Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 6 referes pdt, 29 octobre 2024, n° 24/00622

TJ Clermont-Ferrand 29 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Absence de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Madame [I] était défaillante dans le paiement de ses charges et a jugé que le syndicat avait le droit de réclamer le paiement des sommes dues.
Accepté
Non-paiement des provisions à leur date d'exigibilité
La cour a jugé que le non-paiement des provisions à leur date d'exigibilité entraînait la déchéance du terme, permettant ainsi au syndicat de réclamer le paiement immédiat des sommes dues.
Accepté
Frais nécessaires pour le recouvrement de créance
La cour a reconnu que certains frais engagés pour le recouvrement étaient justifiés et a ordonné leur paiement.
Accepté
Difficultés financières justifiant un échelonnement
La cour a pris en compte la situation financière de Madame [I] et a accordé un délai de paiement pour lui permettre de s'acquitter de sa dette.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, ch. 6 réf. pdt, 29 oct. 2024, n° 24/00622
Numéro(s) :	24/00622
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 novembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christèle EYRAUDMarie-Françoise VILLATEL
Parties :	Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [ 5 ] sise [ Adresse 1 ]

Texte intégral

CG/MLP

Jugement N°

du 29 OCTOBRE 2024

Chambre 6

N° RG 24/00622 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JUUS

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5]

[K] [I]

M^e Christèle EYRAUD

M^e Marie-françoise VILLATEL

GROSSES le

— M^e Marie-françoise VILLATEL

— M^e Christèle EYRAUD

Copies électroniques :

— M^e Marie-françoise VILLATEL

— M^e Christèle EYRAUD

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le VINGT NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Laetitia JOLY, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5] sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— Madame [K] [I]

Résidence [5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Christèle EYRAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [K] [I] est propriétaire des lots n°382 et 406 au sein de la résidence [5] située [Adresse 1] (63).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a de nouveau constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par madame [I] aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure adressée.

Par acte en date du 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, a assigné madame [K] [I] devant la Présidente du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

constater la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel du 1°' octobre 2024 au 30 septembre 2025 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2023 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 février 2024 (question n°5),condamner à titre provisionnel, Madame [K] [I] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 5 237,76 € correspondant aux charges impayées arrêtées au 28 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception qui lui a été adressée le 08 février 2024 par le Conseil dudit Syndicat, cette somme étant à parfaire au jour du jugement à intervenir,condamner pareillement à titre provisionnel Madame [K] [I] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5], compte tenu de la déchéance du terme, la somme globale de 2 823,84 € (somme représentant la dernière provision sur charges de 2024 et les trois premières provisions sur charges de l’année 2025) en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété,condamner à titre provisionnel Madame [K] [I] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 1 200 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil,condamner Madame [K] [I] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,dire que les frais et dépens seront à la charge de Madame [K] [I],dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001, portant modification du décret du 12 Décembre 1996, devront être supportées par la défenderesse en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024 puis elle a été renvoyée à celle du 08 octobre 2024 à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, madame [K] [I] a conclu aux fins suivantes :

à titre principal :

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, à titre subsidiaire :

fixer le montant de l’arriéré des charges impayées à la somme de 5162,76 €, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à titre provisionnel à la somme de 2.823,84 € au titre de la déchéance du terme, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à la somme de 1200 € à titre de dommages et intérêts, accorder à Madame [I] un échéancier de paiement de la créance qu’elle sera condamnée à régler, adaptée à sa faculté contributive et dans le cadre des dispositions législatives applicables en pareille matière, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’à sa condamnation aux dépens, écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. Au terme de ses dernières conclusions en défense manuscrites déposées à l’audience, le syndicat des copropriétaires a indiqué s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par madame [I] car son compte est débiteur depuis début 2022 et a évoqué un délai envisageable au maximum de 6 mois. Le demandeur a également précisé que la déchéance du budget prévisionnel était acquise, madame [I] n’ayant donné aucune suite à la mise en demeure du 08 février 2024. Il a également produit un décompte actualisé de la dette de madame [I] affichant un solde débiteur de 5977,30 euros arrêtée au 07 octobre 2024 (pièce n°15). Enfin, le syndicat des copropriétaires soutient que la somme de 75 euros facturée au titre de la mise en demeure par avocat du 08 février 2024 ne rentre pas dans l’article 700 du Code de procédure civile comme soutenu par madame [I] mais qu’il s’agit d’une somme due au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires n’a repris, ni lors des débats, ni dans ses écritures déposées et signées par le greffier à l’audience, sa demande de condamnation de madame [I] au paiement de dommages et intérêts. En application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Dès lors, cette demande ne donnera pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées sur la période du 03 mars 2022 au 1er octobre 2024 inclus pour un montant total de 5977,30 euros.

Il sollicite en outre de voir condamner madame [K] [I] à lui payer, compte tenu de la déchéance du terme, la somme globale de 2 823,84 euros représentant la dernière provision sur charges de 2024 du 01/10/2024 au 31/12/2024 et les trois premières provisions sur charges de l’année 2025.

Madame [I] ne conteste pas devoir les sommes liées aux charges impayées à l’exception de la somme de 75 euros correspondant aux honoraires d’avocat facturés le 08 février 2024 qui entrent selon elle dans le champ des sommes susceptibles d’être recouvertes par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle sollicite le rejet de la demande formée au titre de la déchéance du terme en raison des difficultés financières qu’elle a rencontrées depuis 2022 ainsi qu’un échéancier de règlement de sa dette principale.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires produit :

une convocation par LRAR à l’assemblée générale des copropriétaires du 03 mars 2022 par LRARun procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 03 mars 2022 + ARune convocation par LRAR à l’AG des copropriétaires du 27 juillet 2022 par LRARun procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2022 + ARune convocation par LRAR à l’AG des copropriétaires du 02 mars 2023 par LRARun procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 02 mars 2023 + ARune convocation par LRAR à l’AG des copropriétaires du 29 février 2024 par LRARun procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 février 2024 + ARun rappel charges impayées par IMMOBILIER GERGOVIA à Mme [I] par courrier simple du 25 août 2023une mise en demeure de payer par LRAR d’IMMOBILIER GERGOVIA à Madame [I] du 04 janvier 2024 + AR une mise en demeure de payer par LRAR de M^e VILLATEL à Madame [I] du 08 février 2024 + AR et facture correspondanteun relevé de compte copropriétaire arrêté au 1er octobre 2024 présentant un solde débiteur de 5977,30 euros,un relevé de compte copropriété arrêté au 28 juin 2024des appels de fonds budget prévisionnel exercice comptable 2025. Il y a lieu de relever que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 5 863,90 euros qui correspond aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse.

En conséquence, il y a lieu de condamner madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 863,90 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 07 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 février 2024.

En outre, il est constant qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours peut être exigé, sommes pour lesquelles la défenderesse demeure débitrice.

Par principe, le juge ne peut écarter cette règle de principe au titre de laquelle aucune dérogation n’est prévue.

En l’espèce, les difficultés rencontrées par la défenderesse ne sont pas contestables mais ne permettent pas au juge d’écarter la déchéance du terme. Elles seront toutefois considérées au titre de la demande de délais de paiement.

Il y a ainsi lieu de constater la déchéance du terme des provisions non encore exigibles résultant du budget prévisionnel de l’exercice du budget prévisionnel du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2023 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 février 2024 (question n°5).

Il y a cependant lieu de relever que la somme représentant la dernière provision sur charges et fonds travaux de 2024 (pour la période du 01/10/2024 au 31/12/2024) a été portée au décompte de charges actualisé du 07 octobre 2024. Dès lors, la somme de 705,96 euros sollicitée à ce titre sera déduite, madame [I] ne pouvant être condamnée à la payer deux fois.

En conséquence, madame [I] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 117,88 euros au titre des charges exigibles mais non encore échues.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais engagés pour le recouvrement de sa créance pour un montant de 113,40 euros selon décompte arrêté au 07 octobre 2024, comprenant :

une mise en demeure du 16 décembre 2022 de 19,20 eurosune mise en demeure du 04 janvier 2024 de 19,20 eurosdes honoraires d’avocat de 75 euros.Il résulte de ce qui précède que les honoraires n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Madame [I] ne peut dès lors être condamnée à supporter ces derniers.

En conséquence, madame [I] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 38,40 euros correspondant aux seuls frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 07 octobre 2024.

3/ Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il appartient alors au débiteur d’apporter les éléments de preuve concernant sa situation financière, et notamment ses revenus et ses charges prévisibles, ainsi que tout élément permettant de pense qu’il est capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé.

En l’espèce, madame [I] sollicite de pouvoir apurer sa dette en 24 règlements mensuels de 450 euros. La défenderesse explique qu’elle est propriétaire au sein de la résidence depuis 1995 et qu’elle a toujours réglé ses charges.

Elle justifie d’un emprunt contracté afin de régler ses charges et d’un accident survenu en 2023, à la suite duquel elle s’est trouvée dans l’incapacité de gérer des tâches administratives et financières du quotidien.

Compte tenu des pièces versées au dossier par madame [I], justifiant de sa situation financière délicate et de ses problèmes de santé, sa demande visant à ce que lui soient accordés des délais de paiement pour s’acquitter des arriérés de charges sera accueillie.

Un délai maximum de six mois ne permettrait pas à madame [I] d’apurer sa dette convenablement. En revanche, le délai de 24 mois sollicité par madame [I] est excessif au regard de sa défaillance dans le règlement des charges qui pèse pour l’instant sur la collectivité des copropriétaires. Son compte étant débiteur depuis 2022, elle a déjà bénéficié de délais.

En considération de ces éléments, il convient d’accorder à madame [I] un délai limité à quinze mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour se libérer de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de cette décision.

À défaut de paiement de la totalité des sommes dues, à savoir les charges courantes ainsi que la mensualité des délais de paiement, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en totalité.

4/ Sur les frais

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [I], qui n’a pas sollicité de délai de paiement avant l’assignation afin de cesser de voir augmenter sa dette, sera en revanche condamnée au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de CINQ MILLE HUIT CENT SOIXANTE-TROIS EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX CENTIMES (5.863,90 €) au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 07 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 février 2024,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions non encore exigibles résultant du budget prévisionnel de l’exercice du budget prévisionnel du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2023 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 février 2024 (question n°5),

CONDAMNE madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de DEUX MILLE CENT DIX-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT-HUIT CENTIMES (2.117,88 €) au titre des charges exigibles mais non encore échues,

CONDAMNE madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER GERGOVIA la somme de TRENTE-HUIT EUROS ET QUARANTE CENTIMES (38,40 €) correspondant aux seuls frais nécessaires exposés par le syndicat en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 07 octobre 2024,

AUTORISE madame [K] [I] à s’acquitter de sa dette par quatorze mensualités de CINQ CENTS EUROS (500 €) et une quinzième égale au solde avant le 05 de chaque mois, en sus du règlement des charges courantes, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de paiement des charges courantes et/ou d’une seule mensualité ainsi fixée à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE madame [K] [I] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,