Tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° RG 25/00012 – N° Portalis DBY5-W-B7I-CZOW

Minute :

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

S.A. LES CITES CHERBOURGEOISES

C/

[J] [K]

JUGEMENT

PRONONCÉ PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG EN COTENTIN, LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Marie LEFRANCOIS, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN, exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Mylène M’HADHBI, Greffier ;

Après débats à l’audience du 06 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025, pour rendre le jugement suivant :

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. LES CITES CHERBOURGEOISES, dont le siège social est sis [Adresse 8]

Représentée par M^e Catherine BESSON, avocat au barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [J] [K]

née le 09 Février 1974 à [Localité 7] (YVELINES), demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Charlotte TURBERT, avocat au barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2018, la Société Anonyme d’H.L.M. LES CITES CHERBOURGEOISES a donné à bail à Madame [J] [K], à compter du même jour, un logement sis [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 447,72 €.

Le 11 septembre 2024, la Société Anonyme d’H.L.M. LES CITES CHERBOURGEOISES a fait délivrer à Madame [J] [K] un commandement de payer les loyers s’élevant à la somme de 1 405,20€, selon décompte arrêté au 09 septembre 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à l’étude le 04 décembre 2024, la Société Anonyme d’H.L.M. LES CITES CHERBOURGEOISES a fait assigner Madame [J] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail, subsidiairement, la prononcer ;

— ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, le cas échéant, ordonner l’expulsion de Madame [J] [K], de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 15€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— condamner Madame [J] [K] au paiement de la somme principale 1 996,35€, selon décompte arrêté au 12 novembre 2024, avec intérêts de droit ;

— condamner Madame [J] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

— condamner Madame [J] [K] au paiement d’une somme de 350€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Madame [J] [K] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a été plaidée le 06 mars 2025.

A l’audience, la Société Anonyme d’H.L.M. LES CITES CHERBOURGEOISES a comparu, représentée par Maître BESSON, Avocate au barreau de Cherbourg-en-Cotentin.

Elle s’en est rapportée à ses écrits, maintenant l’ensemble de ses demandes.

Elle a indiqué que la dette s’élevait à la somme de 831,61€, selon décompte arrêté au 03 mars 2025. Elle a précisé ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [J] [K] a comparu, représentée par Maître TURBERT, Avocate au barreau de Cherbourg-en-Cotentin.

Elle s’en est rapporté à ses écrits et a demandé l’octroi de délais de paiement et le constat d’une dette locative s’élevant à la somme de 831,61 € au 28 février 2025. Elle a proposé de verser mensuellement 40€ maximum, en sus du loyer courant. Elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire. Elle a également demandé que la Société Anonyme d’H.L.M. LES CITES CHERBOURGEOISES soit déboutée de ses demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de sa demande en expulsion ainsi que de ses demandes en condamnation au paiement d’une astreinte et d’une indemnité d’occupation.

A titre subsidiaire, elle a sollicité le bénéfice d’un délai exceptionnel d’un an pour quitter le logement et l’octroi de délai de paiement à hauteur de 40€ par mois.

En tout état de cause, elle a demandé que la Société Anonyme d’H.L.M. LES CITES CHERBOURGEOISES soit déboutée du surplus de ses demandes.

En application de l’article 24, V, de la loi du 06 juillet 1989, le Juge a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

Le délibéré a été fixé au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’Etat dans le Département de la Manche par courrier électronique du 05 décembre 2024, soit six semaines minimum avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la Commission CCAPEX a été effectuée le 11 septembre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, “il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette”.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le 11 septembre 2024, la Société Anonyme d’H.L.M. LES CITES CHERBOURGEOISES a fait délivrer à Madame [J] [K] un commandement de payer les loyers s’élevant à la somme de 1 405,20€, selon décompte arrêté au 09 septembre 2024.

Ce commandement mentionne, conformément à l’article 24, I, dans sa version applicable au litige, que “le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, ainsi que la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil”.

Ce commandement mentionne également la clause résolutoire, insérée dans le contrat de bail, aux termes de laquelle les parties ont convenu que le non-paiement des loyers peut entraîner la résiliation du bail de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, la Société Anonyme d’H.L.M. LES CITES CHERBOURGEOISES produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 03 mars 2025, ainsi que le commandement de payer précité.

Il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges, ce que cette dernière ne conteste pas.

Après déduction des frais de poursuite, la dette s’élève à 831,61 €, selon décompte arrêté au 03 mars 2025.

Aucune régularisation totale n’a donc eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 11 novembre 2024 et de condamner Madame [J] [K] au paiement de la somme de 831,61 €, suivant décompte arrêté au 03 mars 2025, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision.

Sur les demandes d’expulsion, de délais de paiement et d’indemnité d’occupation :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par l’ordonnance du 19 décembre 2014 et par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, “ le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Madame [J] [K] sollicite des délais de paiement.

L’extrait de compte permet de constater que le paiement du loyer courant a été repris et que des versements ont été effectués afin de commencer à apurer la dette locative.

Madame [J] [K] propose de verser mensuellement 40€, en sus du loyer courant.

Elle précise avoir connu une période de dépression au début de l’année 2024 et avoir délaissé son quotidien. Elle explique toutefois avoir effectué des démarches afin de régulariser sa situation. Elle rapporte avoir apuré des dettes d’électricité et de mutuelle.

Elle indique avoir procédé à des versements spontanés afin d’apurer sa dette locative et percevoir un salaire d’environ

1 600€ par mois. Elle précise bénéficier de la prime d’activité et de l’aide personnalisée au logement. Elle ajoute être célibataire et avoir un fils majeur à charge. Elle explique également s’être rapprochée d’une assistante sociale.

Le diagnostic social et financier mentionne que Madame [J] [K] est titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée.

Aussi, prenant en compte la situation financière de Madame [J] [K] et l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, sur 21 mois, selon les modalités décrites dans le dispositif de la décision.

Si Madame [J] [K] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si la locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et la locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, la débitrice se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer à la demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour elle de quitter les lieux, Madame [J] [K] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Elle pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’astreinte :

En application des dispositions de l’article L 421-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, “le montant de l’astreinte, laquelle est toujours comminatoire, ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé”.

En l’espèce, des délais de paiement ont été accordés.

La demande d’astreinte est, par conséquent, devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires:

Madame [J] [K], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la Société Anonyme d’H.L.M. LES CITES CHERBOURGEOISES;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 12 janvier 2018, portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 6], à compter du 11 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [J] [K] à payer à la Société Anonyme d’H.L.M. LES CITES CHERBOURGEOISES la somme de 831,61€ (huit-cent-trente-et-un euros et soixante-et-un centimes), suivant décompte arrêté au 03 mars 2025, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [J] [K] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification du présent jugement, en 20 mensualités de 40€ (quarante euros), et en une 21ème mensualité correspondant au solde de la dette ;

ORDONNE que les effets de la clause résolutoire du bail soient suspendus durant ce délai et DIT que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement de la dette à l’issue du délai ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas la Société Anonyme d’H.L.M. LES CITES CHERBOURGEOISES à faire expulser Madame [J] [K] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans un garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur;

CONDAMNE dans ce cas Madame [J] [K] à payer à la Société Anonyme d’H.L.M. LES CITES CHERBOURGEOISES une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : Direction Départementale de la cohésion sociale de la Manche, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 1]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [K] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONFORMÉMENT AUX DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 450, alinéa 2, DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE, LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Mylène M’HADHBI Marie LEFRANCOIS