MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 24/01296

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

SAEM CDC HABITAT, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 470 801 168

ET :

[K] [C]

[T] [L]

Débats à l’audience du 12 Septembre 2024

copie et grosse le :

à M^e MOTTO

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 3] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

SAEM CDC HABITAT, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 470 801 168, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e MOTTO

D’une Part ;

ET :

Madame [K] [C], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [T] [L], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 mars 2021, la SAEM CDC Habitat, venant aux droits du [Adresse 7], a loué à Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], avec terrasse et jardin, ainsi qu’un emplacement de parking, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 752 euros, outre les charges, outre 33 euros au titre des provisions pour charges.

Par actes d’huissier du 20 novembre 2023 remis à étude, la SAEM CDC Habitat a fait délivrer à Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T], chacun, un commandement de payer la somme de 1564,98 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 novembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 6 mars 2024 délivré à personne, la SAEM CDC Habitat a fait assigner Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

constater que Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] sont occupants sans droit ni titre à compter du 21 janvier 2024,

— prononcer l’expulsion de Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] et de tous occupants de son chef et de ses biens avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamner Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] au paiement de la somme de 2542,85 euros au titre des loyers et charges impayés au 15/01/2024,

— condamner Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du mois de janvier 2023, fixée au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, et jusqu’à la libération complète du logement et de l’emplacement de stationnement,

— condamner Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] à régler à la SAEM CDC Habitat, venant aux droits du [Adresse 7] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] en tous les dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer et les frais de signification à la CAF.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 3] et [Localité 6] le 6 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 5 septembre 2024.

A cette audience, la SAEM CDC Habitat, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3583,22 euros, au titre des loyers et charges échus au 13 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le juge donne connaissance de l’enquête sociale reçue au greffe le 23 août 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai était de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés dans le délai de 6 semaines à compter du commandement de payer du 20 novembre 2023 (visant une dette de 1564,98 euros), comprenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 janvier 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Faute de reprise du paiement du loyer, Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] ne peut bénéficier de délais suspendant les effets de la clause résolutoire. Le tribunal ne peut que constater qu’il occupe sans droit ni titre le logement loué depuis le 2 janvier 2024.

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la SAEM CDC Habitat sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette s’élèverait à 3583,22 euros.

Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

La somme réclamée appelle les observations suivantes : y figure plusieurs sommes correspondant à des « frais de rejet prélèvement » (13,51 x 9) ainsi que des sommes au titre de « frais de contentieux » (177,56 + 103,69 + 72,51) qui ne sont pas justifiées et qui ne relèvent pas du régime des arriérés locatifs.

Par suite, la dette locative à retenir est de 3107,87 euros.

Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] doivent par conséquent être condamnés au paiement de cette dette locative.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 8 des conditions particulières du contrat de location, « en cas de co-titularité du bail chaque locataire sera personnellement tenu au respect de la totalité des obligations incombant au locataire en vertu du présent contrat. En conséquence, le bailleur pourra toujours réclamer à l’un ou l’autre le paiement de la totalité des loyers, charges locatives, indemnités d’occupation, et plus généralement toutes sommes à la charge du locataire en vertu du présent contrat ».

Il appartient au juge de déterminer précisément la portée d’une telle clause, la solidarité ne se présumant pas (article 1310 nouveau, 1202 ancien du code civil).

En l’espèce, la solidarité s’applique non seulement à la dette locative, mais aussi à l’indemnité d’occupation.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T], parties perdantes, sont condamnés à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties, à l’accord intervenu avant l’audience (plan d’apurement) et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2021 entre la SAEM CDC Habitat, d’une part, et Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 2 janvier 2024 ;

CONSTATE que les locataires Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] sont depuis cette date occupant sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 5] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] de quitter les lieux loués sis [Adresse 5] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] à verser à la SAEM CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] à verser à la SAEM CDC Habitat la somme de 3107,87 euros (trois mille cent sept euros et quatre vingt-sept centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [K] et Monsieur [L] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE la SAEM CDC Habitat de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 3] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,