Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 11 avril 2025, n° 24/00409

TJ Clermont-Ferrand 11 avril 2025

Arguments

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Accepté
Manquement à l'obligation d'occupation personnelle
La cour a constaté que le défaut d'occupation personnelle et effective du logement constitue un manquement grave aux obligations des locataires, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion est justifiée car les locataires occupent le logement sans droit suite à la résiliation du bail.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation illicite
La cour a estimé que l'occupation illicite justifie le versement d'une indemnité d'occupation, fixée au montant du loyer.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que les locataires, ayant succombé à l'instance, doivent supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 11 avr. 2025, n° 24/00409
Numéro(s) :	24/00409
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Parties :	Etablissement public OPHIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00409 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JU5D

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 11 Avril 2025

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : M. [K] (Salarié)

C /

Monsieur [S] [C]

Madame [T] [C]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 11 Avril 2025

A : L’OPHIS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 11 Avril 2025

A : L’OPHIS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Fanny CHANSEAUME, Greffier lors des débats ; et de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 13 Février 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 11 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’OPHIS, dont le siège siocial est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [C], demeurant 24 rue Sainte Claire – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

Madame [T] [C], demeurant 24 rue Sainte Claire – 63100 CLERMONT-FERRAND

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 31 mai 2010, l’OPHIS a donné à bail à M. [S] [C] et à Mme [T] [C] un appartement n°02 au 1er étage sis ILOT Sainte claire, 24 rue Sainte claire à CLERMONT-FERRAND (63000) pour une durée de trois ans à compter du 1er juin 2010, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 427,57 euros, provision sur charges comprise.

Par courriers des 09 février 2024 et 15 mars 2024, M. [S] [C] et Mme [T] [C] ont indiqué ne plus occuper le logement et vivre en Inde depuis le 29 mai 2022.

Le 29 février 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [S] [C] et Mme [T] [C] une sommation d’avoir à justifier de l’occupation de leur logement ainsi que d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, l’OPHIS a fait assigner M. [S] [C] et Mme [T] [C] devant le Juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir :

— constater que M. [S] [C] et Mme [T] [C] ne respectent pas leurs obligations de locataires et notamment en ce qui concerne l’obligation d’occupation du logement au moins 8 mois par an,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner solidairement M. [S] [C] et Mme [T] [C] à lui payer :

*une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges

à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre indexation et avec intérêts de droit,

*la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur vos biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 12 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été initialement appelée, l’OPHIS demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit de :

— constater que M. [S] [C] et Mme [T] [C] ne respectent pas leurs obligations de locataires, notamment en ce qui concerne l’obligation d’occupation du logement au moins huit mois par an ;

En conséquence,

— prononcer la résiliaton immédiate du bail,

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [S] [C] et Mme [T] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,

— condamner M. [S] [C] et Mme [T] [C] aux dépens.

A cette audience, l’OPHIS a chiffré le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 501,62 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 puis a donné lieu à une réouverture des débats le 13 février 2025 pour production par l’OPHIS de la notification de la copie de l’assignation aux fins de résiliation et d’expulsion aux services de la préfecture.

A l’audience du 13 février 2025, l’OPHIS produit l’EXPLOC adressé au représentant de l’Etat dans le département en date du19 novembre 2024.

L’OPHIS expose au visa des articles 1224, 1225, 1231-1, 1719, 1741 et 1760 du Code civil que M. [S] [C] et Mme [T] [C] manquent à leur obligation d’occupation personnelle du logement suite à leur départ à l’étranger sur le fondement de l’article 2 de la loi du 06 juillet 1989 et du contrat de bail du 31 mai 2010. Il précise que les deux courriers de M. [S] [C] et Mme [T] [C] datés des 09 février et 15 mars 2024 dans lesquels ils indiquent avoir quitté leur logement et être en Inde depuis le 29 mai 2022 ne peuvent s’analyser comme un congé. Il ajoute que si le loyer est toujours réglé, le logement n’est plus assuré et que les consommations d’eau traduisent une absence évidente d’occupation continue du logement. Il s’estime bien fondé à demander la résiliation du bail et l’expulsion de M. [S] [C] et Mme [T] [C].

M. [S] [C] et Mme [T] [C], assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [S] [C] et Mme [T] [C] ont été assignés en l’étude du commissaire de justice et ne se sont pas présentés à l’audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation judicaire du bail et l’expulsion

L’article 1741 du Code civil énonce que « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

En application de l’article 2 de la loi du 06 juillet 1989, la résidence prinicpale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En vertu des articles 1224 et suivants du Code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l’inexécution alléguée et le cas échéant, si celle-ci est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution du contrat.

En l’espèce, l’OPHIS demande le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquement par M. [S] [C] et Mme [T] [C] à leur obligation d’occupation personnelle du logement.

Au cas présent, il ressort des conditions générales du bail, paragraphe 2 intitulé Destination en page 2 que le logement constituera la résidence principale effective et exclusive du locataire.

En outre, il ressort des courriers datés des 09 février et 15 mars 2024 de M. [S] [C] et Mme [T] [C] adressés à l’OPHIS que les locataires vivent en Inde depuis le 29 mai 2022.

De plus, M. [S] [C] et Mme [T] [C] ont adressé à l’OPHIS un certificat médical de traitement daté du 12 avril 2023 dont il ressort que Mme [T] [C] a été prise en charge médicalement par l’JIPMER depuis juin 2022 en Inde à PONDICHERY.

Il en résulte que ce défaut d’occupation personnelle et effective du logement loué, par M. [S] [C] et Mme [T] [C], locataires en titre, caractérise bien un manquement grave à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail au 11 avril 2025, date de la présente décision, dès lors que l’occupation à titre personnelle constitue une obligation essentielle du contrat.

En conséquence, M. [S] [C] et Mme [T] [C] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [S] [C] et Mme [T] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [S] [C] et Mme [T] [C] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS selon note d’audience du 12 novembre 2024, soit la somme mensuelle de 501,62 euros.

En vertu des stipulations du bail, cette indemnité d’occupation sera due solidairement par M. [S] [C] et Mme [T] [C].

Sur les autres demandes

M. [S] [C] et Mme [T] [C], qui succombent à l’instance, devra supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 150 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 31 mai 2010 entre d’une part, l’OPHIS et d’autre part, M. [S] [C] et Mme [T] [C] à compter du 11 avril 2025, date de la présente décision,

CONSTATE que M. [S] [C] et Mme [T] [C] sont occupants sans droit ni titre,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [S] [C] et Mme [T] [C] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis ILOT Sainte claire,sis n°02 au 1er étage, 24 rue Sainte claire à CLERMONT-FERRAND (63000) , si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par M. [S] [C] et Mme [T] [C] à la somme mensuelle de 501,62€, à compter de la présente décision et au besoin les CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [S] [C] et Mme [T] [C] à payer in solidum à l’OPHIS la somme de 150 euros (cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’OPHIS du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection