TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00906 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J2Z6

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL rep/assistant : SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM

C /

Madame [J] [P]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM

Madame [J] [P]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 15 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, sise rue Pierre Besset, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [J] [P], demeurant 46 avenue du Parc, Porte 4, 1er étage, 63110 BEAUMONT

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par actes non signés prenant effet le 22 février 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [J] [P], un appartement de type 3 sis 46 avenue du Parc 63110 BEAUMONT moyennant le paiement d’un loyer révisable de 689,92 euros charges comprises, et un garage situé 60 avenue du Parc porte 16 à BEAUMONT, moyennant le paiement d’un loyer révisable de 28,98 euros charges comprises.

Constatant que la locataire ne réglait plus les loyers ni les charges dus au titre des deux contrats susmentionnés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a par acte en date du 11 septembre 2024, fait signifier à Madame [J] [P], un commandement de payer visant la clause résolutoire, lui enjoignant de régler la somme de 2850,82 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 31 août 2024, lequel est demeuré infructueux.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés de Madame [J] [P] le 12 septembre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin, notamment, de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner son expulsion.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 novembre 2024.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 15 mai 2025.

Prétentions et moyens

Lors de l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, soulève une difficulté tenant à l’absence de signature des deux contrats de bail et fait état d’une dette actualisée de 5774,35 euros selon décompte arrêté le 06 mars 2025.

Elle indique ne pas être opposée à ce que soient accordés à Madame [J] [P] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sous la forme d’un échéancier de trente-cinq échéances mensuelles successives de cent euros et la 36ème et dernière échéance mensuelle successive soldant la dette, en sus du paiement des loyers courants.

Pour le surplus, elle maintient ses demandes initiales aux termes desquelles elle demande de :

— Constater la résiliation de plein droit des deux contrats de bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion du logement de Madame [J] [P] ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance et le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Madame [J] [P] à lui payer la somme de 4154,95 euros au titre de l’arriéré locatif, à parfaire ou à diminuer selon le décompte actualisé qui sera produit le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2850,82 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;

— Condamner Madame [J] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 718,90 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec indexation, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Fixer le montant et la date de paiement dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés et prévoir qu’à défaut de respecter les engagements prévus, la clause résolutoire reprendra automatiquement ses effets et que l’expulsion sera ordonnée ;

— Condamner Madame [J] [P] aux dépens ;

— Condamner Madame [J] [P] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Au soutien de ses prétentions, la SA CDC HABITAT SOCIAL fait valoir, au visa de la loi du 06 juillet 1989, que Madame [J] [P] n’a pas réglé la somme due au titre des loyers et charges impayés et ce, malgré un commandement de payer signifié le 11 septembre 2024 visant la clause résolutoire des contrats de bail.

Madame [J] [P] comparaissant en personne, confirme être locataire de l’appartement sis 46 avenue du Parc à BEAUMONT et du garage situé 60 avenue du Parc porte 16 à BEAUMONT. Elle ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative dans les termes susvisés.

Au soutien de sa demande en délais de paiement, elle indique avoir mis récemment en place un plan d’apurement de sa dette locative à hauteur de 100 euros par mois sans avoir pu l’honorer. Elle assure avoir repris le paiement des loyers courants, le prélèvement du mois de janvier 2025 ayant toutefois été rejeté. Elle précise travailler en tant que fleuriste et percevoir un salaire de 1500 euros par mois, de même que l’allocation pour le logement à hauteur de 140 euros par mois. Au titre de ses charges, elle fait état d’un crédit voiture et de dettes qu’elle rembourse dans le cadre d’un plan de surendettement pour un montant de 140 euros par mois.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s’appliquer aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que le second contrat de bail donne en location un garage à Madame [J] [P], lequel doit être considéré comme l’accessoire au logement principal loué par le même bailleur.

En conséquence, il convient de considérer le garage comme une annexe du logement et de le soumettre aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A l’appui de sa demande, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit notamment les deux contrats de bail, un avis d’échéance du mois de février 2025 et un commandement de payer signifié le 11 septembre 2024.

Madame [J] [P] a reconnu à l’audience être locataire de l’appartement et du garage, situés respectivement au 46 et au 60 avenue du Parc à BEAUMONT ce qui exclut toute contestation liée à l’absence de signature desdits contrats.

Le contrat de bail relatif à l’appartement de type 3 sis 46 avenue du Parc à BEAUMONT contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation du contrat de location « à la seule volonté du bailleur à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à échéance […] et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». De la même manière, le contrat de bail portant sur le garage situé 60 avenue du Parc à BEAUMONT contient une clause résolutoire qui prévoit qu'« à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer et des accessoires […], la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur deux mois après une sommation de payer les sommes dues délivrée par huissier de justice au domicile du locataire, y compris les frais et intérêts restée infructueuse ».

Il apparait également qu’un commandement de payer visant les deux contrats de bail, la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [J] [P] le 11 septembre 2024 pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés à hauteur de 2850,82 euros en principal. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi précitée. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [J] [P] n’ayant effectué aucun paiement dans ce délai.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 octobre 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des deux contrats bail est intervenue de plein droit à cette date.

Madame [J] [P] sollicite des délais de paiement.

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [J] [P] a déclaré à l’audience avoir repris le paiement des loyers courants, il apparaît, au vu du décompte produit par le bailleur arrêté au mois de février 2025 et non contesté par la locataire, que les prélèvements de loyer du 08 janvier et du 08 février 2025 ont été refusés. De plus, Madame [J] [P] ne produit aucun élément permettant d’établir que le loyer du mois de mars 2025 a été réglé. Il résulte ainsi des pièces fournies que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Cette condition légale fait donc défaut.

Par conséquent, sa demande en délais de paiement ne peut être accueillie.

Toutefois, compte tenu des déclarations des parties et de leur accord à l’audience, il leur sera possible de mettre en place un échéancier à l’amiable dans les termes qu’elles fixeront.

Madame [J] [P] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SA CDC HABITAT SOCIAL, propriétaire du logement ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, l’article 7 de de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas d’espèce énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Il résulte des dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté au 06 mars 2025 démontrant que Madame [J] [P] lui est redevable de la somme de 5600,02 euros, déduction ayant été faite des frais de contentieux qui relèvent des dépens.

Madame [J] [P] reconnaît le principe et le montant de la dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Madame [J] [P] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5600,02 euros au titre des loyers et des charges impayés et de l’indemnité d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 2850,82 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [J] [P] étant désormais occupante sans droit ni titre, cette occupation illicite cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 718,90 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [P] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation de 720 euros par mois à compter du mois de mars 2025 avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux et remise des clefs.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-7 du code civil, à compter du présent jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [J] [P] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne justifie pas de condamner Madame [J] [P] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande d’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’instance ayant été introduite le 20 novembre 2024, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 22 février 2024 conclu entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [J] [P] concernant l’appartement situé 46 avenue du Parc 63110 BEAUMONT sont réunies au 23 octobre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 22 février 2024 conclu entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [J] [P] concernant le garage situé 60 avenue du Parc porte 16 63110 BEAUMONT sont réunies au 23 octobre 2024 ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [J] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement sis 46 avenue du Parc 63110 BEAUMONT et du garage sis 60 avenue du Parc 63110 BEAUMONT si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5600,02 euros au titre des loyers, des charges et de l’indemnité d’occupation échus, mois de février inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 2850,82 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 720 euros à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec indexation, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [P] aux dépens comprenant le coût de l’assignation à la présente procédure, du commandement de payer, de la notification du commandement à la CCAPEX et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ;

DIT n’y avoir lieu à condamner Madame [J] [P] au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection