N° RG 25/00303 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAJJ /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° RG 25/00303 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAJJ

Minute n° 25/00413

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 10 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [Z] [H] veuve [D]

née le 29 Décembre 1947 à [Localité 8] ([Localité 7]),

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [U],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Septembre 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 10 Octobre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00303 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAJJ /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er avril 2019, M. [N] [D] a loué à M. [T] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 500 euros hors charges.

Par suite du décès de M. [N] [D] le 23 janvier 2023, Mme [Z] [H] veuve [D] est devenue usufruitière du bien donné à bail.

Par actes de commissaire de justice du 3 février 2025, Mme [Z] [H] veuve [D] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 500 euros au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2025 inclus, outre une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 février 2025.

Aux termes d’un procès-verbal de vérification de l’occupation du logement du 13 mars 2025, le commissaire de justice a constaté que les différentes pièces de la maison étaient intégralement meublées.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, Mme [Z] [H] veuve [D] a fait assigner M. [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner au défendeur ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer les lieux après en avoir remis les clés à compter du présent jugement à peine de voir son expulsion poursuivie, le cas échéant avec l’assistance de la force publique,condamner le défendeur :° à lui payer la somme de 4 500 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 17 mai 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

° à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture, de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation, du procès-verbal de constat d’occupation des lieux et de la facture du serrurier.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 7] le 2 juin 2025.

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence du défendeur, a été réceptionné au greffe le 5 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 septembre 2025.

À cette audience, Mme [Z] [H] veuve [D], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité par acte délivré dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [T] [U] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [Z] [H] veuve [D] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 16 mai 2025, la dette locative de M. [T] [U] s’élève à la somme de 4 500 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus.

Il convient de condamner M. [T] [U] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 février 2025 pour la somme de 2 500 euros, et à compter de l’assignation du 2 juin 2025 pour le surplus.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

Le IV de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le III du même article est applicable lorsque la demande porte sur le prononcé de la résiliation du bail reposant, en tout ou partie, sur l’existence d’une dette locative.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] le 2 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur la caractérisation du manquement

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements invoqués sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Il convient donc de prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du présent jugement, à défaut d’élément justifiant une fixation au 17 mai 2025 comme sollicité en demande.

En conséquence, l’expulsion de M. [T] [U] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [T] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 500 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [T] [U] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Ces derniers ne pourront cependant pas inclure les frais de notification du commandement de payer à la CCAPEX, dès lors que cette formalité n’est imposée à peine d’irrecevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire qu’au bailleur personne morale par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Ils ne comprendront pas non plus les frais relatifs au constat de l’occupation des lieux, dès lors que les pièces versées aux débats n’établissent pas que le locataire a quitté les lieux, ceux-ci étant pourvus de meubles.

Ainsi, seul le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture sera mis à la charge du défendeur.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M. [T] [U] sera condamné à verser à Mme [Z] [H] veuve [D] la somme de 800 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [T] [U] à verser à Mme [Z] [H] veuve [D] la somme de 4 500 euros (décompte arrêté au 16 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 sur la somme de 2 500 euros et à compter du 2 juin 2025 pour le surplus ;

DÉCLARE l’action tendant au prononcé de la résiliation du bail recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail ayant pris effet le 1er avril 2019 entre M. [N] [D] puis Mme [Z] [H] veuve [D] d’une part, et M. [T] [U] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [Z] [H] veuve [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [U] à verser à Mme [Z] [H] veuve [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros, à compter du 10 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

CONDAMNE M. [T] [U] à verser à Mme [Z] [H] veuve [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [U] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,