TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00432 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JU72

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 24 Octobre 2024

Monsieur [D] [X]

C /

Monsieur [I] [E], caution solidaire

Monsieur [N] [M]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 24 Octobre 2024

A :Monsieur [D] [X],

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 24 Octobre 2024

A :Monsieur [D] [X],

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 19 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 24 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [X], demeurant 6 Allée des Pivoines – 63000 CLERMONT FERRAND

comparant en personne

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [E], caution solidaire, demeurant 19 boulevard Paul Cezanne – 63400 CHAMALIÈRES

non comparant, ni représenté

Monsieur [N] [M], demeurant 109 boulevard Gambetta – RDC, Appt 6 – 63400 CHAMALIÈRES

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 03 décembre 2023, Monsieur [D] [X] a donné à bail à Monsieur [N] [M] un logement situé 109 Boulevard Gambetta, RDC, Appt 6, 63400 Chamalières, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 euros, provision sur charges comprise. Un acte de caution solidaire a été signé par Monsieur [I] [E] le 03 décembre 2023.

Le 23 février 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.120 euros. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 05 mars 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [N] [M] le 26 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 mai 2024, Monsieur [D] [X] a fait assigner Monsieur [N] [M] ainsi que Monsieur [I] [E] en qualité de caution devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [M] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [N] [M], solidairement avec Monsieur [I] [E], à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 2.471 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024, outre intérêts au taux légal sur les sommes dues,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 06 mai 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [D] [X] maintient ses demandes initiales, sauf à préciser que l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5.724,20 euros. Ce dernier expose que Monsieur [N] [M] n’a jamais payé le loyer depuis son arrivée et qu’il aurait quitté les lieux. Il affirme également avoir eu la confirmation du syndic de l’arrêt des compteurs.

Monsieur [N] [M], assigné en l’étude du commissaire, de justice n’a pas comparu.

Monsieur [I] [E], cité en l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

Monsieur [D] [X] a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [N] [M].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [N] [M] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [I] [E] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s’il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public de sorte qu’il n’est, en principe, pas possible pour les parties d’y déroger lors de la conclusion du contrat, il n’en demeure pas moins qu’il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d’y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu’une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux n’est pas contraire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu’elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la clause de résiliation de plein droit inséré au contrat de bail et au délai de deux mois visé dans l’assignation par Monsieur [D] [X].

Or, Monsieur [D] [X] justifie avoir régulièrement signifié le 23 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.120 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 23 avril 2024.

En outre, si Monsieur [D] [X] expose à l’audience l’éventuel départ du locataire des lieux, aucun justificatif ne permet d’attester que Monsieur [N] [M] a effectivement quitté les lieux. Monsieur [N] [M] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [D] [X], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Monsieur [D] [X] produit un décompte arrêté au mois d’avril 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2.471 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [D] [X] est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [N] [M] sera donc condamné à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [N] [M] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [D] [X], soit la somme mensuelle de 560 euros. Cette indemnité sera due solidairement par Monsieur [N] [M] en application des stipulations du bail.

Sur l’engagement de la caution

L’engagement de caution de Monsieur [I] [E] résulte clairement du contrat accessoire au bail du 03 décembre 2023 qu’il a signé. Son obligation à la dette locative, y compris l’indemnité d’occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n’apparaît donc pas contestable. Il sera donc condamné solidairement avec le locataire au paiement de la dette principale.

Sur les autres demandes

Monsieur [N] [M], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 03 décembre 2023 entre Monsieur [D] [X] et Monsieur [N] [M] à compter du 23 avril 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [N] [M] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 109 Boulevard Gambetta, RDC, Appt 6, 63400 Chamalières, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [M] et Monsieur [I] [E] à payer solidairement à Monsieur [D] [X] la somme de 2.471 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Monsieur [N] [M] et Monsieur [I] [E] à la somme mensuelle de 560 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à Monsieur [D] [X] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [N] [M] et Monsieur [I] [E] à payer à Monsieur [D] [X] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 23 février 2024, de sa dénonciation à la caution le 5 mars 2024 ainsi que le coût de la notification du commandement à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE Monsieur [D] [X] du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection