TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 22/09594 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XKXV

Minute n°

Grosse délivrée

le : 11/07/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 04 Juin 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. NESPRESSO FRANCE immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 382 597 821, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Gaëlle Anne DE LABRIOLLE de l’AARPI HW&H AVOCATS & RECHTSANWÄLTE, avocats au barreau de PARIS, plaidant et Maître Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

S.A.R.L. VASTNED FRANCE HOLDING, venant aux droits de la Société PLAISIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-sophie VERITE de la SCP SCP YVES MARCHAL – NATACHA MARCHAL – FLORENCE MAS – ISABELLE COLLINET-MARCHAL – ANNE-SOPHIE VERITE, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 22 juillet 2008, la SCI RUBIS, aux droits de laquelle venait la SARL PLAISIMMO a donné à bail commercial à la SAS NESPRESSO FRANCE, pour une durée de 12 ans à compter du 03 avril 2009, un local situé [Adresse 4] à BORDEAUX (33), moyennant un loyer annuel initial de 555.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’exploitation et commercialisation de cafés, de consommables, d’appareils ou de machines à café et d’accessoires avec la possibilité de déguster sur place des produits vendus, ceci de manière accessoire et sans que la dégustation puisse devenir l’activité principale.

Le 17 décembre 2020, le bailleur a notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 30 juin 2021, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 607.923 euros hors taxes et hors charges.

Le 15 février 2021, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 03 avril 2021, moyennant la fixation du loyer à la somme de 378.000 euros.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 30 septembre 2022 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 09 décembre 2022, la société NESPRESSO a fait assigner la SARL PLAISIMMO devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 03 avril 2021.

Par jugement du 24 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 03 avril 2021, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [J] [P].

L’expert a déposé son rapport le 20 janvier 2025.

Suite à une fusion-absorption, la SARL VASTNED France HOLDING vient aux droits de la SARL PLAISIMMO.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS NESPRESSO FRANCE, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 juin 2025 et déposé au greffe le 02 juin 2025, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

débouter la société VASTNED France HOLDING de ses demandes,fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 03 avril 2021 à la somme annuelle de 468.000 euros hors taxes et hors charges,ordonner le remboursement par la société VASTNED FRANCE HOLDING de la différence entre le loyer réglé depuis le 03 avril 2021 et le montant du loyer qui sera fixé par le juge des loyers,condamner la société VASTNED FRANCE HOLDING au paiement des intérêts au taux légal sur les sommes trop perçues à compter du 03 avril 2021, ainsi que leur capitalisation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner la société VASTNED FRANCE HOLDING au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Laurent BABIN, en application de l’article 699 du code de procédure civile, condamner la société VASTNED FRANCE HOLDING à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la société NESPRESSO fait valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que compte tenu de la durée contractuelle de douze ans du bail initial, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, elle reprend les éléments exposés par les experts relatifs à la situation du local et la description des lieux.

Elle indique que les parties s’accordent sur le fait que la surface utile des lieux loués s’établit à 611,20m².

Elle prétend que lorsque les locaux ont une surface utile comprise entre 600 et 800m², il est possible de procéder à une pondération pour une double approche en « boutique » et en « moyenne surface ». Elle ajoute que cette méthode est pertinente compte tenu de l’absence de comparaisons pour des surfaces de plus de 600m² sur le cours de l’intendance. En réponse au défendeur, elle expose que l’argument relatif au fait que la configuration des lieux amènerait le client automatiquement vers le fond du magasin est dénué de portée dès lors que l’expert a tenu compte de cette spécificité, et n’a pas minimisé la valeur locative du fond de la boutique, en affectant un coefficient de pondération inférieur à la valeur locative déterminée dans le cadre de la pondération en « base boutiques » par rapport à celle déterminée sur la base de la pondération « en moyennes surfaces » au niveau de la moyenne effectuée entre les deux valorisations. Elle indique que ce calcul permet de tenir compte de la configuration spécifique su local.

Concernant la nature du local « distributeur » d’une surface utile de 31m², elle soutient que cette superficie ne doit pas être ajoutée à la surface de vente de 325m², les travaux réalisés pour créer cet espace ayant fait accession à la bailleresse en fin de bail, espace qui n’est plus à usage de vente. Elle ajoute que cette zone étant une réserve, elle ne peut être pondérée à 1, mais que compte tenu de son utilité directe pour la surface de vente, elle doit être pondérée à 0,60 comme proposé par l’expert judiciaire. Elle précise que la société VASTNED ne peut se contredire en soutenant d’une part que cette surface doit être pondérée avec un coefficient de 1 en raison de son emplacement dans le prolongement de la façade, tout en soutenant que la configuration des lieux conduit le client automatiquement vers le fond du magasin.

Au regard de ces éléments, elle prétend que la surface pondérée en base « moyennes surfaces » s’établit à 412,50m² et à 281m² en base « boutiques ».

Elle fait valoir l’impact sur la valeur locative du caractère très restrictif de la destination des lieux, peu important que les locaux soient situés sur une artère accueillant des commerces « haut de gamme ».

Au titre des obligations des parties, elle expose les conditions du bail et notamment le transfert de la charge de la taxe foncière, laquelle doit être déduite de la valeur locative, peu important que ce transfert de charge constitue un usage, à hauteur de la somme de 15.962 euros, ce qui est admis par le bailleur sans qu’il n’en tire toutefois de conséquence dans le montant de sa demande figurant dans le dispositif de son mémoire.

La société NESPRESSO indique que les locaux bénéficient d’un très bon emplacement.

Elle rappelle les éléments de comparaison listés par l’expert qui permettent de retenir une valeur locative unitaire de 1.250 euros par m²P en base « moyennes surfaces » et de 1.500 euros par m²P en base « boutiques ».

Elle s’oppose à la méthode de calcul proposée à titre principal par le bailleur visant à fixer le loyer au montant du loyer initial fixé en 2009 augmenté du droit d’entrée décapitalisé puis augmenté de 30% déduction faite de l’impôt foncier, étant relevé qu’il n’y a pas lieu à décapitaliser le droit d’entrée en l’absence de preuve que la somme versée à ce titre correspond à un supplément de loyer. Elle ajoute que l’augmentation de 30% est un forfait dénué de toute justification, que le loyer initial était déjà quelque peu surfait et qu’une telle augmentation reviendrait à créer un loyer décorrélé de la valeur locative, au regard des nombreuses références en base “boutiques” du cours de l’Intendance pour des locaux proches en termes d’adresse et de surface. La société NESPRESSO conteste également la méthode de calcul proposée à titre subsidiaire en ce que le bailleur associe, de manière erronée, à une surface pondérée en base « moyennes surfaces » une valeur locative déterminée à partir de références en base « boutiques ». Elle ajoute qu’il ne peut être reproché à l’expert d’avoir évalué la valeur locative à un montant inférieur au loyer initial ce qui est toujours possible en droit, ni d’avoir retenu une valeur locative unitaire de 1.250 euros par m²P en base « moyennes surfaces » et de 1.500 euros en base « boutiques » en l’absence de référence venant remettre en cause ces évaluations qui correspondent aux locaux situés à proximité.

Elle soutient que compte tenu de la nature de l’affaire et de son ancienneté eu égard à la date de renouvellement, il ne peut être fait droit à la demande tendant à écarter l’exécution provisoire, la bailleresse ayant disposé d’un temps suffisant pour provisionner les fonds nécessaires au remboursement du loyer trop perçu.

A l’audience, la société VASTNED France HOLDING, venant aux droits de la société PLAISIMMO, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 mai 2025 et déposé au greffe le 03 juin 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 03 avril 2021 pour une durée de neuf ans à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 690.000 euros à titre principal, et de 623.500 euros à titre subsidiaire,débouter la société NESPRESSO de ses demandes,juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de l’acte introductif d’instance, avec capitalisation des intérêts,condamner la société NESPRESSO au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu de faire application de l’exécution provisoire.

La société VASTNED HOLDING FRANCE soutient que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé, conformément à l’article L145-34 du code de commerce à la valeur locative compte tenu de la durée contractuelle du bail expiré.

Pour déterminer la valeur locative, elle prétend que les locaux sont situés cours de l’Intendance à [Localité 6] entre la [Adresse 7] et la [Adresse 8] et s’en rapporte à l’expertise pour leur description. Elle rappelle la destination contractuelle des lieux et les obligations respectives des parties. Elle ajoute que le local est situé à l’emplacement numéro 1 pour tous les commerces de luxe dans cet axe devenu la voie commerçante la plus recherchée du triangle d’or bordelais.

Concernant la superficie pondérée des locaux, déterminée sur la base d’une superficie utile de 611,20m² sur laquelle les parties s’accordent, la société VASTNED fait valoir que le premier calcul proposé par NESPRESSO applicable aux boutiques de moins de 600m² ne peut être retenu au regard de la surface brut du local litigieux supérieure à 600m². S’agissant de l’évaluation applicable aux « moyennes surfaces », elle conteste la réparation des surfaces au rez-de-chaussée entre l’aire de vente et les annexes. Selon elle, à la surface de vente de 325m², il convient d’ajouter la bande située à gauche le long de la première surface de vente la plus commerciale utilisée pour l’approvisionnement des distributeurs automatiques de barrettes de capsules, cette zone libre étant l’une des plus fréquentée du magasin. Elle précise que cette surface a été donnée à bail à usage de surface de vente, et que l’usage qu’en fait le locataire importe peu. Elle conclut à la nécessité d’affecter un coefficient de 1 à cette surface, comme à la surface de vente de 325m². En réponse au preneur, elle soutient qu’il ne peut lui opposer l’argument juridique de l’accession en fin de bail, la clause d’accession n’ayant pas pour objet de modifier la destination des lieux, cette clause ayant seulement pour intérêt de soustraire le preneur de son obligation de remettre les lieux en leur état initial. Selon elle, ces travaux n’ont pas entrainé une modification des caractéristiques des locaux, mais constituent une amélioration. Elle conteste toute contradiction avec son argumentation relative au fait que la commercialité des lieux se situe dans le fond du magasin.

Elle expose qu’il ne peut être fait usage d’un mélange entre deux méthodes de calcul pour la pondération des surfaces. A ce titre, elle soutient que la configuration des lieux est telle que le client est amené automatiquement vers le fond du magasin et que l’application de la méthode de pondération des boutiques reviendrait à minimiser la valeur locative de la zone la plus fréquentée. Elle ajoute que le recoupement des deux méthodes de pondération revient à faire diminuer artificiellement la valeur locative des lieux loués, alors que ces locaux sont d’une superficie très importante pour le secteur, voire même extrêmement rare. Elle ajoute que la méthode de l’expert consistant à appliquer un coefficient de 2 à la valeur locative en base « moyennes surfaces » contre un coefficient 1 à la valeur locative en base « boutiques » a nécessairement pour effet de diminuer la valeur locative dès lors que la valeur locative en base « boutiques » constitue un tiers de la valeur locative fixée par l’expert.

Elle en conclut qu’il convient de retenir 426,19 m² en utilisant la pondération préconisée par la charte de l’expertise pour les moyennes surfaces.

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la société VASTNED prétend qu’ils s’établissent entre 1.060 et 1.600 euros par m² selon les caractéristiques des locaux, avec une moyenne de 1.572,60 euros par m², étant relevé que doivent être écartés tous les éléments de comparaison extérieurs au cours de l’Intendance, ainsi que toute considération relative à la crise sanitaire, de même que toutes les références éloignées de plus de cinq ans.

Elle prétend, au soutien de sa demande principale de fixation du loyer à la somme de 690.000 euros, qu’il est admis que le loyer soit fixé selon d’autres modalités en l’absence de toutes références aux prix couramment pratiqués dans le voisinage si ces derniers ne sont pas comparables comme en l’espèce. Dès lors, compte tenu de l’excellente situation des locaux sur le plan commercial, de la très belle harmonie et de leur excellent état d’entretien, de la configuration et de l’architecture remarquables, s’agissant de locaux exceptionnels, elle soutient qu’il convient de fixer la valeur locative sur la base du loyer initial de 500.000 euros auquel sera ajouté le droit d’entrée décapitalisé, le portant à 541.666 euros, somme à laquelle une augmentation des 30% doit être appliquée, étant retenu que pendant la durée du bail les loyers pratiqués ont connu une augmentation à cette hauteur, soit la somme de 704.165,80 euros, dont il convient de déduire la taxe foncière de 15.962 euros. Subsidiairement, la société VASTNED propose de calculer la valeur locative, au regard des éléments de comparaison susvisés, à la somme unitaire de 1.500 euros, appliqué à une superficie pondérée de 426,19m², soit la somme de 639.285 euros, dont il convient de déduire la somme de 15.962 euros au titre de l’impôt foncier.

Elle prétend que les intérêts dus au titre du rappel des loyers échus doivent courir à compter de la date de renouvellement du bail, conformément à l’article 1155 du code civil, et qu’ils seront capitalisés conformément à l’article 1154 du code civil.

Elle sollicite de voir écarter l’exécution provisoire compte tenu de la matière et des sommes en jeu.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque le bail initial était d’une durée supérieure à neuf ans.

En l’espèce, la durée contractuelle du bail conclu le 22 juillet 2008 ayant été fixée à douze ans, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En application de cette disposition, la pondération vise à restituer l’utilité relative d’un local commercial pour tout type de commerce. Elle est immobilière et non spécifique à l’activité.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que les locaux dépendent d’un vaste et bel immeuble édifié en pierres de tailles, qui est en très bon état général d’entretien après avoir fait l’objet d’un programme de rénovation et de structuration à l’occasion de la conclusion du bail initial.

Le local bénéficie d’une configuration spacieuse et d’une architecture remarquable avec :

une façade d’environ 11,50m² de large éclairée par quatre vitrines sur le cours de l’Intendance,une partie derrière cette façade, comportant une zone d’accueil et une zone distributeurs automatiques de capsules,un local distributeurs le long de la partie façade, comprenant la machinerie des distributeurs automatiques et servant de réserve,une partie principale à la suite, beaucoup plus large, donnant sous le puits de jour central de l’immeuble, éclairée par une très large verrière, comprenant la zone de dégustation,une autre partie de la surface de vente dédiée à la dégustation, sans verrière.

En dehors de ces espaces, le local comporte :

au rez-de-chaussée : plusieurs dégagements, des réserves, un local technique informatique, des bureaux et locaux sociaux, une salle à manger pour le personnel, des sanitaires, des vestiaires, des locaux d’entretien,au sous-sol : un dégagement, un local réserve/salle de repos, un bureau, une réserve,au premier étage : un dégagement d’accès à la machinerie de la climatisation en toiture.

Les parties admettent que la superficie utile du local est de 611 m².

S’agissant de la méthode de pondération, il convient de relever que les grilles de pondération proposées, dans un souci d’harmonisation des pratiques dans la charte de l’expertise, constituent uniquement des préconisations qui ne privent ni l’expert, ni le juge des loyers, de la faculté d’en apprécier la pertinence au regard des locaux et de l’activité exploitée. Or, en l’espèce il est constant que le local litigieux se situe à la jonction entre les deux systèmes de pondération prévus par la charte de l’expertise, le système en base « boutiques » s’appliquant pour les locaux d’une superficie inférieure à 600 m², et le système en base « moyennes surfaces » s’appliquant aux locaux d’une superficie comprise entre 600 et 3.000m². Il est également constant qu’à l’exception d’une unique référence, tous les éléments de comparaison portent sur des locaux d’une superficie inférieure à 600m². De même, il est admis par l’ensemble des parties et il résulte de la description des locaux par l’expert judiciaire que la partie du fond de la surface de vente est la partie centrale et principale du commerce, dès lors qu’elle accueille, sous la verrière, la partie dégustation et les caisses. Il en résulte que l’application de la méthode en base « boutiques » tend à dévaloriser fortement cette partie du local dès lors qu’elle a pour objectif de pondérer plus faiblement les parties situées au fond du magasin. Elle ne peut cependant être purement et simplement écartée compte tenu du manque d’élément de comparaison pour les grandes surfaces dans un environnement immédiat. Dans ces conditions, la proposition de l’expert de combiner les deux méthodes et d’affecter un coefficient de pondération supérieur au calcul réalisé en base « moyennes surfaces » apparaît pertinente en ce qu’elle permet de s’adapter à la taille du local et aux éléments de comparaison dans le secteur, tout en donnant plus de poids à la méthode d’évaluation plus favorable pour le bailleur relative à la partie du commerce située au fond.

Concernant la superficie du local dans lequel sont situés les distributeurs, correspondant à une bande de 31m², cette partie ne peut être retenue comme constituant la surface de vente, dont elle n’est qu’un accessoire, et ne peut être pondérée à 1. En effet, le bail a été conclu avec une autorisation donnée au preneur de réaliser les aménagements et comporte une clause d’accession des travaux réalisés en fin de bail, même en cas de bail renouvelé. La société VASTNED, qui est devenue propriétaire de ces aménagements, a donc accepté que cet espace ne soit plus affecté en surface de vente, et ne peut aujourd’hui remettre en cause cette acceptation dans la détermination de la nature des surfaces du local. Par ailleurs, cette surface constitue certes un accessoire essentiel, en ce qu’elle est indispensable à l’alimentation des distributeurs de dosette dans les distributeurs automatiques situés dans la zone de vente juste à côté, mais elle n’étend pas cette surface de vente, ce qui doit conduire à retenir, conformément à la proposition de l’expert un coefficient de pondération de 0,6.

Les autres coefficients de pondération proposés par l’expert pour les autres zones ne font pas l’objet de discussion entre les parties.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir que la superficie :

en base « moyennes surfaces » s’établit comme suit :

surface de vente : 325m² X1=325local distributeurs : 31m² X 0,6= 18,60autres surfaces annexes : 196,50m² X 0,30= 58,95locaux techniques : 17m² X 0,10= 1,70locaux du sous-sol : 36,40m² X 0,20= 7,28dégagement étage : 5,30m² X 0,20= 1,06

Soit une superficie pondérée de 412,50m²P

en base « boutiques » s’établit comme suit :

1ère zone de vente : 43,50m² X 1= 43,502ème zone de vente : 31m² X 0,9= 27,903ème zone de vente : 86m² X 0,60= 51,60surplus du fond du magasin : 164,50m² X 0,40= 65,80local distributeur : 31m² X 0,6= 18,60réserve en façade : 2,50m² X 0,40= 1bureaux et locaux sociaux : 92m² X 0,35= 32,20réserves de fond : 79m² X 0,30= 23,70couloir-réserve : 23m² X 0,30= 6,90locaux techniques : 17m² X 0,10= 1,70locaux du sous-sol : 36,40m² X 0,20= 7,28dégagement étage : 5,30m² X 0,20= 1,06

Soit une superficie totale pondérée de 281m²

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial, certes restrictive, étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail comporte une clause exorbitante de droit commun relative au transfert de la charge de la taxe foncière sur le preneur.

Cette clause dérogatoire doit, conformément à l’accord des parties, conduire à minorer la valeur locative du montant de la taxe foncière, laquelle s’établit à la somme annuelle de 15.962 euros.

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise, et est admis par les parties, que les locaux bénéficient d’un excellent emplacement sur le plan commercial, en bordure de l’une des trois voies piétonnes commerçantes principales de [Localité 6], et surtout en bordure de celle qui est devenue l’artère piétonne incontournable pour les enseignes de luxe et les commerces de prêt-à-porter moyen ou haut de gamme.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, s’il est constant qu’il n’existe que très peu de locaux réellement comparables tant en termes de superficie que d’emplacement, il est erroné de soutenir l’absence d’éléments de comparaison pertinents.

L’expert a ainsi valablement relevé, qu’il était possible de retenir des éléments de comparaison situés dans la [Adresse 9], présentant un flux de chalands certes plus important mais avec des enseignes moins qualitatives.

Il a dès lors relevé que les loyers qui s’établissaient entre 800 et 1.200 euros le m² lors de la conclusion du bail en 2009, s’établissent en 2021, à la date de renouvellement entre 1.200 et 1.600 euros le m². Il ajoute que, pour les locaux les plus grands, les loyers varient entre 1.000 et 1.500 euros le m², et retient à ce titre le local voisin (exploité par LOUIS VUITTON) dont le loyer a été évalué par expert judiciaire au 1er octobre 2018 à la valeur unitaire de 1.450 euros le m² (et fixée suivant accord entre les parties à 1.396 euros) pour une superficie légèrement inférieure de 501 m² (230m² pondéré la pondération ayant été réalisée sur la base « boutique »). Il cite également le local exploité par HUGO BOSS, d’une superficie de 555m² (267 m²P pondération réalisée sur la base « boutique ») situé au 16 du même cours (le local litigieux étant au 62) dont le loyer a été contractuellement fixé le 1er septembre 2019 à 1.049 euros le m². S’agissant de locaux légèrement plus éloignés, le local de 497 m² exploité au [Adresse 5] (258m²P- HEMA) était de 1.124 euros en décembre 2012, étant toutefois relevé d’une part l’ancienneté de cette valeur et d’autre part une configuration nettement moins favorable du local. L’expert a identifié un local situé [Adresse 3] de l’Intendance présentant une superficie supérieure à 600 m² et pour lequel le loyer avait été fixé judiciairement à 1.000 euros le m² mais à une date très ancienne, s’agissant d’une fixation de 2011.

Dès lors, il ne peut valablement être soutenu par le bailleur que le montant du loyer de renouvellement ne pourrait être calculé sur la base de ces valeurs de référence, leur rareté n’empêchant pas leur analyse corrigée au regard des différences.

Dans ces conditions, le calcul d’un nouveau loyer sur la base du loyer contractuel initial, augmenté du droit d’entrée décapitalisé, dont il n’est au surplus pas démontré qu’il constituait un complément de loyer, le bail mentionnant au contraire que cette somme est la contrepartie des droits du preneur aux renouvellements successifs, auquel il conviendrait d’appliquer une majoration de 30%, n’apparaît pas pertinente. En effet, cette modalité de calcul, qui repose sur une valeur négociée du loyer du bail initial, liée à une discussion entre les parties, et qui a été qualifiée par l’expert comme étant quelque peu « surfait » ne répond pas aux critères d’évaluation du texte susvisé. L’objectif de la fixation du montant du loyer à la valeur locative vise au contraire à s’extraire de cette fixation conventionnelle en évaluant, de manière objective, le loyer sur la base des critères susvisés.

Au regard des éléments de comparaison, et après correction liées aux différences constatées, tant en terme de superficie que de date de fixation desdits loyers, les propositions de l’expert apparaissent pertinentes et ne sont pas remises en question par les parties, la société NESPRESSO sollicitant la prise en compte des valeurs proposées, et la société VASTNED ne produisant aucun élément probatoire visant à contredire ces évaluations, la proposition de son expert amiable de fixation à la valeur unitaire de 1.500 euros/m² dans le cadre d’une évaluation sur la base « moyennes surface » étant formulée au regard de locaux de comparaison dont la superficie est très inférieure à celle du local litigieux (entre 99m² et 153,75m²), qui ne peuvent dès lors servir seuls, sans correction, de valeurs de référence.

Dans ces conditions, au regard des conclusions de l’expertise judiciaire, et afin de tenir compte de l’emplacement très favorable et du caractère exceptionnel du local, il convient de retenir que la valeur locative unitaire s’établit à 1.250 euros dans l’hypothèse d’une pondération en base « moyennes surfaces », soit 515.625 euros pour une surface pondérée de 412,50m², et à 1.500 euros dans l’hypothèse d’une pondération en base « boutique », soit 421.500 euros pour une surface pondérée de 281m².

Afin de tenir compte de la nécessité de privilégier la méthode basée sur la pondération en « moyennes surfaces », il convient de lui appliquer un coefficient de 2, soit une valeur locative brute moyenne s’établissant ainsi :

(515.625 euros X 2) + (421.500 euros X 1) = 484.250 euros.

3

Après déduction du montant de la taxe foncière, il convient de fixer le montant du loyer dû par la société NESPRESSO à la somme annuelle de 468.288 euros hors taxes et hors charges à compter du 03 avril 2021.

Le juge des loyers commerciaux ne disposant pas des pouvoirs pour condamner les parties au remboursement des sommes éventuellement trop payées, celles-ci établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 09 décembre 2022. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître BABIN.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la société VASTNED ne justifie par aucun élément probatoire de la nécessité d’écarter l’exécution provisoire, laquelle n’apparaît pas incompatible avec les montants en jeu.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SARL VASTNED FRANCE HOLDING et la SAS NESPRESSO FRANCE portant sur un local situé à [Adresse 4] à [Localité 6] (33) renouvelé le 03 avril 2021 à la somme annuelle de 468.288 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 09 décembre 2022 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SARL VASTNED FRANCE HOLDING à en payer la moitié et la SAS NESPRESSO FRANCE à en payer l’autre moitié, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Laurent BABIN ;

Déboute la SARL VASTNED FRANCE HOLDING et la SAS NESPRESSO FRANCE de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE