4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/02007 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MX7Z

AFFAIRE : S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT C/, [F]

Le : 26 Mars 2026

Copie exécutoire

à : la SELARL BASTILLE AVOCATS

Copie certifiée conforme à :

Monsieur, [L], [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 26 MARS 2026

Par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par la SELARL BASTILLE AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur, [L], [F], demeurant, [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 27 Janvier 2026 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier, en présence de M^me S. ABBAS, Greffier stagiaire ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 26 Mars 2026, date à laquelle Nous, M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2022, LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a donné à bail à Monsieur, [L], [F] un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025 LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a assigné Monsieur, [L], [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir:

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail,

— Ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Monsieur, [L], [F] ainsi que tout occupant de son chef,

— Condamner le locataire à lui payer :

o La somme de 410,94 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 21novembre 2025, avec intérêts au taux légal,

o Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur, [L], [F] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code procédure civile.

A l’audience du 27 janvier 2026, LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 27 janvier 2026 à la somme de 204,74 euros, hors frais de procédure.

Monsieur, [L], [F], cité dans les termes de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il s’est présenté à l’enquête sociale prévue par la Loi N°98-657 du 29 juillet 1998.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 25 novembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 25 novembre 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 4 février 2025 pour la somme de 1.159,51 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 15 janvier 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances, est acquise à compter du 4 avril 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " Le locataire est obligé : de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire […]. "

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 27 janvier 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 204,74 euros au paiement de laquelle sera condamné, à titre provisionnel, Monsieur, [L], [F], outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Considérant, le montant de la dette et les efforts déployés par Monsieur, [L], [F] pour régulariser sa situation, notamment au regard des paiements déjà effectués, il convient d’aménager les modalités de règlement de la dette selon les termes proposés dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur, [L], [F], occupant sans droit ni titre du logement en cause comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur, [L], [F] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer, à titre provisionnel, à LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [L], [F] sera condamné au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 4 février 2025.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 250 euros sera allouée de ce chef à LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances, liant les parties à la date du 4 avril 2025,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 4 avril 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel, Monsieur, [L], [F] à payer à LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 204,74 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 janvier 2026, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la décision,

DISONS que Monsieur, [L], [F] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50 euros le 5 de chaque mois pendant 4 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT à procéder à l’expulsion de Monsieur, [L], [F] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances sis à, [Adresse 3],

CONDAMNONS à titre provisionnel, Monsieur, [L], [F] à payer à LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Monsieur, [L], [F] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 4 février 2025,

CONDAMNONS Monsieur, [L], [F] à payer à LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 250 euros sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection