N° RG 25/00233 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRPJ

Minute : GMC TJ

Copie exécutoire

à :

M^e Lucie DAVID, avocat au barreau de CHARTRES

Copie certifiée conforme

à :

[R] [O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 13 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 12 RUE SAINT HILAIRE A NOGENT-LE-ROTROU

représenté par son syndic en exercice, NOGESTIM

dont le siège social est sis 133 rue Saint Hilaire – 28400 NOGENT LE ROTROU

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Lucie DAVID, demeurant 13 Clos Couronnet – 28400 NOGENT LE ROTROU, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 58

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [O]

demeurant 19 rue Saint Marc – 93800 EPINAY SUR SEINE

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Eugénie LALLART, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 16 décembre 2025

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Novembre 2025et mise en délibéré au 13 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

Exposé DU LITIGE :

Monsieur [O] [B] est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un garage, constituant les lots n°9 (appartement), 8 (cave) et 21 (garage) au sein de l’immeuble « Résidence 12 rue Saint Hilaire », situé 10-12 rue Saint Hilaire 28400 – NOGENT LE ROTROU, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suite à des impayés au titre des charges locatives, le syndicat des copropriétaires de la Résidence 12 rue Saint Hilaire (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, Maître [V] [W], Notaire, adressé à Monsieur [O] [B] mise en demeure de régler l’arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice converti en procès-verbal de recherches infructueuses le 05 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [R] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES pour obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

—  1 882,49 € au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêtées au 12 octobre 2023 ;

—  208,19 € au titre des frais de recouvrement de la créance ;

—  1 000,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

—  2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire en date du 28 mai 2024, le Juge des contentieux de la protection s’est déclaré incompétent, et l’affaire a été renvoyée pour compétence au tribunal judiciaire de CHARTRES.

Les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience du 17 juin 2025. la convocation de Monsieur [O] [B] étant revenue avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée », le conseil du syndicat des copropriétaires a, lors de cette audience, sollicité le renvoi de l’affaire afin de faire citer le défendeur, et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 04 novembre 2025.

Un procès-verbal de vaines recherches (article 659 du Code de procédure civile) a été établi par acte de commissaire de justice le 14 octobre 2025.

À l’audience du 04 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient les demandes de son acte introductif d’instance, et actualise sa créance au principal à la somme de 4 989,18 €, arrêtée au 01 octobre 2025.

Il expose que Monsieur [O] [B], propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont pas payées régulièrement. Ainsi, le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat. Il précise que ce n’est pas la première fois qu’il est contraint de mener un recours contre Monsieur [O] [B] pour les mêmes faits, un précédent jugement ayant été rendu par le Tribunal d’instance de Chartres le 25 juin 2018, condamnant Monsieur [O] [B] à régler les impayés des exercices 2014/2015 et 2015/2016, de sorte qu’il est bien fondé à formuler une demande indemnitaire au titre de la résistance abusive, et des frais de recouvrement, Monsieur [O] [B] refusant systématiquement les courriers en recommandés qu’elle lui adresse.

Monsieur [O] [B], qui a fait l’objet de l’établissement d’un procès-verbal de vaines recherches, n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services apportent à leur lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

De la même manière, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1 précité, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours ce, en vertu de l’article 19-2 de la loi susvisée, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— copie authentique en date du 11 juillet 2014 de l’acte de vente du bien immobilier à Monsieur [O] [B], établie par acte notarié ;

les appels de charges et relances pour les exercices du 01/10/2021 au 30/09/2022 et du 01/10/2022 au 30/09/2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 janvier 2023 votant l’approbation des comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022, et l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2022-2023, outre la convocation à cette assemblée générale et la notification par lettre recommandée avec accusé de réception de ce procès-verbal ;

— la facture de frais de commandement de payer du 15 février 2021 ;

— le décompte de charges actualisé au 01 octobre 2025.

Monsieur [O] [B] n’a pas contesté les décisions prises lors de l’assemblée générale, et n’a formulé aucune demande sur rectification sur ses décomptes individuels.

Il y a lieu de retenir le décompte de la créance à la date du 01 octobre 2025, produite à l’audience, et qui reprend le solde de charges non payés, et les échéances d’appel de fonds, à savoir la somme totale de 5 197,37 € déduction faite des frais de recouvrement (208,19 €), soit la somme totale de 4 989,18 €.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 989,18 €, au titre des charges de copropriété dues au 01 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présence décision.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il ne pourra s’agir en tout état de cause que des frais nécessaires exposés pour le paiement des charges visées dans l’assignation et justifiés dans leur montant.

Par ailleurs, il sera rappelé que le coût de la sommation de payer relève non pas des dépens mais des frais de l’article 10-1 précité.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite des frais au titre de recouvrement de sa créance pour un montant de 208,19 € au titre des frais de commandement de payer de Me [K], commissaire de Justice. Les frais de commandement de payer sont bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

En conséquence les frais sollicités sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont justifiés à hauteur de 208,19 €, et Monsieur [O] [B] sera condamné au paiement de cette somme, au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, si la mauvaise foi de Monsieur [O] [R] peut être déduite par l’engagement par le syndicat des copropriétaires d’une précédente action en paiement, pour les mêmes faits, en revanche, il n’est pas apporté par le demandeur la preuve qu’il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et la réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de débouter le demandeur de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [O] [B] sera ainsi condamné à payer au demandeur, la somme de 700 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [O] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence 12 rue Saint Hilaire », situé 10-12 rue Saint Hilaire 28400 – NOGENT LE ROTROU la somme de 4 989,18 € (QUATRE MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-NEUF EUROS ET DIX-HUIT CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté dues au 01 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence 12 rue Saint Hilaire », situé 10-12 rue Saint Hilaire 28400 – NOGENT LE ROTROU la somme de 208,19 € (DEUX CENT HUIT EUROS ET DIX-NEUF CENTIMES) au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence 12 rue Saint Hilaire », situé 10-12 rue Saint Hilaire 28400 – NOGENT LE ROTROU de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [O] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence 12 rue Saint Hilaire », situé 10-12 rue Saint Hilaire 28400 – NOGENT LE ROTROU la somme de 700 € (SEPT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [B] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 13 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT