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [B] [O]

né le 31 Juillet 1964 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

Madame [I] [O], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [C] [V]

né le 28 Décembre 1978 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

comparant

Madame [H] [W]

née le 13 Avril 1982 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, signé electroniquement le 28 juillet 2021, à effet du 4 août 2021, M. [B] [O] et Mme [U] [O] ont donné à bail à Mme [H] [W] et M. [C] [V], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 13], [Adresse 4] et [Adresse 6], pour un loyer mensuel révisable, payable d’avance, de 980 euros, outre 110 euros de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [B] [O] et Mme [U] [O] ont fait signifier à Mme [H] [W] et M. [C] [V], le 12 novembre 2024, un commandement de payer visant une clause résolutoire. Ils ont signalé la situation à la CCAPEX le 13 novembre 2024.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai de deux mois visé au commandement, M. [B] [O] et Mme [U] [O] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire 6 février 2025, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 13 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [W] et M. [C] [V] devenus sans droit ni titre à compter de cette acquisition et de celle de tous occupants de son chef, avec toutes conséquences de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 6.307,59 € au titre des loyers et charges impayés, arrêté au jour du jeu de la clause résolutoire

— outre une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au loyer et charge actualisés soit 1.193,74 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX ;

— juger les frais d’excution forcée seront à la charge exclusive du débiteur conformément aux dispositions de l’article L111-8 du codes des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 3 juillet 2025, M. [B] [O] et Mme [U] [O] , représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes en actualisant leur créance à 1.202,35 euros.

Bien que régulièrement convoquée, par exploit d’huissier signifié en étude, Mme [H] [W] ne comparait et ne se fait pas représenter. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

M. [C] [V], comparait. Il explique la situation par une saisie arrêt de ses rémunérations mise en place en exécution d’une décision de justice le concernant. Cette voie d’exécution est aujourd’hui terminée. IL déclare percevoir des revenus de l’ordre de 3.000 euros mensuels. Sa compagne perçoit 1.000 euros. Le couple a deux enfants dont l’ainée est à l’université.

Il ne s’oppose pas à l’expulsion et est d’accord pour quitter le logement.

Le diagnostic social et financier est revenu vierge au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [B] [O] et Mme [U] [O], bien qu’il n’y soient pas contraint, justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, le M. [B] [O] et Mme [U] [O] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant :

— le bail conclu le 28 juillet 2021, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers deux mois après un commandement de payer infructueux,

— le chemin de preuve de la signature électronique,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 12 novembre 2024 à Mme [H] [W] et M. [C] [V], pour une somme de 3.749,50 euros en principal

— un décompte de créance arrêté au 27 juin 2025, échéance juin comprise.

Il ressort des pièces produites que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucune somme n’étant enregistré au crédit du compte pendant cette période. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 janvier 2025.

M. [C] [V] ne conteste pas les faits exposés par les bailleurs.

En s’abstenant de comparaître, Mme [H] [W] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 13 janvier 2025. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [H] [W] et M. [C] [V], devenus occupants sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 12] ([Adresse 3], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale de Mme [H] [W] et M. [C] [V] à l’égard de leurs bailleurs en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [H] [W] et M. [C] [V] qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à M. [B] [O] et Mme [U] [O], sont redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle. Il convient de fixer cette créance de nature indemnitaire, au montant du loyer revalorisé et des charges soit 1.170,21 euros après exclusion des frais d'« Assurance Privilège ».

M. [B] [O] et Mme [U] [O] produisent un décompte de créance arrêté au 24 juin 2025, échéance juin comprise, réduisant la créance à 1.202,55 euros après encaissement d’un versement de 13.636,54 euros.

Mme [H] [W], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. M. [C] [V] ne la conteste pas.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il figure au décompte de créance chaque mois un débit de 23,53 euros rubriqué « assurance privilège » et un débit complémentaire de 0,54 euros en juillet 2024. Aucune pièce ne justifie du caractère locatif de cet item qui sera en conséquence extourné de la créance soit 23,53 X 10 = 235,30 euros + 0,54 = 235,84 euros.

De la même façon, les frais de commissaire de justice qui seront envisagés dans les dépens seront déduits de la créance soit 329,49 euros.

La créance retenue sera égale à 1.202,55 euros – (235,84 euros + 329,49 euros) = 637,22 euros arrêtée au 12 juin 2025, somme que Mme [H] [W] et M. [C] [V] seront solidairement condamnés à payer à M. [B] [O] et Mme [U] [O] au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 27 juin 2025, échance de juin comprise.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [W] et M. [C] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [B] [O] et Mme [U] [O] , Mme [H] [W] et M. [C] [V] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 28 juillet 2021 entre M. [B] [O] et Mme [U] [O] et Mme [H] [W] et M. [C] [V], concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 14], sont réunies à la date du 13 janvier 2025;

CONSTATE que Mme [H] [W] et M. [C] [V] sont occupants sans droit ni titre dudit bien immobilier  ;

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [W] et M. [C] [V] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [W] et M. [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] [O] et Mme [U] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [W] et M. [C] [V] à verser à M. [B] [O] et Mme [U] [O] la somme de six cent trente sept euros et vingt deux centimes (637,22 euros) arrêtée au 27 juin 2025, échéance de juin comprise.

CONDAMNE in solidum Mme [H] [W] et M. [C] [V] à verser à M. [B] [O] et Mme [U] [O] compter du 1er juillet 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale de 1.170,21 euros et ce jusqu’à la libération complète et définitive des lieux.

CONDAMNE in solidum Mme [H] [W] et M. [C] [V] à verser à M. [B] [O] et Mme [U] [O] la somme de sept cent euros (700 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [W] et M. [C] [V] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment du commandement de payer et de sa notification ;

REJETE le suplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,