N° RG 25/00237 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRLD

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

M^e Sandra RENDA, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

à :

[P] [Z],

[V] [K]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [U] [L]

demeurant 5 rue de Vilmy – 77280 OTHIS

représenté par l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, demeurant 15 rue de Bellefond – 75009 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0922 plaidant substituée par M^e Sandra RENDA, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35, postulant

S.A. SEYNA (RCS NANTERRE n°843 974 635), en sa qualité d’assureur

dont le siège social est sis 20 bis rue Louis-Philippe – 92200 NEUILLY SUR SEINE

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, demeurant 15 rue de Bellefond – 75009 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0922 plaidant substituée par M^e Sandra RENDA, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35, postulant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [Z]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [G] épouse [K]

comparante en personne

Tous deux demeurant 43 rue d’Allonnes – Hall B2 – Etage 3 – Appt 369 – 28000 CHARTRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Septembre 2025 et mise en délibéré au 25 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 30 avril 2021, et prenant effet le 1er juillet 2021, Monsieur [D] [L], représenté par la SAS L’IMMOBILIERE DU CHATEAU, a donné à bail à Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] un appartement situé au 6 rue George Sand – 28300 LEVES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 865,00 euros, charges locatives comprises.

Par un autre acte signé le 06 octobre 2016, Monsieur [D] [L] a donné mandat de gestion à l’agence L’IMMOBILIERE DU CHATEAU, laquelle a souscrit un contrat d’assurance couvrant l’ensemble des lots à usage d’habitation géré par l’agence auprès de la société SEYNA, par l’intermédiaire de la société SEYNA, courtier.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 1er juillet 2021.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] le 11 décembre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2.645,50 euros en principal.

En qualité d’assureur, la SA SEYNA a, par l’intermédiaire de la SAS GARANTME, indemnisé Monsieur [D] [L] pour la somme totale de 4.744,54 euros.

Le 10 février 2025, les locataires ont libéré le logement et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 27 mars 2025, Monsieur [D] [L] et la société SEYNA ont fait assigner Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de voir :

Constater que Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] sont redevables d’une dette locative d’un montant de 5.049,74 euros, Autoriser Monsieur [D] [L] à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 865 euros pour compenser cette dette,Condamner solidairement Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] à payer la somme de 4.184,74 euros, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :La somme de 305,20 euros à Monsieur [D] [L] ;La somme de 4.744,54 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [D] [L] à hauteur de ce montant ;Condamner solidairement Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] à verser à Monsieur [D] [L] la somme de 1.296,97 euros au titre des frais de remise en état du logement ; Condamner solidairement Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 27 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

A l’audience, Monsieur [D] [L] et la société SEYNA, dûment représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation. Ils rappellent que leur créance s’élève à la somme de 5.049,74 euros et que les locataires ont quitté le logement le 10 février 2025. Ils indiquent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais par principe.

Bien que régulièrement convoqué par remise de l’assignation à étude, Monsieur [P] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représenté. Madame [V] [K], régulièrement citée à étude, a comparu personnellement. Elle déclare avoir trois enfants à charge avec Monsieur [P] [K] et ajoute qu’ils perçoivent chacun 1.700 euros par mois. Elle indique ne pas contester la dette relative aux loyers, mais conteste le forfait ménage. Elle déclare que le logement était propre à leur départ. Elle sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 100 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Sur le droit de la société SEYNA à agir en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 2309 du même code dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Au surplus, selon les termes de l’article 10.3 des conditions générales du contrat d’assurance souscrit auprès de la société GARANTME « L’assureur est subrogé, conformément à l’article L. 121-12 du Code, à concurrence des indemnités payées par lui dans tous les droits et actions de l’Assuré ou du Souscripteur contre les Locataires défaillants ainsi que les cautions ».

En l’espèce, la société GARANTME produit le contrat de cautionnement souscrit par l’agence le 22 décembre 2022 et 3 quittances subrogatives en date des 5 décembre 2024, 03 janvier 2025 et 23 janvier 2025.

Toutefois, selon l’attestation en date du 27 mai 2024, la SA SEYNA a signé avec la société GARANTME deux conventions de délégation de gestion en date 17 décembre 2019 et 14 juin 2021 ayant pour objet de fixer les conditions et modalités de la distribution et de la gestion en ce qui concerne la gestion des sinistres dont le règlement des indemnisations dues et le recouvrement des loyers impayés.

En outre, il ressort des quittances subrogatives que Monsieur [D] [L] reconnait avoir reçu de GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la société SEYNA les sommes de 2.645,50 euros, 949,52 euros et 1.149,52 euros et subroge la société SEYNA dans ses droits et actions contre ses locataires défaillants.

Dès lors, la société SEYNA, dûment subrogée dans les droits du bailleur, est bien fondée à solliciter à Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] le recouvrement des sommes versées.

Sur le fond

L’article 1346-4 du code civil dispose que « la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Toutefois, le subrogé n’a droit qu’à l’intérêt légal à compter d’une mise en demeure, s’il n’a convenu avec le débiteur d’un nouvel intérêt. Ces intérêts sont garantis par les sûretés attachées à la créance, dans les limites, lorsqu’elles ont été constituées par des tiers, de leurs engagements initiaux s’ils ne consentent à s’obliger au-delà ».

Selon l’article 1346-5 du même code, « le débiteur peut invoquer la subrogation dès qu’il en a connaissance mais elle ne peut lui être opposée que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte.

La subrogation est opposable aux tiers dès le paiement.

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes ».

Sur les loyers impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, si les parties demanderesses sollicitent de voir « constater » que la dette de loyer est de 5 049,74 euros, il résulte cependant des pièces produites par Monsieur [D] [L] et la SA SEYNA – contrat de bail signé, commandement de payer et décompte de la créance – que la dette de Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] s’élève, au titre des loyers et charges impayés, à la somme de 4 184,74 euros due au 10 février 2025, date de départ des lieux par les locataires.

Sur les frais de remise en état du logement

L’article 7 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les rémunérations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté, l’entretien courant des jardins privatifs, les menus raccords de peintures et tapisseries, le rebouchage de trous rendu assimilable à une réparation par leur nombre, la dimension, et l’emplacement de ceux-ci.

S’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux, il demeure que le bailleur doit produire des pièces de nature à éclairer le juge tant sur l’imputabilité de la dépense envisagée que sur le montant de la dépense.

En l’espèce, Monsieur [D] [L] produit les pièces justificatives suivantes :

le contrat de location ;un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 1er juillet 2021 ;un état des lieux de sortie contradictoire du 10 février 2025 ;des photographies du bien à l’entrée des locataires dans les lieux  ;des photographies du bien à la reprise du lieu ;un devis de l’entreprise CLEAN PREMIUM 78 pour la somme de 336 euros ;un devis de l’EIRL La Pensée Verte pour la somme de 960,97 euros ;

Il ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé le 1er juillet 2021, que le logement était en bon état général, à l’exception de quelques éléments en état d’usage et d’éléments en mauvais état comme certains équipements de la salle de bain. En revanche, il résulte de l’état des lieux de sortie et des photographies attachées à ce dernier, que des désordres ont été constatés.

Un premier devis, produit par l’entreprise CLEAN PREMIUM 78, comprend la remise en état de propreté de l’ensemble des pièces du logement pour un montant de 280 euros HT (soit 336 euros TTC). Or, s’il ressort de l’état des lieux de sortie que le nettoyage général est insuffisant, il convient de noter que l’état des lieux d’entrée soulignait lui aussi l’insuffisance du nettoyage général du logement. Seuls quelques éléments (la cuvette des deux WC, les prises du séjour, de la cuisine et du palier, le placard de la deuxième chambre, la porte du séjour et la VMC de la salle de bain) sont mentionnés dans l’état des lieux de sortie comme nécessitant un nettoyage. Par conséquent, le nettoyage complet du logement n’est pas justifié par le nettoyage de ces éléments, de sorte que cette dépense n’est pas suffisamment justifiée dans sa nature et son quantum.

Dès lors, il convient d’écarter le devis de l’entreprise CLEAN PEMIUM 78 d’un montant de 336 euros, relatif à la remise en état de propreté de l’ensemble du logement.

Cependant, un autre devis de l’entreprise la Pensée Verte mentionne des frais relatifs au remplacement d’éléments détériorés. S’agissant de l’achat d’une manivelle de volet roulant pour un montant de 24,49 euros HT (soit 26,939 euros TTC), d’une prise antenne d’un montant de 20,40 euros HT (soit 22,44 euros TTC) et d’un transformateur et d’ampoules pour le bandeau de la salle de bain pour un montant de 32,78 euros HT (soit 36,058 euros TTC), ces dépenses sont justifiées du fait de la mention du bon état de ces éléments dans l’état des lieux entrant et de leur détérioration rapportée dans l’état des lieux de sortie et visible sur les photos qui lui sont annexées. Au même titre que l’achat d’une poignée de porte sur plaque pour un montant de 16,90 euros HT (soit 18,59 euros TTC), qui se justifie au vu de la mention du mauvais état de cet élément dans l’état des lieux de sortie.

Par conséquent, il convient de mettre ces dépenses à la charge des locataires, soit la somme de 104,027 euros.

Une autre dépense est relative à l’achat de graines de gazon professionnel pour un montant de 70 euros HT (soit 77 euros TTC). Si l’état des lieux d’entrée mentionne le bon état général de la pelouse, en précisant toutefois qu’elle n’est pas tondue, il ressort de l’état des lieux de sortie et des photographies qui lui sont annexées que cet élément est en mauvais état et qu’il n’y a « plus de pelouse ». Par conséquence, le bailleur justifie de l’imputabilité de cette dépense aux locataires.

Les locataires seront donc tenus de cet achat, soit de la somme de 77 euros.

Par ailleurs, le devis produit par l’EIRL La Pensée Verte mentionne des frais relatifs au remplacement de l’arrêt en composite de volet du séjour pour un montant de 8,99 euros HT (soit 9,889 euros TTC). L’état des lieux d’entrée mentionne le bon état de cet élément. Toutefois, il ressort de l’état des lieux de sortie et des photos qui lui sont annexées que cet élément est « endommagé » et que « l’accroche est cassée », de sorte que cet achat sera mis à la charge des locataires.

Une autre dépense concerne le réglage des portes coulissantes, dont l’état des lieux de sortie précise que des « réglages sont à effectuer » et qu’ils pourront être mis « à la charge des locataires sortants ». Au vu du bon état de cet élément à l’entrée des locataires dans le logement, ils devront supporter cette dépense d’un montant de 32,50 euros HT (soit 35,75 euros TTC).

En revanche, une dépense est intitulée « intervention nettoyage des gouttières » sur le devis proposé par l’EIRL La Pensée Verte, pour un montant de 65 euros HT (soit 71,5 euros TTC). Or il convient de noter qu’il n’est pas fait mention des gouttières et de leur état dans l’état des lieux d’entrée comme de sortie, et que cet élément n’est présent dans aucunes photos qui leur sont annexées, de sorte que cette dépense n’est pas suffisamment justifiée, dans son principe et son quantum, pour être imputée aux locataires.

Dès lors, il convient d’écarter cette dépense du devis produit par l’entreprise La Pensée Verte, soit la somme de 71,50 euros.

Par ailleurs le devis mentionne des frais relatifs au remplacement du mitigeur mécanique de bain mural pour un montant de 82,88 euros HT (soit 91,168 euros TTC). Bien que l’état des lieux d’entrée atteste de l’état d’usage de cet élément, il ressort de l’état des lieux de sortie et des photos qui lui sont annexées que cet élément est très usagé. Cette dépense étant suffisamment justifiée dans sa nature et son quantum, il convient de la mettre à la charge de la locataire. Au même titre que le remplacement du cylindre de serrure d’un montant de 19,67 euros HT (soit 21,637 euros TTC), dont l’état des lieux de sortie mentionne le mauvais état.

Le devis produit par l’entreprise La pensée Verte fait mention d’une dernière dépense intitulée « forfait intervention prise en charge et déplacement » pour un montant de 500 euros HT (soit 550 euros TTC). Or, l’intitulé de cette dépense ne permet pas de déterminer la nature de l’intervention, ni la teneur exacte de celle-ci. Au vu du manque de précision concernant cette intervention, il convient d’écarter ces frais du devis de l’EIRL La Pensée Verte.

Par conséquent, le bailleur ne justifie pas de l’imputabilité de cette dépense aux locataires, de sorte que Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] ne sauraient être tenues au paiement de la somme de 550 euros.

En conséquence, il y a lieu de retenir à la charge des locataires sortants la somme totale de 339,47 euros (104,027 + 77,00 + 9,889 + 35,75 + 21,637 + 91,168) au titre des réparations locatives.

Sur l’imputation du dépôt de garantie

Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ont versé, lors de leur entrée dans les lieux, un dépôt de garantie d’un montant de 865,00 euros.

Ils sont débiteurs, en leur qualité de locataires, de la somme totale de 4 524,21 euros se décomposant comme suit : 4 184,74 euros (loyers et charges impayés) + 339,47 euros (réparations locatives).

La société SEYNA a versé à Monsieur [D] [L] la somme de 4 744,54 euros en exécution du contrat d’assurance garantie loyers impayés et dégradations immobilières. Il sera précisé que la société SEYNA a procédé au règlement de frais de dégradations dont l’imputabilité aux locataires n’a pas été retenue.

Monsieur [D] [L] sera en conséquence débouté de sa demande en paiement de la somme de 305,20 euros et de sa demande en paiement de la somme de 1 296,97 euros au titre des frais de remise en état du logement.

Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] seront donc solidairement condamnés à payer à la société SEYNA, après compensation de la créance connexe de restitution du dépôt de garantie, la somme de 3 659,21 euros (4 524,21 euros – 865,00 euros).

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [V] [K] sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 100 euros par mois. En outre, il ressort des déclarations à l’audience que Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] perçoivent des ressources leur permettant d’apurer leur dette.

Compte tenu du montant de la dette et des capacités de remboursement de Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K], il y a lieu de leur accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif.

Toutefois, il convient de rappeler que, faute pour Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K], partie perdante, devront supporter in solidum les dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société SEYNA les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en paiement de l’arriéré locatif de la société SEYNA ;

DEBOUTE Monsieur [D] [L] de sa demande en paiement de la somme de 305,20 euros ;

DEBOUTE Monsieur [D] [L] de sa demande en paiement de la somme de 1 296,97 euros au titre des frais de remise en état du logement ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de Monsieur [D] [L] en sa qualité de caution, après compensation du dépôt de garantie d’un montant de 865,00 euros, la somme de 3 659,21€ (trois mille six cent cinquante-neuf euros et vingt-et-un cents) ;

AUTORISE Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] à s’acquitter de leur dette par 23 mensualités de cent euros (100,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [K] et Monsieur [P] [K] aux dépens ;

REJETTE la demande de la société SEYNA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le 25 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION