N° RG 25/00846 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GYIF

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

[H] [O]

Préf28

Copie certifiée conforme

à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 19 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

(RCS PARIS n°824 541 148)

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40 postulant de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [O]

demeurant 4 rue du Général Delestraint – Appt 67 – 28000 CHARTRES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN

En présence de : [X] [T], auditrice de justice, lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Mars 2026 et mise en délibéré au 19 Mai 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 décembre 2021, Mme et M. [J] ont donné à bail à M. [O] un appartement à usage d’habitation situé 4 rue du général Charles Delestraint (appt n°67) à Chartres (28000), moyennant un loyer mensuel de 639 euros outre 151 euros de provision sur charges.

Par un autre acte sous seing privé en date du 13 décembre 2021, Mme et M. [J] ont conclu un contrat de cautionnement Visale avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme et M. [J] ont fait jouer la caution afin d’obtenir le règlement de ces sommes.

Après la constatation par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la défaillance du locataire dans le paiement des loyers et des charges, une quittance subrogative, faisant suite aux versements intervenus au titre des loyers impayés des mois de mars 2025 à mai 2025, a été réalisée le 20 mai 2025 pour le loyer impayé de ces mêmes mois.

Puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du créancier, a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 septembre 2025 ; puis l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres, par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 3 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, dépose son dossier de plaidoirie.

Elle maintient ses demandes contenues dans l’assignation :

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcer de la résiliation du bail, L’expulsion de M. [O],La condamnation de M. [O] à lui payer la somme actualisée de 6 683,10 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 septembre 2025 sur la somme de 2 419,30 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,La condamnation de M. [O] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,La condamnation de M. [O] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,La condamnation de M. [O] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,Le constat de l’exécution provisoire.

M. [O], bien que régulièrement assigné à étude, n’A pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile, « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

En l’espèce, l’assignation du 3 décembre 2025 a bien été délivrée dans le délai triennal, les sommes réclamées au titre des loyers ne remontant pas au-delà de ce délai.

L’action en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable.

Sur le droit d’ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en constatation d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 2309 du code civil dispose que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Au surplus, selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé ».

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est fondée à agir aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 13 décembre 2021 et trois quittances subrogatives en date du 20 mai 2025, 7 novembre 2025 et 6 mars 2026.

En outre, même si des quittances subrogatives n’ont pas été fournies, la quittance subrogative du 6 mars 2026 comprend un historique des versements réalisés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à M. [J] et précise que ce dernier subroge la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre ses locataires défaillant au titre des loyers et charges impayés pour un montant de 6 817,10 euros.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment subrogée dans les droits du bailleur, est bien fondée à solliciter de M. [O] le recouvrement des sommes versées, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur le constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure-et-Loir par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à M. [O] le 7 juin 2025 pour un montant en principal de 2 419,30 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 août 2025.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé de la dette que M. [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant. En outre, l’absence de comparution de M. [O] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

M. [O] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 7 août 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que M. [O] reste lui devoir, la somme de 6 683,10 euros au 10 mars 2026.

Non comparant, M. [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6 683,10 euros correspondant :

Aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 7 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire ;A l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (10 mars 2026).

Enfin, M. [O], qui occupe les lieux sans droit ni titre, sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter du 10 mars 2026 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Eu égard à sa nature indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation ne peut faire l’objet d’aucune indexation à l’inverse du loyer et des charges.

Sur les demandes accessoires

M. [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 septembre 2024 entre Mme [P] [J] et M. [A] [J] et M. [H] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 4 rue du général Delestraint (appartement 67) à Chartres (28000), sont réunies à la date du 7 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits Mme [P] [J] et M. [A] [J], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [H] [O] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Mme [P] [J] et M. [A] [J], la somme de 6 683,10 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mars 2026 ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal sur la somme de 2 419,30 euros à compter du 15 septembre 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision, pour le surplus ;

CONDAMNE M. [H] [O] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Mme [P] [J] et M. [A] [J], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement sans indexation ni variation, à compter du 10 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés et sous réserve que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative ;

REJETTE la demande formulée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONSTATE l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le préfet de l’EURE-ET-LOIR en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

“En conséquence,

La République française mande et ordonne :

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution,

aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main,

à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente copie certifiée conforme à la décision numérique et revêtue de la formule a été signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Chartres.”