N° RG 25/00506 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBO2 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00506 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBO2

Minute n° 25/00541

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [J] [Y]

née le 09 Mai 1939 à [Localité 7] ([Localité 8]),

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Ariane CAUMETTE de l’ASSOCIATION CABINET JOUSSE – CAUMETTE, avocats au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [G]

né le 04 Octobre 1985 à [Localité 7] ([Localité 8]),

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [G]

née le 01 Avril 1993 à [Localité 9] (Maroc),

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 14 Novembre 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 12 Décembre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00506 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBO2 /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er novembre 2024, Mme [J] [Y] a loué à M. [R] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 790 euros, outre 25 euros de provision pour charges.

Par actes de commissaire de justice du 18 juin 2025, Mme [J] [Y] a fait délivrer à M. [R] [G] et Mme [U] [G] un commandement de payer la somme de 4 916,29 euros au titre des loyers et charges échus, mois de juin 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 juin 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 8 septembre 2025, Mme [J] [Y] a fait assigner M. [R] [G] et Mme [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner aux défendeurs ainsi qu’à tous occupants de leur chef de libérer les lieux et à défaut, d’ordonner leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

condamner solidairement les défendeurs :

à lui payer la somme de 6 178,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 août 2025,

à lui payer une majoration égale à 10 % des sommes dues en application de la clause pénale convenue à l’article 11 du bail,

à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le montant du loyer, outre la provision mensuelle sur charges, à compter du 19 août 2025 jusqu’à la libération effective des et des charges et soumise aux mêmes variations que le loyer actuel,

à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation de ces actes au préfet de l'[Localité 8].

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 8] le 9 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 novembre 2025.

À cette audience, Mme [J] [Y], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8 991,29 euros au titre des loyers et charges échus au 14 novembre 2025.

Cités par actes délivrés à l’étude, M. [R] [G] et Mme [U] [G] ne comparaissent pas, ni personne pour eux.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la co-titularité du bail et la solidarité des défendeurs

L’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Il résulte de cette disposition que le bail est réputé bénéficier et appartenir à l’un et l’autre des époux dès lors qu’il porte sur le local servant effectivement à leur habitation, même s’il n’a été consenti qu’à l’un d’entre eux, ou même si le bail est antérieur à leur mariage.

De manière corrélative, et par application des articles 220 alinéa 1 et 515-4 alinéa 2 du code civil, les époux sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.

En l’espèce, si le contrat de bail n’a été signé que par M. [R] [G], les modalités de remise du commandement de payer le concernant mentionnent qu’au domicile, le commissaire de justice a rencontré « Madame [G] [U], épouse du signifié, ainsi déclaré(e) ». Il est donc établi que les deux défendeurs sont mariés.

En application des dispositions susvisées, ils sont dès lors co-titulaires du bail et à ce titre, solidairement tenus au respect des obligations en résultant.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [J] [Y] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 14 novembre 2025, la dette locative de M. [R] [G] et Mme [U] [G] s’élève à la somme de 8 991,29 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Il convient de condamner solidairement M. [R] [G] et Mme [U] [G] au paiement de cette somme.

En outre, aucun délai de paiement ne saurait être octroyé d’office aux défendeurs en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, ainsi qu’il résulte du décompte de la dette locative.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Il résulte des dispositions de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de location stipule notamment, en son article 11, que « En cas de retard dans le paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, le locataire sera redevable de plein droit d’une majoration de 10 % du montant des sommes dues, sans qu’une mise en demeure préalable soit nécessaire de la part du BAILLEUR. La pénalité sera due au titre du dédommagement du préjudice subi par ce dernier, indépendamment de la mise en œuvre éventuelle de la clause résolutoire prévue à l’article 10 des conditions générales ».

Cette clause, consistant à permettre au bailleur de percevoir des pénalités pour défaut de paiement du loyer, s’analyse en une clause pénale, que la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 répute non écrite.

La demande de paiement formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 8] le 9 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 novembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 10 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 18 juin 2025 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour les locataires de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 août 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de M. [R] [G] et Mme [U] [G] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [R] [G] et Mme [U] [G] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. La demande tendant à ce que cette indemnité mensuelle d’occupation soit fixée à deux fois le montant du loyer n’étant pas motivée, l’indemnité sera arrêtée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 815 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 698 du même code, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution injustifiés sont à la charge des auxiliaires de justice qui les ont faits, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Il en est de même des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution nuls par l’effet de leur faute.

M. [R] [G] et Mme [U] [G] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Ces derniers ne pourront cependant pas inclure les frais de notification du commandement de payer à la CCAPEX, dès lors que cette formalité n’est imposée à peine d’irrecevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire qu’au bailleur personne morale par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cette dernière au préfet de l'[Localité 8] sera mis à la charge des défendeurs, à l’exclusion de celui de la notification du commandement de payer à la CCAPEX.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M. [R] [G] et Mme [U] [G] seront condamnés in solidum à verser à Mme [J] [Y] la somme de 800 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement M. [R] [G] et Mme [U] [G] à verser à Mme [J] [Y] la somme de 8 991,29 euros (décompte arrêté au 14 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation ;

RÉPUTE non écrit l’article 11 intitulé « Clause pénale » du contrat de bail liant les parties ;

REJETTE la demande de paiement formée au titre de la clause pénale ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 1er novembre 2024 entre Mme [J] [Y] d’une part, et M. [R] [G] puis Mme [U] [G] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 18 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [G] et Mme [U] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [G] et Mme [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [J] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [G] et Mme [U] [G] à verser à Mme [J] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 815 euros, à compter du 19 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [G] et Mme [U] [G] à verser à Mme [J] [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [G] et Mme [U] [G] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cette dernière au préfet de l'[Localité 8], à l’exclusion de la notification du commandement de payer à la CCAPEX ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,