Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.C. FONCIERE DI 01/2007

21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Pierre-Thomas CHEVREUIL, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [X] [W]

52 Boulevard de l’Estuaire

44200 NANTES

Monsieur [O] [E] [B]

52 Boulevard de l’Estuaire

44200 NANTES

représentés par Maître Thierry MOUNGUETYI NJIFEN, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 juin 2024

date des débats : 05 septembre 2024

délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00024 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MWYO

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Pierre-Thomas CHEVREUIL

CCC à Maître Thierry MOUNGUETYI NJIFEN + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte prenant effet le 29 août 2018, la SCI FONCIERE DI 01/2007, représentée par son mandataire la SERGIC, a donné à bail à Monsieur [O] [E] [B] et Madame [X] [W] un local à usage d’habitation porte 203 sis 12 rue Félix Faure à Nantes (44000) et ses accessoires, moyennant le paiement d’un loyer de 512.64 euros outre une provision sur charges de 110 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer. Par avenant en date du 28 décembre 2023, la bailleresse a rectifié la provision sur charges du parking qu’elle a fixé à 10 euros par mois.

Par acte du 19 juillet 2023, les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI FONCIERE DI 01/2007 a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 juin 2024 puis renvoyée contradictoirement au 5 septembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance précisant que sa créance s’élève à la somme de 10 247.12 euros, terme d’août inclus ; que les défendeurs ont donné congé des lieux le 20 août 2024. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement formulées en défense.

Régulièrement assignés à étude, les défendeurs sont représentés par leur conseil qui a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles ils sollicitent de voir constater qu’ils ont libéré le local loué et ainsi dire qu’il n’y a plus lieu à expulsion, accorder des délais de paiement à hauteur de 121 euros par mois, dire qu’il n’y a pas lieu à des indemnités d’occupation. Ils ont reconnu le montant de la dette et précisé quitter les lieux le 20 septembre 2024. Ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement sur 24 mois, au visa de l’article 1343-5 du code civil, proposant de verser la somme de 121 euros par mois afin d’apurer l’arriéré locatif. Ils ont déclaré bénéficier d’indemnités chômage sans pouvoir justifier de leur situation.

Par note en délibéré, ils sont autorisés à en justifier.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence des locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-II de la loi du la loi du 6 juillet 1989 modifiée prévoit que « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) »

L’article 24-III dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’article 20 IV dispose que les articles précédents sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 27 décembre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

La CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 20 juillet 2023.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, les défendeurs reconnaissent tant le principe que le montant de la créance. Il ressort du décompte que le solde est débiteur de la somme de 10 247.12€ au 4 septembre 2024, échéance d’août incluse, Il convient toutefois de déduire les frais de contentieux relevant des dépens pour une somme de 156.56 euros.

La créance étant justifiée pour un montant de 10 090.46 euros, il convient en conséquence de condamner les locataires au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente en l’absence de demande précise.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter du prononcé de la présente également, dans les conditions fixées à l’article1343-2 du code civil.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer aux preneurs un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 989.99 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 septembre 2023.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 19 septembre 2023, Monsieur [O] [E] [B] et Madame [X] [K] [B] sont sans droit ni titre.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [O] [E] [B] et Madame [X] [K] [B] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’août 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de septembre 2024.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil, en l’absence d’élément contraire sur la situation des intéressés et s’agissant d’une dette ménagère.

Sur la demande de délai de paiement

Il ressort de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [O] [E] [B] et Madame [X] [K] [B] sollicitent des délais de paiement afin d’apurer leur dette locative proposant de verser la somme de 121 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer leur dette. Le bailleur s’y oppose.

Les défendeurs ne se sont pas présentés aux rendez-vous afin d’établir le diagnostic social et financier.

Il ressort des débats et des pièces versées en cours de délibéré que Madame [B] bénéficie de l’aide au retour à l’emploi consécutif à la fin de son contrat de travail du 30 juin 2024 alors que Monsieur [B] n’est plus pris en charge. Cependant, aucun revenu n’est justifié.

Il ressort du décompte versé à l’audience que le dernier versement effectué par Monsieur [O] [E] [B] et Madame [X] [K] [B] date du 19 septembre 2023 pour un montant de 121 euros, ce qui explique que la dette ne cesse d’augmenter.

La proposition des défendeurs n’est pas cohérente au regard du montant dû, fixé ci-dessus, elle s’avère en effet insuffisante pour apurer la dette sur 24 mois.

Dès lors, et tenant compte des besoins du créancier, il convient de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Les consorts [N] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2007 visant à la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties portant sur un local à usage d’habitation porte203 sis 12 rue Félix Faure à Nantes (44000) et ses accessoires, sont réunies à la date du 19 septembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [O] [E] [B] et Madame [X] [K] [B] des lieux susvisés et celle de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation prévues au contrat ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [E] [B] et Madame [X] [K] [B] à payer cette indemnité à compter de l’échéance de septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [E] [B] et Madame [X] [K] [B] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2007 la somme de 10 090.46 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 5 septembre 2024, terme d’août inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du prononcé de la présente également ;

DEBOUTE Monsieur [O] [E] [B] et Madame [X] [K] [B] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [E] [B] et Madame [X] [K] [B] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/200 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [E] [B] et Madame [X] [K] [B] aux dépens .

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA