Tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin

[Adresse 4]

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N° RG 25/00158 – N° Portalis DBY5-W-B7J-C2Q4

Minute :

JUGEMENT

DU : 14 Août 2025

[Y] [M]

C/

[W] [O]

JUGEMENT

PRONONCÉ PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG EN COTENTIN, LE QUATORZE AOUT DEUX MIL VINGT CINQ, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par […], Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN, exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de […], Greffier ;

Après débats à l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025, pour rendre le jugement suivant rédigé par […] , auditeur de justice, sous le contrôle de […] Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN :

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [M]

né le 16 Avril 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Thomas DOLLON, avocat au barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN substitué par M^e Anne LEVAVASSEUR, avocat au barreau de CHERBOURG CHERBOURG-EN-COTENTIN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [O],

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2019, Monsieur [Y] [M] a donné à bail à Monsieur [W] [O] un logement meublé sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 530 euros, charges comprises, hors électricité, eau et chauffage.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé.

Par courrier recommandé en date du 27 mars 2024, Monsieur [W] [O] a délivré son préavis.

Un constat d’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 26 juin 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice délivré le 3 avril 2025, remis à étude, Monsieur [Y] [M] a fait assigner Monsieur [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin, aux fins de voir :

Condamner Monsieur [W] [O] à lui payer la somme de 3 690,60 euros au titre des sommes dues en exécution du contrat de bail ;Condamner Monsieur [W] [O] à lui payer la somme de 3 952,80 euros en réparation de son préjudice ;Condamner Monsieur [W] [O] à lui payer la somme de 396,44 euros au titre du coût d’un constat d’huissier ;Condamner Monsieur [W] [O] aux dépens et à lui payer la somme de 1 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée le 15 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [Y] [M] comparaît, représenté par Maître DOLLON, avocat au barreau de Cherbourg-en-Cotentin.

Il se réfère oralement à l’acte introductif d’instance et maintient l’ensemble de ses demandes y figurant.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1731 du code civil, il fait valoir que les lieux donnés à bail ont été restitués en très mauvais état de propreté et d’entretien, alors même qu’aucun état des lieux d’entrée n’avait été réalisé en début de bail, de sorte que le logement doit être présumé avoir alors été en bon état. Monsieur [Y] [M] expose les dépenses effectuées pour remettre le logement en état, et mentionne également une facture d’eau impayée par le preneur. Il soutient en outre, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avoir subi une perte de chance – qu’il estime à 90% – de remettre immédiatement le logement en location au terme du contrat de bail le 28 avril 2024, et avoir dû attendre plusieurs mois pour ce faire en raison des travaux et interventions de remise en état nécessaires. Il indique enfin avoir dû faire appel à un commissaire de justice pour voir réaliser un procès-verbal de constat.

Monsieur [W] [O], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 14 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée”.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Monsieur [W] [O] par exploit de commissaire de justice remis à étude, les diligences requises ayant été réalisées.

Le fond de l’affaire peut en conséquence être valablement évoqué.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette”.

Il y a lieu d’examiner séparément les différentes demandes en paiement formulées par Monsieur [Y] [M].

Sur la demande au titre des sommes dues en exécution du contrat de bail

Au titre de cette prétention, Monsieur [Y] [M] demande le remboursement, d’une part, de frais de remise en état du logement et, d’autre part, d’une facture d’eau impayée.

Sur les frais de remise en état du logement

Selon l’article 1728 1° du code civil, “le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement”.

Les articles 1730 et 1731 du même code prévoient que, “s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation prévoit que “le locataire est obligé de :

Répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;Prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 1755 du code civil, “aucune des réparations locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure".

En l’espèce, Monsieur [W] [O] a occupé les lieux pendant près de cinq ans.

L’absence d’état des lieux d’entrée est de nature à faire présumer la remise au preneur d’un logement en bon état de réparations locatives, de sorte que, sauf à renverser cette présomption simple – ce qu’il ne fait pas en l’espèce – le preneur est tenu de rendre les lieux dans un état équivalent.

Le constat d’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 26 juin 2024. Aux termes de cette pièce, les lieux ont été restitués par Monsieur [W] [O] “en très mauvais état de propreté et d’entretien”. Le commissaire de justice relève ainsi que de nombreux éléments, dans chacune des pièces du logement, sont sales. Les photographies jointes au procès-verbal de constat soutiennent ces observations, et montrent ainsi notamment, dans la pièce de vie, des taches noires au mur et sur les vitres ; dans la cuisine, un évier sale et rempli d’objets divers, des grilles d’aération visiblement encrassées et un réfrigérateur renfermant des éléments sombres non identifiés et un liquide jaunâtre ; dans la chambre, des taches aux murs, sur les rideaux, et de la saleté sur les surfaces ; dans la salle d’eau, de la saleté dans le lavabo, au sol et sur les surfaces.

Les photographies produites par le demandeur montrent quant à elles un logement extrêmement encombré et sale, avec de nombreux déchets, de grosses quantités de poussière au sol, ou encore des équipements très encrassés. Néanmoins, ces éléments ne peuvent être pris en compte pour déterminer l’état du logement lors de sa restitution par Monsieur [W] [O], puisqu’il est manifeste que ces photographies ont été prises avant l’intervention de l’association AIDE AUX FAMILLES DU COTENTIN, ayant permis de débarrasser le logement. Aux termes du procès-verbal de constat, le logement, quoique demeurant sale, est en effet dans un bien meilleur état que celui dans lequel il avait pu se trouver au moment des photographies prises par le demandeur, ayant été débarrassé et, au moins partiellement, nettoyé. Or, l’intervention de l’association n’est pas datée, aussi doit-il être considéré qu’en fin de bail, l’appartement se trouvait dans l’état qui a résulté de cette intervention.

En tout état de cause, l’état du logement tel qu’il est décrit dans le procès-verbal de constat a tout de même dû nécessiter des interventions pour pouvoir être remis en location, alors même que l’ensemble des éléments concernés, à savoir l’entretien et le nettoyage des sols, des murs et des équipements, relevaient des obligations d’entretien courant et de restitution conforme du logement, incombant au locataire. Dans ces conditions, la carence du preneur quant au respect de ses obligations est caractérisée, de sorte qu’il sera tenu de réparer le préjudice en découlant pour le bailleur.

Pour justifier des frais de peinture et de rebouchage de trous, notamment, Monsieur [Y] [M] produit un devis de l’entreprise CHRISTOPHE LADUNE en date du 15 juin 2024, pour un montant total de 5 028,10 euros. Néanmoins, s’agissant d’un devis, rien ne permet d’établir qu’il s’agit de prestations ayant effectivement été réalisées, a fortiori par l’entreprise émettrice du devis, ni que l’intégralité de ces dépenses a véritablement été exposée.

En conséquence, si le préjudice de Monsieur [Y] [M] est réel et doit, en conséquence, être indemnisé, cette indemnisation sera nécessairement réduite.

Pour tenir compte de la vétusté naturelle du logement, le demandeur applique au montant du devis susvisé une réduction de 30%, et établit ainsi son préjudice à ce titre à la somme de 3 519,60 euros. Son indemnisation, au titre des frais de peinture et de rebouchage, sera réévaluée à la somme de 1 500 euros.

Monsieur [Y] [M] indique en outre que dix heures de ménage ont été nécessaires pour nettoyer le logement.

Il ressort du contrat de bail que “le locataire s’engage à nettoyer le matériel dont il aura fait usage, ainsi que l’appartement qu’il aura occupé. En cas de non-respect de cet article, une femme de ménage procédera au nettoyage de l’appartement suivant un taux horaire de 9,50€/l’heure”. S’il est manifeste que l’état du logement a nécessité un nettoyage, le demandeur ne produit aucun justificatif du nombre d’heures de ménage effectuées, ni du recours effectif à un professionnel pour ce faire. Il y a, en conséquence, lieu de réduire l’indemnisation de 95 euros sollicitée à ce titre à la somme de 50 euros.

Par conséquent, la somme de 1 550 euros sera mise à la charge du défendeur au titre des frais de remise en état du logement.

Sur la facture d’eau

Aux termes du contrat de bail, le loyer de 530 euros ne comprenait ni l’électricité, ni le chauffage, ni l’eau – de sorte que ces charges devaient être réglées par le locataire, soit directement auprès du fournisseur d’énergie ou d’eau, soit, en sus du loyer, auprès du bailleur, si le contrat de fourniture demeurait au nom de ce dernier.

En l’espèce, Monsieur [Y] [M] produit une facture, établie à son nom et émise par le syndic de la [Adresse 3] le 10 mai 2024, pour un montant de 76 euros au titre de la consommation d’eau de l’appartement 109 occupé par Monsieur [W] [O].

Le préavis d’un mois ayant été donné par un courrier de Monsieur [W] [O] rédigé le 27 mars 2024, dont la date de réception est inconnue, le bail n’a pu prendre fin que le 27 avril 2024 au plus tôt, de sorte que le défendeur occupait encore le logement durant le mois d’avril 2024.

Si la facture au titre de la consommation d’eau du logement loué ne précise pas la période de consommation à laquelle elle fait référence, elle a été établie le 10 mai 2024 et ne peut se référer qu’à une période déjà échue à cette date, soit, au plus tard, le mois d’avril 2024. En outre, aucun élément ne laisse supposer que le logement a été occupé par une quelconque autre personne à la suite de sa restitution par Monsieur [W] [O].

Il y a donc lieu de considérer que ce dernier doit être tenu au paiement de la facture susmentionnée ; il sera ainsi condamné à payer à ce titre la somme de 76 euros au demandeur.

Sur la demande au titre de l’absence de remise en location immédiate du logement

Il convient de rappeler que si, parmi les principes directeurs du procès, l’article 12 du code de procédure civile oblige le juge à donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, il ne lui fait pas obligation, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique de leurs demandes.

Le régime de responsabilité du locataire précédemment exposé et prévu par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, complétée par les textes du code civil applicables au bail, est un régime de responsabilité contractuelle reposant sur le contrat de bail conclu entre les parties.

Conformément au principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, la victime d’un dommage n’a aucun droit d’option entre ces deux régimes de responsabilité, de sorte que, dès lors qu’un dommage est causé par l’inexécution d’une obligation contractuelle, l’action en réparation du créancier de cette obligation est nécessairement fondée sur le droit de la responsabilité contractuelle.

En l’espèce, au soutien de sa demande en réparation de son préjudice lié à l’absence de remise en location immédiate du logement en raison des interventions de remise en état ayant été nécessaires, Monsieur [Y] [M] invoque l’article 1240 du code civil, lequel prévoit un régime de responsabilité délictuelle reposant sur l’existence d’une faute.

Or, la nécessité, pour Monsieur [Y] [M], de faire procéder aux interventions de remise en état et de nettoyage du logement, ayant pu retarder sa remise en location, ne découle que du non-respect, par Monsieur [W] [O], de ses obligations d’entretien courant et de restitution conforme du logement, lesquelles résultaient du contrat de bail. En conséquence, le régime de responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil ne peut trouver à s’appliquer.

Dans ces conditions, sans qu’il soit besoin d’examiner la faute du défendeur ou le préjudice du demandeur, ce dernier sera débouté de sa demande indemnitaire au titre de l’absence de remise en location immédiate du logement.

Sur le solde dû :

Par conséquent, après déduction du dépôt de garantie de 600€, le solde dû par Monsieur [W] [O] pour la location du logement meublé s’élève à 1 026 euros.

Sur la demande au titre du coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice

Aux termes des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, “si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.”

Conformément à ces dispositions, le coût du constat d’état des lieux de sortie sera partagé entre les parties. Aussi, le défendeur sera condamné à prendre en charge la somme de 198,22€, au titre de la moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [O], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

Il y a lieu de condamner Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [Y] [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [Y] [M] la somme de 1 026 euros (MILLE VINGT-SIX EUROS) au titre des frais de remise en état et de nettoyage du logement sis [Adresse 3], ainsi que d’une facture d’eau impayée en date du 10 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [Y] [M] la somme de 198,22 euros (CENT-QUATRE-VINGT-DIX-HUIT EUROS et VINGT-DEUX CENTIMES) au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 26 juin 2024;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [M] de sa demande en réparation de son préjudice lié à l’absence de remise en location immédiate du logement objet du bail ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] au paiement des dépens;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [Y] [M] la somme de 300 euros (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LE QUATORZE AOÛT DEUX MIL VINGT-CINQ, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONFORMÉMENT AUX DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 450, ALINÉA 2, DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE, LE PRÉSENT JUGEMENT AYANT ÉTÉ SIGNE PAR LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER.

Le Greffier Le Président

[…] […]