Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

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[Localité 12] Civil

N° RG 24/06142

N° Portalis DB2E-W-B7I-M32U

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Guillaume HANRIAT

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Madame [V], [I] [D]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

SOMCO, SA [Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 12

DEFENDERESSE :

Madame [V], [I] [D]

née le 23 Avril 1980 à [Localité 9] (ROUMANIE)

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire,

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 11 Septembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Octobre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 juillet 2014 avec effet au 1er mai 2014 pour une durée d’un an tacitement reconduit, la société anonyme HLM Mulhousienne des Cités Ouvrières, SOMCO a donné à bail à Mme [V] [I] [D] un logement à usage d’habitation n° 354 08 062 – 6ème étage et une cave n° 3- sis [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 233,35 € outre un acompte sur charges de 154,19 €.

Des loyers étant demeurés impayés la société anonyme [Adresse 11], SOMCO, faisait signifier le 7 février 2024 un commandement de payer et de justifier de l’obligation d’assurance habitation visant la clause résolutoire. Ce commandement était signalé le 9 février 2024 par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives qui en accusait réception.

Un premier jugement est intervenu entre les parties de 26 juin 2024 déclarant le bailleur irrecevable en sa demande en constat ou prononcé de résiliation du bail et en ses demandes subséquentes en expulsion et fixation et condamnation à indemnités d’occupation et le déboutant de sa demande en résiliation du bail pour défaut assurance.

Puis elle a fait assigner Mme [V] [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024 pour constater ou obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 11 septembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier constatant la carence de la locataire aux rendez-vous. La locataire à procédé à un virement de 400 € en juin et juillet 2024. Elle est suivie par les services médico-sociaux depuis une récente sortie d’hospitalisation. La conseillère en économie sociale et familiale estime qu’un maintien dans les lieux pourrait s’envisager.

La société anonyme [Adresse 11], SOMCO, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ; d’ordonner l’expulsion de Mme [V] [I] [D] ; de la condamner au paiement de l’arriéré locatif de 3 233,09 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une somme de 800 € à titre de dommages-intérêts et de 1 000 € au titre des frais irrépétibles et des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Mme [V] [I] [D] n’a pas comparu bien que régulièrement assignée par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024 pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 13] par la voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme [Adresse 11], SOMCO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le contrat de location conclu le 2 juillet 2014 contient une clause résolutoire au titre du défaut d’assurance titre 2 paragraphe II et titre 7 des conditions générales, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 février 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, la locataire n’ayant d’ailleurs toujours pas produit au jour de l’audience la justification de son assurance habitation, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mars 2024.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de location conclu le 2 juillet 2014 contient une clause résolutoire au titre du défaut de paiement titre 7 des conditions générales, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 février 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2024.

Mme [V] [I] [D], occupante sans droit ni titre, sera également condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi.

L’expulsion de Mme [V] [I] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

La société anonyme [Adresse 11], SOMCO produit un décompte « annexe 2 » désigné dans l’assignation « Décompte des sommes dues au 13 mai 2024 », force est de constater que ce décompte établi sur 11 pages est arrêté au 20 mars 2024 pour un montant débiteur de 2 852,87€ pour lequel le bailleur dispose déjà d’un titre exécutoire, le jugement du 26 juin 2024 prononçant la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 2 963,29 € selon décompte arrêté au 28 mai 2024. De surcroît, la condamnation à une indemnité d’occupation à compter du 8 mars 2024 est prononcée par le présent jugement.

En conséquence, la société anonyme [Adresse 11], SOMCO sera déboutée de sa demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et avances sur charges.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Au soutien de sa demande, la société anonyme [Adresse 11], SOMCO ne démontre pas de préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’octroi de dommages-intérêts.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [V] [I] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande de la société anonyme [Adresse 11], SOMCO sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 2 juillet 2014 avec effet au 1er mai 2014 pour une durée d’un an tacitement reconduit entre la société anonyme [Adresse 11], SOMCO et Mme [V] [I] [D] concernant un logement à usage d’habitation n° 354 08 062 – 6ème étage et une cave n° 3- sis [Adresse 5] sont réunies à la date du 8 mars 2024 au titre du défaut d’assurance et du 8 avril 2024 au titre du défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [I] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme [Adresse 11], SOMCO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux loués, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [V] [I] [D] à verser à la société anonyme [Adresse 11], SOMCO une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE la société anonyme [Adresse 11], SOMCO de sa demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et avances sur charges ;

DEBOUTE la société anonyme [Adresse 11], SOMCO de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [V] [I] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la la société anonyme [Adresse 11], SOMCO.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le greffier Le Juge des contentieux et de la protection