TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00004 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J6FJ

NAC : 5AA 0A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 22 Mai 2025

S.C.I. CATEDO

Rep/assistant : M^e Mathieu SIGAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [L] [I]

Rep/assistant : M^e Frédérique FOUQUES-LABRO, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [R] [I]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 22 Mai 2025

A :M^e Mathieu SIGAUD,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 22 Mai 2025

A :M^e Mathieu SIGAUD,

M^e Frédérique FOUQUES-LABRO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 03 Avril 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé de l’ordonnance au 22 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.C.I. CATEDO, dont le siège social est 1 Rue du Général Craplet – 63000 CLERMONT- FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Mathieu SIGAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS:

Monsieur [L] [I], demeurant 24 rue Emmanuel Chabrier – 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne assisté de M^e Frédérique FOUQUES-LABRO, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 63113-2025-001778 du 20/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

Madame [R] [I], demeurant 42 rue du Docteur BOUSQUET – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 12 mars 2021, la S.C.I. CATEDO a donné à bail à Monsieur [L] [I] un logement situé 24, rue Emmanuel Chabrier à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410,00 €, provision sur charges comprise.

Par acte sous seing privé du même jour, Madame [R] [I] s’est portée caution de Monsieur [L] [I].

Le 23 février 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.256,09 €. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 28 juin 2023.

Le 22 juin 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement d’avoir à cesser les troubles, visant la clause résolutoire.

Le 8 août 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un congé pour motifs sérieux et légitimes (tapages nocturnes, agressions verbales des voisins et des personnes qui se présentent dans les communs, hurlements, frappes sur les murs et cloisons).

Le 26 septembre 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6.680,00 €. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 27 septembre 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Y] [I] le 26 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, la S.C.I. CATEDO a fait assigner Monsieur [L] [I] ainsi que Madame [R] [I], en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND statuant en référé aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [I] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [L] [I], solidairement avec Madame [R] [I], à lui payer solidairement à titre provisionnel les sommes suivantes :

* 6.844,40 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 janvier 2025.

A l’audience la S.C.I. CATEDO maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 3 avril 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3.919,87 €.

Monsieur [L] [I] s’engage à régulariser sa situation en réglant l’arriéré locatif. Il souhaite rester dans le logement et sollicite un échelonnement de la dette locative. Il indique bénéficier de l’allocation adulte handicapé. Il produit une attestation qui prouve une allocation mensuelle de 1.016,05 €.

Madame [R] [I], cité en l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la caution, Madame [R] [I] est parvenu au greffe avant l’audience. Il n’a donc aucun intérêt dans la présente procédure.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de Monsieur [L] [I] n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.C.I. CATEDO a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [L] [I].

Monsieur [L] [I] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sasituation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [L] [I] s’est présenté mais Madame [R] [I] a été assignée en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présentée à l’audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile..

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, la S.C.I. CATEDO justifie avoir régulièrement signifié le 23 février 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2.256,09 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 23 avril 2023.

Monsieur [L] [I] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.C.I. CATEDO, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

La S.C.I. CATEDO produit un décompte arrêté au 3 avril 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3.919,87 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.C.I. CATEDO est établie tant dans son principe que dans son montant ; Monsieur [L] [I] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter de l’assignation du 2 janvier 2025.

En vertu des dispositions de l’article 24-V de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989, le juge ne peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, qu’à la condition que le locataire soit en situation de régler la dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, Monsieur [L] [I] n’a pas repris, à la date de l’audience, le paiement du loyer courant, de sorte qu’il est impossible de lui accorder des délais de paiement. Etant également précisé qu’il avait déjà obtenu des délais de paiement suite à une précédente ordonnance de référé en date du 9 août 2024 et qu’il n’a, depuis cette date, procédé à aucun versement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [L] [I] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I. CATEDO, soit la somme de 445,30 €.

Sur l’engagement de la caution

L’engagement de caution de Madame [R] [I] résulte clairement du contrat accessoire au bail du 12 mars 2021 qu’elle a signé et qui comporte la mention manuscrite exigée par la loi. Son obligation à la dette locative, y compris l’indemnité d’occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n’apparaît donc pas contestable. Elle sera donc condamnée solidairement avec le locataire au paiement de la dette principale.

Sur les autres demandes

Monsieur [L] [I], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350,00 €.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 12 mars 2021 entre la S.C.I. CATEDO et Monsieur [L] [I] à compter du 23 avril 2023,

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de Monsieur [L] [I] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 24, rue Emmanuel Chabrier à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [I] et Madame [R] [I] à payer à la S.C.I. CATEDO la somme provisionnelle de 3.919,87 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025,

FIXONS la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due in solidum par Monsieur [L] [I] et Madame [R] [I] à la somme provisionnelle mensuelle de 445,30 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNONS à verser à la S.C.I. CATEDO à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du mois de avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] et Madame [R] [I] à payer in solidum à la S.C.I. CATEDO la somme de 350,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 23 février 2023, de sa dénonciation à la caution et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi l’ordonnance a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection