AB / MC

Jugement N°

du 24 MARS 2026

AFFAIRE N° RG 24/02024 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JR2O / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

Société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT

Contre :

S.C.I. 3S, [Q]

Grosses : le

— la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

— la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copies électroniques :

— la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

— la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copie dossier

la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT QUATRE MARS DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

— La Société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT,

[Adresse 1],

[Localité 2]

Ayant pour conseils la SELARL L. BESSON-MOLLARD, avocats au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant, et la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DEMANDERESSE

ET :

— La S.C.I. 3S, [Q]

Chez, [C],

[Adresse 2],

[Localité 3]

Représentée par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDERESSE

LE TRIBUNAL,

composé de :

M^me Audrey BESSAC, Vice-Présidente

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 27 Janvier 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI, [Q] est propriétaire d’un terrain cadastré EZ, [Cadastre 1], sis, [Adresse 3] à CLERMONT FERRAND, sur lequel elle a fait édifier un bâtiment élevé sur 5 étages, à destination de commerces en rez-de-chaussée et de bureaux en étage.

Par anticipation, elle a régularisé des baux de location ayant vocation à prendre effet à la livraison du bien.

C’est ainsi qu’elle a donné en location à la société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT, à usage commercial, les niveaux 4 et 5 du bâtiment à construire outre places de parking associées, selon convention de mise à disposition incluse, au terme d’acte sous seings privés régularisé le 17 décembre 2009.

Le bail a pris effet le 17 septembre 2010, la mise à disposition ayant été formalisée par l’établissement d’un procès-verbal d’état des lieux contradictoire.

Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans dont 6 fermes.

Un dépôt de garantie a été convenu, comme suit 46.998,00 € au titre des niveaux et 6.300,00 € au titre des places de stationnement et ce, avec clause d’ajustement.

Le 08 octobre 2019, la SCI 3S, [Q], venant aux droits de la société, [Q] et la société EUROMASTER SERVICES MANAGEMENT ont régularisé un nouveau bail, se substituant au précédent pour une durée de 9 années commençant à courir le 17 septembre 2019. Un dépôt de garantie a été convenu, comme suit : 53.370,60 € au titre des niveaux et 7.174,45 € au titre des places de stationnement et ce, avec clause d’ajustement.

Les parties annexaient à ce nouveau contrat notamment l’état des lieux du 17 septembre 2010 et l’avenant du 24 mars 2022.

Par avenant, les parties s’accordaient pour modifier l’article 2 du bail relatif à la durée et convenaient que le preneur aurait la faculté de donner congé à l’échéance du 16 septembre 2023.

C’est ainsi que la société EUROMASTER SERVICES MANAGEMENT a donné congé à échéance du 16 septembre 2023, par acte extra judiciaire signifié le 15 mars 2023.

La société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT a quitté les lieux et un état des lieux a été dressé par Maitre, [U], [E], commissaire de Justice, mandaté par la SCI 3S, [Q].

Par lettre recommandée en date du 7 février 2024, la SAS EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT a sollicité du bailleur la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 63 698 euros.

Par lettre recommandée en date du 15 février 2024, la SCI 3S, [Q] a informé la société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT de son refus de lui restituer le dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, la société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT a fait assigner la SCI 3S pour obtenir la condamnation de la société SCI 3S, [Q] à lui restituer le montant des dépôts de garantie actualisé soit 63.698 € (bureaux et parking confondus), outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 février 2024.

Par conclusions récapitulatives en date du 23 mai 2025, la société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT sollicite du tribunal de céans qu’il :

— condamne la SCI 3S, [Q] à payer à la Société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT la somme de 63.698 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 février 2024.

— déboute la SCI 3, [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes,

— condamne la SCI 3S, [Q] à payer à la Société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT :

—  2.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP TREINS, POULET, VIAN et associés,

— n’écarte pas l’exécution provisoire de plein droit.

Par conclusions récapitulatives en date du 1er septembre 2025, la SCI 3S sollicite du tribunal de céans qu’il :

— déboute la SAS EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juge la SCI 3S, [Q] bien fondée en sa demande reconventionnelle,

— condamne la SAS EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT à payer à la SCI 3S, [Q] :

—  85 753,31 euros au titre des réparations locatives,

—  334 440 euros au titre du préjudice de jouissance de la SCI 3S, [Q] se décomposant comme suit :

• 318 490 euros correspondant aux loyers sur la période pendant laquelle la SCI 3S, [Q] a été dans l’impossibilité de louer ses locaux,

• 15 950 euros correspondant aux deux mois de franchise accordés au nouveau preneur,

Soit la somme totale de 420 193,31 euros,

— juge que la somme totale de 420 193,31 euros due par la SAS EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal à compter du 17 février 2024, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamne la SAS EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT aux dépens de la procédure

qui pourront être recouvrés directement par la SELARL TOURNAIRE MEUNIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamne la SAS EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT au paiement de la somme

de 5 000 euros par application de l’article 700 du même code,

— juge pour le cas où il serait fait droit aux demandes de la SAS EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT, l’exécution provisoire devra être écartée du chef desdites demandes.

Il est fait référence aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025.

MOTIFS :

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT communique les différents contrats liant les deux parties et notamment le bail commercial régularisé le 17 décembre 2009, qui prévoyait un dépôt de garantie dans son article 26, lequel était d’un montant total de 53.298 euros, avec clause d’ajustement (46.998,00 € au titre des niveaux et 6.300,00 € au titre des places de stationnement).

La demanderesse verse également aux débats la mise en demeure du 7 février 2024, qu’elle a adressée à la SCI 3S, [Q], afin de solliciter la restitution de la somme de 63.698, au titre du dépôt de garantie, suite à son départ des locaux.

Cette dernière ne conteste pas avoir retenu le montant du dépôt de garantie mais affirme que la société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT a causé des désordres dans l’immeuble loué, ce qui justifie qu’elle ne restitue pas le dépôt de garantie.

Elle se fonde sur l’état des lieux établi le 18 septembre 2023 par Maître, [E], Commissaire de Justice, pour soutenir que des désordres entachaient les lieux et solliciter la somme totale de 85.753,31 euros au titre des réparations locatives.

La société EUROMASTER SERVICE ET MANAGEMENT conteste la recevabilité même de cette demande, en soutenant que la SCI 3S, [Q] n’a pas respecté le formalisme prévu au contrat pour établir l’état des lieux, de sorte qu’elle ne saurait d’en prévaloir.

Le bail de 2019 organise les modalités de restitution des lieux loués en son article 13 qui stipule :

« le preneur devra rendre les lieux loués en bon état d’usage après prise en compte de la vétusté due à l’usage normal des locaux (en ce compris les travaux du Preneur bénéficiant au Bailleur par voie d’accession) et devra acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues. […]

A cet effet, et lors de l’expiration de la location, il sera établi par l’architecte du bailleur, désigné d’un commun accord des deux parties comme mandataire d’intérêt commun, et en présence du preneur ou lui dûment convoqué par LRAR, réceptionnée au plus tard 3 jours avant la date du rendez-vous, l’état des lieux et le relevé descriptif des réparations incombant au preneur dans les termes du bail.

Toutes les réfections exécutées à l’initiative du preneur devront impérativement être effectuées par des entreprises qualifiées.

Ce document sera notifié par LRAR aux deux parties par l’architecte de l’immeuble qui devra ensuite diligenter l’exécution des travaux par toutes entreprises de son choix, au juste prix, vérifier toutes factures et mémoires, et notifier aux parties, toujours par LRAR non autrement motivée le coût de l’exécution desdites réparations.

Le preneur aura la faculté, dans les 15 jours suivant la réception de chacune des deux notifications prévues au paragraphe précédent, de notifier son désaccord sur le contenu desdites notifications. Cette manifestation de désaccord devra obligatoirement prendre la forme d’une assignation devant le juge des référés, aux fins de désignation d’un expert.

Dans ce cas, les évaluations de l’architecte du bailleur seront retenues à hauteur de 50 % à titre de provision, dûment exigible à ce titre sur la fixation amiable ou judiciaire du montant définitif des travaux de réparations à la charge du preneur».

S’il n’est pas contesté que la société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT a été conviée à l’état des lieux de sortie par lettre recommandée avec accusé de réception et que son représentant était présent lors dudit état des lieux, il y a lieu de constater que ce dernier a été réalisé par un Commissaire de Justice, choisi par la SCI 3S, [Q], et non pas par « l’architecte du bailleur, désigné d’un commun accord des deux parties comme mandataire d’intérêt commun » comme le prévoyait le contrat.

Par ailleurs, et contrairement à ce que prévoyait le contrat, l’état des lieux n’a pas été notifié par LRAR aux deux parties, ni le coût des réparations potentielles et la SCI 3S, [Q] n’a pas sollicité le paiement des travaux de reprise mais a seulement répondu à la mise en demeure du 7 mars 2024, par laquelle la société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT lui a réclamé la restitution du dépôt de garantie.

Par conséquent, la SCI 3S, [Q] a mal-fondée à se prévaloir de l’état des lieux établi la 18 septembre 2023 pour formuler une demande en paiement alors qu’elle n’a pas respecté le formalisme qu’elle avait elle-même prévu dans le contrat de bail.

Au surplus, il convient de constater qu’elle est également mal-fondée à reprocher à la société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT de ne pas avoir elle-même respecté le formalisme prévu au contrat en saisissant le tribunal judiciaire au fond et non pas en référé et ce, d’une part parce que le formalisme contractuel ne saurait s’appliquer seulement au preneur, et d’autre part, parce que seule la SCI 3S, [Q] avait intérêt à saisir le juge des référés afin qu’il ordonne une expertise judiciaire, visant à lister et chiffrer les éventuels travaux de reprise.

Par conséquent, la SCI 3S, [Q] sera condamnée à restituer le dépôt de garantie, d’un montant total de 63.698 euros à la société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 7 mars 2024, date de la mise en demeure, et sera déboutée de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, échouant à démontrer la réalité des désordres locatifs.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI 3S, [Q] soutient qu’en raison de l’inaction et des refus répétés de la SAS EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT pour effectuer les travaux dans les locaux, elle a été dans l’impossibilité de relouer rapidement son bien.

Il convient cependant de constater que la SCI 3S, [Q] ne communique aucune pièce tendant à démontrer qu’elle a sollicité la société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT afin que cette dernière procède aux travaux qu’elle qualifie d’indispensables à une nouvelle location.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie ayant été établi de manière irrégulière, il ne peut suffire à démontrer l’existence de désordres locatifs, si tant que les éléments qu’il constate puissent être qualifiés de désordres locatifs.

En outre, la SCI 3S, [Q] ne conteste pas avoir reloué une partie de l’immeuble, par acte du 26 juin 2024, lequel stipule notamment qu’ « il est encore précisé que les locaux loués ont été remis au preneur, en l’état, sans que le bailleur n’y ait effectué de travaux ».

Elle explique également avoir proposé le reste des locaux à la location et ne verse aucune pièce aux débats tendant à prouver qu’elle n’est pas parvenue à les louer à nouveau en raison de la présence de potentiels désordres entachant le bien.

En conséquence, la SCI 3S, [Q] sera déboutée de sa demande en indemnisation, tout comme celle consistant à réclamer le remboursement des deux mois de franchise octroyés à son nouveau locataire, cette dernière n’ayant aucun lien avec les contrats unissant la SCI 3S, [Q] et la société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie par décision motivée.

Il conviendra de condamner la SCI 3S, [Q] aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP TREINS, POULET, VIAN et associés.

Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile :

En application de cet article, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la SCI 3S, [Q] sera condamnée à verser à la société EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT la somme de 2 000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en audience publique et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI 3S, [Q] à restituer à la SAS EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT la somme totale de 63.698 euros (soixante trois mille six cent quatre-vingt dix huit euros), outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 février 2024,

DÉBOUTE la SCI 3S, [Q] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE la SCI 3S, [Q] à verser à la SAS EUROMASTER SERVICES ET MANAGEMENT la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SCI 3S, [Q] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP TREINS, POULET, VIAN et associés.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE