N° RG 25/00535 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBXW /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° RG 25/00535 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBXW

Minute n° 26/00020

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

Association MIMOSA 36 pris en la personne de son représentant légal, [Adresse 4] ([Localité 8])

représentée par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [R] épouse [W],

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Daniel GUIET de la SCP GUIET & COURTHES, avocats au barreau de CHATEAUROUX

Madame [N] [R] [T],

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Daniel GUIET de la SCP GUIET & COURTHES, avocats au barreau de CHATEAUROUX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 36044-2025-1877 du 16/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

en présence de [I] [S], auditrice de justice

DÉBATS :

Audience publique du : 14 Novembre 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en dernier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 16 Janvier 2026 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00535 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBXW /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er avril 2022, l’association Mimosa 36 a loué à Mme [M] [W] et Mme [N] [R] épouse [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 445 euros, charges communes comprises, outre le paiement d’un dépôt de garantie de 220 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé entre les parties le 26 mars 2022.

Se prévalant d’un congé donné par les locataires, de l’absence de ces dernières lors de l’état des lieux de sortie et de dégradations constatées dans le logement, l’association Mimosa 36 a vainement mis en demeure Mme [M] [W] et Mme [N] [R] épouse [T] de lui régler la somme de 1 687 euros, par courrier du 21 juin 2025 adressé en recommandé avec avis de réception non réclamé.

Par actes de commissaire de justice en date des 1er et 19 septembre 2025, l’association Mimosa 36 a fait assigner Mme [M] [W] et Mme [N] [R] épouse [T] devant le tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins de condamnation en paiement de dommages et intérêts au titre des réparations locatives.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2025.

À cette audience, l’association Mimosa 36, représentée par son conseil, remet des conclusions aux termes desquelles elle sollicite du juge qu’il :

condamne les défenderesses :° solidairement à lui payer les sommes de :

—  3 112,18 euros au titre des dégradations et pertes locatives,

—  139,25 euros au titre des charges locatives,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens,

déboute les défenderesses de leurs demandes, fins et conclusions.

Au visa des articles 1732 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, elle fait valoir que les locataires ont quitté le logement en remettant les clés dans la boîte aux lettres et en indiquant qu’elles ne souhaitaient pas réaliser d’état des lieux de sortie. Elle ajoute que ce dernier a par conséquent été réalisé unilatéralement par ses soins, photographies authentifiées par un commissaire de justice à l’appui. Elle précise que les locataires ont initialement reconnu leur responsabilité quant à certaines dégradations, que tous les défauts étaient mentionnés dans l’état des lieux initial et que des travaux ont été réalisés en cours de bail, de sorte que les dommages ne constituent pas une usure normale.

Mme [M] [W] et Mme [N] [R] épouse [T], également représentées par leur conseil, déposent des écritures suivant lesquelles elle demande au juge de :

débouter l’association Mimosa 36 de l’intégralité de ses demandes,condamner la même :° à leur verser les sommes de 220 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens.

Se fondant sur les articles 1719, 1720, 1730, 1754 et 1755 du code civil, elles relèvent que l’état des lieux d’entrée mentionne de nombreux défauts caractérisant une vétusté initiale du logement. Elles opposent par ailleurs qu’une partie ne peut se forger ses propres preuves.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des réparations et des charges locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il résulte de cette dernière disposition qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Il est en outre constant que l’absence d’état des lieux, fût-elle imputable au locataire, ne permet pas d’établir la réalité de la créance du bailleur.

En l’espèce, le refus d’établissement d’un état des lieux de sortie amiable contradictoire par les locataires aurait dû conduire la bailleresse à solliciter, pour y procéder, l’intervention d’un commissaire de justice.

Ce dernier, dans un constat daté du 8 août 2025, ne fait que relever l’existence de photographies dans le téléphone d’une représentante de l’association Mimosa 36 et en répertorier les date et heure de réalisation, sans qu’il soit permis de s’assurer de ce qu’elles concernent les lieux faisant l’objet du bail.

Dans ces conditions, la preuve d’une créance détenue par la bailleresse à l’encontre des défenderesses n’est pas rapportée, de sorte que l’association Mimosa 36 sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, en l’absence de sommes restant dues par les défenderesses à leur ancienne bailleresse, cette dernière sera tenue de leur restituer la somme de 220 euros, initialement versée à titre de dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’association Mimosa 36 succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’association Mimosa 36 sera condamnée à verser à Mme [M] [W] et Mme [N] [R] épouse [T] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

REJETTE les demandes formées par l’association Mimosa 36 à l’encontre de Mme [M] [W] et Mme [N] [R] épouse [T] au titre des réparations et charges locatives ;

CONDAMNE l’association Mimosa 36 à verser à Mme [M] [W] et Mme [N] [R] épouse [T] la somme de 220 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE l’association Mimosa 36 à verser à Mme [M] [W] et Mme [N] [R] épouse [T] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par l’association Mimosa 36 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’association Mimosa 36 aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,