TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00729 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JYDM

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 12 Décembre 2024

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : Maître Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [J] [K]

Monsieur [L] [I]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 12 Décembre 2024

A : DMMJB AVOCATS,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 12 Décembre 2024

A : DMMJB AVOCATS,

[L] [I]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier lors des débats et de Sameh BENHAMOUDA, Greffier lors du prononcé ;

Après débats à l’audience du 24 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 12 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’ OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [J] [K], demeurant 1 impasse des Tilleuls – 63910 VERTAIZON

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [I], demeurant 1 impasse des Tilleuls – 63910 VERTAIZON

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 27 octobre 2016, l’Ophis a donné à bail à [J] [K] et [L] [I] un logement situé 1 Impasse des Tilleuls – Route de Chauriat à VERTAIZON (63910), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 370,04 euros, provision sur charges comprise.

Le 3 avril 2024, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 747,69 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de [J] [K] et [L] [I] le 18 mai 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, l’Ophis a fait assigner [J] [K] et [L] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner [J] [K] et [L] [I] à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 1743,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juin 2024,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux,

* 250 euros à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 juillet 2024.

Lors de l’audience, l’Ophis maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 14 octobre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1870,17 euros. Par ailleurs, l’Ophis indique qu’elle est favorable à l’octroi de délais de paiement aux locataires (versements mensuels de 58 euros).

[J] [K], assignée à personne, n’a pas comparu.

[L] [I], quant à lui, demande des délais de paiement et propose de verser 58 euros par mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’Ophis a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [J] [K] et [L] [I].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

[J] [K] a été touchée en sa personne par la citation mais ne s’est pas présentée à l’audience ni personne pour elle. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’Ophis produit un décompte arrêté au 14 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 1870,17 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Ophis est établie tant dans son principe que dans son montant. [J] [K] et [L] [I] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’Ophis justifie avoir régulièrement signifié le 3 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 747,69 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 3 juin 2024.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’Ophis qu'[J] [K] et [L] [I] ont repris le paiement du loyer courant et que l’Ophis a fait valoir son accord pour la suspension de la clause résolutoire ainsi que pour l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires et de suspendre les effets des clauses résolutoires selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que les locataires devront s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

En outre, dans cette hypothèse, [J] [K] et [L] [I] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail. Or, l’Ophis, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [J] [K] et de [L] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’Ophis, en l’occurrence la somme mensuelle de 415,93 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis. Cette indemnité sera due solidairement par [J] [K] et [L] [I] en application des stipulations du bail.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

[J] [K] et [L] [I], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 250 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 27 octobre 2016 entre l’Ophis, [J] [K] et [L] [I] à compter du 3 juin 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE [J] [K] et [L] [I] à payer solidairement à l’Ophis la somme de 1870,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE [J] [K] et [L] [I] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 58 euros et DIT qu’à la 33ème et dernière échéance [J] [K] et [L] [I] s’acquitteront du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le quinzième jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 1870,17 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation reprendra ses effets à compter du 3 juin 2024 et [J] [K] et [L] [I] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion d'[J] [K] et de [L] [I] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 1 Impasse des Tilleuls – Route de Chauriat à VERTAIZON (63910), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par [J] [K] et [L] [I] à la somme mensuelle de 415,93 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à l’Ophis ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE in solidum [J] [K] et [L] [I] à payer à l’Ophis la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 3 avril 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’Ophis du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection