REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

R.G. N° RG 24/00086 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H5YR

JUGEMENT DU LUNDI 05 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par M^e Emmanuelle LAILLET-TOUFLET, avocate au barreau de l’Eure, substituée par M^e Laurence MICHAUD

Débiteurs saisis :

Madame [S] [E] épouse [F]

née le [Date naissance 4] 1990 à [Localité 17]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [F]

né le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 16]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

DEBAT : en audience publique du 03 Février 2025

Jugement réputé contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré à personne et à domicile le 4 octobre 2024, publié au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 15] le 7 novembre 2024 Volume 2024 S n°78, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait saisir un bien immobilier appartenant à Monsieur [T] [F] et à Madame [S] [F] née [E] (ci-après dénommés « les consorts [F] »), et situé sur la commune de [Localité 11] [Adresse 1], cadastré section [10] n°[Cadastre 7].

Par acte d’huissier du 28 novembre 2024 délivré à personne et à domicile, le Crédit Foncier de France a assigné les consorts [F] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux au visa des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 et R.322-15 à R. 322-29 du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :

— constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière,

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— mentionner le montant de sa créance,

— déterminer les modalités de la poursuite.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 02 décembre 2024.

Appelée à l’audience d’orientation du 3 février 2025, l’affaire a été retenue à cette date.

A cette occasion, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté à son assignation en procédant au dépôt de son dossier.

Les consorts [F] n’ont comparu et n’étaient pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025 puis prorogée au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur le titre exécutoire

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie fonder les présentes poursuites en vertu d’un titre constitué de la copie exécutoire d’un acte notarié contenant prêts dressé le 29 mars 2014 par Maître [U] [G], notaire à [Localité 14], et consentis par le Crédit Foncier de France aux consorts [F] dans les conditions suivantes :

Prêt A TAUX ZERO PLUS n°0429138 portant sur un montant de 27.679,86 euros remboursable en 26 années ; Prêt PAS LIBERTE n°0429140 portant sur un montant de 123.497 euros remboursable en 32 années au taux de 3,95% l’an. En garantie des engagements souscrits, le bien saisi fait l’objet de deux inscriptions de privilège de prêteur de deniers et d’une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée et enregistrée le 29 avril 2014 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 13] Volume 2014 V n°275 et 276.

Sur la régularité des déchéances du terme

Selon l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public. »

En l’espèce, il ressort des conditions générales du contrat de prêts annexé à l’acte susvisé et précisément de son article 11 « Cas d’exigibilité anticipée – Déchéance du terme » que « à la discrétion du Prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit par notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception » notamment en cas de « défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre » et « d’exigibilité pour quelque cause que ce soit de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre ».

Or, il est admis qu’une telle clause autorisant l’organisme prêteur à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre des prêts en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date sans mise en demeure préalable contenant délai de préavis raisonnable revêt un caractère abusif et qu’elle doit être réputée non écrite.

En effet, le créancier poursuivant ne peut ignorer qu’en considération du dernier état de la jurisprudence interne rendue en matière de clause abusive et applicable aux instances en cours, il a été jugé qu’une clause de déchéance du terme stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt, quinze jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Cour de cassation, première chambre civile 29/05/2024 n°23-12.904). Partant, en autorisant l’organisme prêteur à rendre exigibles toutes les sommes dues en vertu des prêts sans mise en demeure préalable, la clause est nécessairement abusive et il convient de constater un tel caractère dans les termes du dispositif.

Ainsi, en l’absence de clause résolutoire et de dispositions particulières du code de la consommation encadrant la mise en œuvre de la déchéance du terme d’un prêt immobilier, il convient de se reporter aux dispositions générales applicables aux contrats. En considération de la date de conclusion de l’offre de prêt, il ne peut être opposé au créancier poursuivant les dispositions créées par l’ordonnance du 10 février 2016 et notamment le nouvel article 1226 du code civil encadrant précisément la résiliation unilatérale des contrats.

Partant, c’est par référence à la jurisprudence développée sur le fondement de l’ancien article 1184 du code civil, applicable aux offres de prêts qu’il convient d’apprécier la régularité de la déchéance du terme des prêts litigieux invoquée, en l’espèce, au soutien de l’exigibilité des créances.

Il convient de rappeler qu’en vertu de cette jurisprudence, la mise en œuvre unilatérale d’une résiliation contractuelle n’était pas sanctionnée s’il était justifié de manquements suffisamment graves du cocontractant dans l’exécution de ses obligations et d’une mise en demeure préalable.

En l’espèce, pour justifier de l’exigibilité de sa créance, le créancier poursuivant produit les mises en demeure adressées à chacun des défendeurs par courriers recommandés du 30 avril 2024 et aux termes desquelles ces derniers étaient enjoints de régulariser leur situation d’impayés au titre notamment des deux prêts précités dans un délai d’un mois à compter de la date desdits courriers lesquels ont été distribués les 4 et 7 mai 2024 à leurs destinataires. Dans ces circonstances, il convient de relever que ces derniers ont effectivement bénéficié d’un délai compris entre 23 et 26 jours pour régulariser leur situation.

En considération du dernier état de la jurisprudence rappelé ci-avant, le délai de préavis laissé aux défendeurs doit être considéré raisonnable.

Il est, en outre, justifié de la notification des déchéances du terme par courriers recommandés adressés à chacun des défendeurs le 5 juillet 2024

Sur la gravité de l’inexécution reprochée à ces derniers, le solde débiteur au titre du Prêt Pas Liberté révèle, en considération de son tableau d’amortissement, une situation d’impayés depuis 7 mois environ caractérisant, ainsi, un manquement suffisamment grave des défendeurs à leurs obligations contractuelles pour justifier la mise en œuvre de la résiliation unilatérale dudit prêt. S’agissant du prêt à Taux Zéro Plus, le tableau d’amortissement démontre qu’au moment de la mise en demeure, seules des cotisations d’assurances étaient dues de sorte que le solde débiteur correspond à environ 20 échéances impayées de telles cotisations caractérisant, là encore, une défaillance manifeste des défendeurs.

A la lumière de ces constatations, il y a lieu de considérer régulières les déchéances du terme des prêts susmentionnés.

Si le décompte produit au titre du Prêt à Taux Zéro Plus ne révèle aucune difficulté, telle n’est pas la situation du prêt Pas Liberté pour lequel le décompte révèle un capital restant dû à hauteur de 180.783,64 euros alors que le capital restant dû à la période de la première échéance dudit prêt s’élevait à la somme de 128.167,45 euros après estimation forfaitaire des intérêts non payés pendant la phase de compte courant. Or, dix années environ se sont écoulées entre cette première échéance et la déchéance du terme de sorte qu’en considération du tableau d’amortissement annexé à l’acte notarié, il ne peut utilement être prétendu à l’existence d’un capital restant dû à hauteur de la somme réclamée par le créancier poursuivant au titre dudit prêt. Ainsi, échouant à justifier du montant de sa créance au titre de ce capital, seules les échéances impayées seront retenues.

Dans ces circonstances, il convient de mentionner la créance du Crédit Foncier de France à l’encontre des consorts [F], selon décomptes arrêtés à la date du 1er juillet 2024, à la somme totale de 33.198,33 euros en principal et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement, décomposée comme suit :

27.889,47 euros au titre du prêt à Taux Zéro Plus ; 5.308,86 euros au titre du prêt Pas Liberté.

Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Le relevé de propriété versé aux débats justifie des droits des consorts [F] sur le bien saisi.

Ainsi, en l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée de ce dernier sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Le créancier poursuivant sollicite la désignation de la SCP [M] [L] pour procéder à la visite du bien saisi et il convient de faire droit à sa demande.

Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. A ce titre, il sera rappelé qu’il résulte desdites dispositions que la publicité légale s’entend de la publication d’un avis de vente dans un journal d’annonces légales outre celle d’un avis simplifié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale. Il est constant que les modalités de ces publications sont librement choisies par le créancier poursuivant. Il sera, néanmoins, rappelé que toute publicité supplémentaire qui n’aurait pas été dûment autorisée par le juge de l’exécution saisi à cette fin par requête sera supportée par le seul créancier poursuivant.

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

CONSTATE le caractère non écrit de la clause « Cas d’exigibilité anticipée – Déchéance du terme » de l’article 11 des conditions générales des prêts consentis par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à Monsieur [T] [F] et à Madame [S] [F] née [E] et constatés par acte reçu le 29 mars 2014 par Maître [U] [G] ;

CONSTATE que le CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par le CREDIT FONCIER DE FRANCE porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de Monsieur [T] [F] et de Madame [S] [F] née [E] s’établit, selon décompte arrêté à la date du 1er juillet 2024, à la somme totale de 33.198,33 euros en principal, frais et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE du bien immobilier visé au commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 4 octobre 2024 et publié le 7 novembre 2024 au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 15] Volume 2024 S numéro 78 et situé sur la commune de [Adresse 12], cadastré section [10] n°[Cadastre 7] ;

DIT que l’audience d’adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire d’EVREUX, [Adresse 6], le :

Lundi 7 juillet 2025 à 10H30,

DIT qu’en vue de cette vente, la SCP [M] [L] pourra procéder à la visite des lieux dans la quinzaine précédant la vente pendant la durée d’une heure, avec l’assistance si besoin d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié utile à la procédure de saisie ;

DIT qu’en cas d’empêchement, le commissaire de justice commis pourvoira à son remplacement ;

DIT qu’il sera procédé aux mesures de publicité conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et ont signé le 5 mai 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION