TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Références :

N° RG 25/00490 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZAD

MINUTE N°2026/ 24

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 13 Janvier 2026

[F] [E]

c/

[X] [L]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Christian CAUSSE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

Madame [F] [E]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé:

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 04 novembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 5 mars 2013 avec prise d’effet au 20 mars 2013, M. [O] [P] a donné à bail à M. [L] [B] et Mme [L] [X] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 525.00 € et 50.00 € de provision sur charges.

Par acte notarié en date du 17 septembre 2024, M. [O] [P] et Mme [H] [Y] ont vendu en pleine propriété à Mme [E] [F] l’ensemble immobilier dénommé « LA CORDERIE » sis [Adresse 3] avec jouissance à compter du même jour de la perception des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [E] [F], selon acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025 a fait signifier à Mme [L] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code , pour un montant de 1451.43 € dont en principal la somme de 1327.04 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [E] [F] a assigné Mme [L] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail qui liait les parties par le jeu de la clause résolutoire sur le fondement des articles 7a et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Prononcer l’expulsion de Mme [L] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef et si besoin est avec le concours de la force publique en vert de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Mme [L] [X] à payer à la requérante une provision de 3008.50 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1er août 2025 conformément à l’article 7a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et 849 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [L] [X] à payer par provisioon une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation et jusqu’à ce que les lieux soient rendus disponibles conformément à l’article 1240 du code civil ;

— Condamner Mme [L] [X] à payer la somme de 1000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la requérante ayant été contrainte d’engager des frais non compris dans les dépens ;

— Condamner Mme [L] [X] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et les charges sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que si Mme [L] [X] s’est bien présentée au rendez-vous le 16 septembre 2025 elle a très rapidement quitté les lieux sans signer le document. Elle se trouverait en grande fragilité la mettant dans l’incapacité de réaliser les démarches administratives nécessaires. Une demande de mise sous protection a été déposée par le service en août 2025 laquelle serait toujours en cours de traitement. En dépit des tentatives du service pour l’accompagner, sa situation administrative et financière demeurerait bloquée.

Par ailleurs elle bénéficierait, selon une note de l’assistante sociale, d’une aide au logement d’un montant de 286.00 € versée directement au bailleur qui n’aurait pas été suspendue et un signalement d’impayés aurait été adressé à la CAF le 1er juin 2025. Mme [L] [X] a enfin indiqué qu’elle ne se rendrait pas à l’audience d’assignation. Dans ce contexte, le service social sollicite un délai dans l’attente de la décision concernant la mesure de protection.

A l’audience du 4 novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire est retenue, le conseil de Mme [E] [F] actualise la dette locative à la somme de 4281.06 € arrêtée au 3 novembre 2025, maintient ses demandes et dépose.

Mme [L] [X], bien que régulièrement assignée, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 25 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 4 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [E] [F] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 19 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Mme [E] [F] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 5 mars 2013 avec prise d’effet au 20 mars 2013 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel, au titre des arriérés locatifs, un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire incluse dans le bail a été signifié à Mme [L] [X] le 19 mai 2025 pour la somme de 1451.43 € dont en principal 1327.04 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juillet 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Mme [L] [X] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Les éléments mentionnés dans le diagnostic social et financier relatifs à la demande en cours de mise sous protection judiciaire de celle-ci ne saurait faire obstacle à l’application de la loi d’autant qu’elle aurait clairement fait part de sa volonté de ne pas comparaître à l’audience ce qui lui aurait permis de préciser sa situation et que l’octroi d’un délai pour statuer ne garantirait pas la résolution du litige au regard du montant de la dette résultant des impayés figurant au décompte produit à l’instance.

Dès lors conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [L] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 696.52 €, provision sur charges, taxes et assurance comprises, selon décompte produit, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [E] [F] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Mme [E] [F] verse au litige un décompte de la dette locative qui s’élève au 3 novembre 2025 à la somme de 4281.06 €.

Mme [L] [X], non comparante ni représentée, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Mme [L] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 4281.06 € au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [X], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence Mme [L] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mars 2013 avec prise d’effet au 20 mars 2013 entre d’une part M. [O] [P] et d’autre part M. [L] [B] et Mme [L] [X], aux droits duquel se substitue légalement Mme [E] [F] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 juillet 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [L] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [L] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [E] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [L] [X] à payer à Mme [E] [F] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 696.52 € (six cent quatre-vingt-seize euros et cinquante deux centimes) provision sur charges, taxes et assurance comprises et selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS Mme [L] [X] à payer à titre provisionnel à Mme [E] [F] la somme de 4281.06 € (quatre mille deux cent quatre-vingt-un euros et six centimes) au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS Mme [L] [X] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [L] [X];

CONDAMNONS Mme [L] [X] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,