N° RG 25/00482 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GUXH

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

Copie certifiée conforme

à :

[V] [Y] [I]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. LA ROSERAIE,

dont le siège social est sis 25/27 rue du grand faubourg – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Y] [I],

demeurant 1 H rue de Buzenval – 78420 CARRIERES SUR SEINE

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

en présence de Monsieur [O] [D], conciliateur de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 18 Novembre 2025 et mise en délibéré au 20 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mars 2022, la SA LA ROSERAIE a consenti à Monsieur [V] [Y] [I] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 14 rue de la République, appartement n°26 à LUCE 28110, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 350,02 euros et d’une provision sur charges de 136,23 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le même jour.

Monsieur [V] [Y] [I] a ensuite donné congé au bailleur et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 12 septembre 2024.

Arguant de désordres locatifs imputables au locataire et de loyers impayés, la SA LA ROSERAIE a sollicité auprès de Monsieur [V] [Y] [I], par courrier du 8 octobre 2024, le règlement de la somme de 2 262,13 euros, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 350,02 euros, comprenant d’une part la somme de 872,89 euros au titre de la remise en état du logement, et d’autre part la somme de 1 739,26 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 21 novembre 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025 signifié et transformé en procès-verbal de vaines recherches suivant la procédure de l’article 659 du Code de procédure civile, la SA LA ROSERAIE a fait assigner Monsieur [V] [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

1 739,26 euros représentant les loyers et les charges impayés suivant situation arrêtée à la date du 8 octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,842,89 euros au titre des dégradations et réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-6 du Code civil,1 000 euros en réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, pour résistance abusive et injustifiée et mauvaise foi,100 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de la présente instance, en ceux compris le coût de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de procédure civile,déduire du montant des sommes dues, le montant de 350,02 euros correspondant au dépôt de garantie versé par Monsieur [V] [Y] [I].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

A l’audience, la SA LA ROSERAIE, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation.

Monsieur [V] [Y] [I], régulièrement cité par acte signifié et transformé en procès-verbal de vaines recherches suivant la procédure de l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les rémunérations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté du logement et les menus raccords de peintures et tapisseries.

En l’espèce, la SA LA ROSERAIE sollicite la condamnation de Monsieur [V] [Y] [I] au paiement de la somme de 506 euros au titre de la réfection des murs de la cuisine et la somme de 59 euros au titre de la réfection du plafond de la salle de bain.

S’il ressort de l’état des lieux d’entrée que la peinture des murs de la cuisine était neuve, il convient de noter que, lors de l’état des lieux de sortie du 12 septembre 2024, la peinture des murs était sale. Or, l’état des murs ne peut être justifié par les deux années passées dans le logement et résulte d’un mauvais entretien du locataire de sorte que la réfection des murs de cette pièce a été rendue nécessaire.

Dès lors, compte tenu de ces éléments et des surfaces concernées, Monsieur [V] [Y] [I] est tenu de payer la somme dûment justifiée, dans son principe et son quantum, de 506 euros (selon le calcul suivant : 575 / 5 + 10% TVA) au titre des frais de peinture des murs de la cuisine, conformément à la facture de la SAS FAURIEUX PEINTURE.

A l’inverse, il résulte de l’état des lieux de sortie que le papier peint du plafond est en bon état de sorte que les sommes réclamées à ce titre sont injustifiées.

Par ailleurs, l’état de saleté ressortissant de l’état des lieux de sortie et des photographies y étant jointes justifie les frais de nettoyage engagés pour la somme de 208,32 euros par la SA LA ROSERAIE aussi bien dans leur principe que dans leur quantum.

Il convient également de constater que les équipements sanitaires étaient notés en état d’usage au moment de l’état des lieux d’entrée et qu’il ressort de l’état des lieux de sortie qu’il y avait du tartre dans les WC. Dès lors, les frais de détartrage sont justifiés et le locataire sera tenu de payer la somme de 39,57 euros à ce titre.

Enfin, il résulte de l’état des lieux de sortie du 12 septembre 2024 que les VMC de la cuisine, de la salle de bain et des WC sont sales, que la faïence a son joint d’étanchéité jauni dans la salle de bain, que l’abattant de la cuvette des WC est manquant et que le placard du dégagement est déraillé. Par conséquent, les frais engagés à ce titre à hauteur de 60 euros par la SA LA ROSERAIE sont justifiés.

Monsieur [V] [Y] [I] devra donc payer à la SA LA ROSERAIE la somme de 813,89 euros au titre des réparations locatives.

Sur la dette locative

Selon l’article 1728 2°du code civil et l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus dans le bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SA LA ROSERAIE – contrat de bail signé et extrait de compte – que sa créance locative s’élève à la somme de 1 739,26 euros représentant les loyers et charges impayés au 17 novembre 2025.

Il convient donc de condamner Monsieur [V] [Y] [I] à payer à la SA LA ROSERAIE la somme de 1 739,26 euros au titre du solde du loyer restant après avoir quitté le logement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le dépôt de garantie et la régularisation de charges

En vertu de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il peut être déduit du dépôt de garantie « le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

En l’espèce, la société bailleresse est fondée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 350,02 euros ainsi que la régularisation de charges de 22,95 euros, ces derniers étant inférieurs à la dette locative et aux réparations locatives. Ils doivent donc être imputés sur les sommes dues par Monsieur [V] [Y] [I].

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [V] [Y] [I] à payer à la SA LA ROSERAIE la somme de 2 180,18 euros.

Sur la demande en dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que pour retenir la résistance abusive à l’exécution d’une obligation, le demandeur doit démontrer cet abus.

En l’espèce, la SA LA ROSERAIE se contente de relever la « résistance abusive » de Monsieur [V] [Y] [I], sans pour autant apporter les éléments de preuve nécessaires au succès de sa prétention. En tout état de cause, le simple non-paiement des loyers et des réparations locatives par Monsieur [V] [Y] [I] ne peut, à lui seul, caractériser une quelconque résistance abusive.

Par conséquent, la SA LA ROSERAIE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [Y] [I], partie perdante, devra supporter les entiers dépens de la présente procédure qui comprendront le coût de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA LA ROSERAIE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

AUTORISE la SA LA ROSERAIE à conserver le bénéfice du dépôt de garantie d’un montant de 350,02 euros versé au moment de l’entrée dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] [I] à payer à la SA LA ROSERAIE les sommes de :

1 366,29 euros au titre des loyers et charges restant dus au 17 novembre 2025, déduction faite du dépôt de garantie et de la régularisation de charges,813,89 euros au titre des réparations locatives,SOIT une somme totale de 2 180,18 euros (deux mille cent quatre-vingts euros et dix-huit cents) au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SA LA ROSERAIE de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] [I] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l’assignation ;

REJETTE la demande de la SA LA ROSERAIE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION